大白财经观察|资金端承压,富力44亿转让唯一物流园70%股权：资金端承压|富

_本文原题：资金端承压,富力44亿转让唯一物流园70%股权来源：大白财经观察
在继9月传出部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市传闻，以及公告拟配售2.57亿股融资25.24亿港元后， 11月9日晚间，富力地产再度公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。
房地产企业“三道红线”监管新规发布后，负债水平较高的房企将如何应对，颇受外界关注。连踩“三道红线”的富力地产，在缓解债务压力的问题上，近来动作频频。
转让物流园降负债
11月9日晚间，富力地产发布公告称，于2020年11月9日，富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。
根据合并协议，在合并重组事项完成后，黑石下属基金公司将持有富力综合物流园物业的70%股权，而卖方富力地产的全资附属公司将继续持有30%股权。该物业价值63亿元人民币。
富力地产表示，本次合并事项有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。
富力空港物流园始建于2007年，是富力地产旗下唯一的物流园，位于广州市花都区，占地约1470亩，计划建筑面积超过120万平方米。
2008年，富力空港物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用，经过多年扩建及运营，搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台，已成为华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。
据了解，该物流园聚集了医药、第三方物流、电商、通讯、服装等行业板块的多家龙头企业，如国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等。
目前富力空港物流园的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。
事实上，出售富力空港物流园早有苗头。早在9月29日，富力地产就对外宣布，已于8月10日就富力空港物流园70%权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书，且至9月29日，相关交易已有重大进展。
【大白财经观察|资金端承压,富力44亿转让唯一物流园70%股权】公告显示，此次交易完成后，富力地产将收到约41.2亿元的现金付款，预估带来约15亿元的收益。
另外，对于资金用途，富力地产表示，董事会拟将合并所得款项净额用于降低负债及拨做集团一般营运资金。
资金端承压
对于富力地产而言，负债问题显然是当前一个需要跨过的门槛。
今年8月，监管部门对房企划定“三道红线” ，红线要求，房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍。并根据房企的触线情况，分为“红、橙、黄、绿”四挡。
而若参照上述标准，富力地产中期报的情况显示，其全部踩中“三道红线” 。而红色档，有息负债不得增加。
2020年半年报显示，截至2020年6月底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为70.22% ，净负债率为177% ，现金短债比0.44 。
“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变， “拆东补西”将成为过去式。
国盛证券研究报告指出，富力地产债务压顶，未来三年公司面临债券集中到期压力。而处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。截至2020年6月末，富力的短期有息负债规模达到748亿元，而其拥有的非限制现金仅为179亿元，现金无法覆盖短期债务，短期偿债压力较大。
由于资金端承压，国际评级机构接连下调其评级。
8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&FProperties(HK)CompanyLimited)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B” 。
同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面” ，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+” 。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+” ，回收率评级为“RR4” 。
此前， 5月25日，穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1 ，富力香港的公司家族评级从B1下调至B2 。
至此，三大评级机构标普、惠誉、穆迪在2020年均对富力地产下调评级。
另外， 9月1日，上交所网站显示，富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)状态变更为“终止” 。该项目品种为资产支持证券-ABS ，由广州富力地产股份有限公司作为发行人，中信证券股份有限公司为承销人，拟发行金额26亿元。
设法“减负”
在8月份的中期业绩会上，富力集团董事长李思廉曾表示，未来9个月，可能都会在国内外处理250亿到300亿债务。年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。
近来，富力地产正在想方设法“减负” 。
除了此次“割爱”物流园外， 2020年9月15日，富力地产发公告称要配售2.57亿股，按每股9.82港元的价格配售，将配股募资超25个亿港元。分页标题
根据公告显示，富力此次配售股份约占该公司现有已发行H股总数的19.95% ，及现有已发行股份总数的7.35% 。配售完成后，此次配售股份约占扩大后已发行H股总数及已发行股份总数的16.63%及6.85% ，预计配售股份所得款项总额和净额分别约为25.24亿港元及24.9亿港元，拟用于偿还境外债务性融资。
不过，李思廉在今年11月回应媒体如何让三条红线变绿时称， “市场绝大部分的投资者不欢迎配股，会令每股的回报率下降。 ”此外，其谈及变绿的方法时表示：第一、现在最好的方法，还是按预售证来销售房子；第二、可能要卖一些已经盖好的投资性物业；第三、是找人合作开发项目，或者卖一些项目股权。
最新的动作是， 11月12日早间，富力地产公告称，拟发行3.6亿美元票据，票据利率12.375% ，并将于2022年到期。根据票据发行，张绮雯女士已购买合共500万美元票据，张女士为本公司主席兼执行董事李思廉博士的配偶。票据计划于新交所上市发行，拟将票据发行所得款项净额用于将于一年内到期之中长期债务再融资。
酒店成“烫手山芋”
有业内人士分析，富力的高负债隐患，很大程度源于多年亏损的酒店业务拖累。
据了解，在2017年耗资199亿元收购万达酒店资产包后，酒店业曾一度占富力营收份额的10% ，如今却成为富力的经营之累。
亿翰智库的研究报告指出，从富力地产的历年酒店业务盈利情况来看，其酒店资产运营业务至今仍处于现金投入阶段，除2017年以外，其他年份酒店业务净利润均为负值， 2019全年营业收入70.9亿元，净利润为-10亿元。
酒店投入资金大，回报周期长，长期占用资金，而今年的疫情更是给酒店运营带来更大挑战。中报数据显示，上半年富力酒店业务营收13.96亿元，同比下降58% ，占总营收份额的4% ，亏损额则从去年同期的4.2亿元进一步扩大到9.35亿元。
今年9月，有市场消息称，富力地产预计将在未来10个月内，通过将2017年从万达购买的70余处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力地产表示，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。
不过，目前富力地产的酒店业务处于亏损状态，如何顺利上市，也还是一个考验。
此外，也有消息称，富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，所得款项全部用于偿还债务，并向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权，以及向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。目前，这些消息目前尚未得到富力方证实。
不过，未来一段时间，显然， “减负”依然是富力的关键命题。

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