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今年重阳节 ， 原本计划和朋友去爬北京香山的齐小丽主动爽约了 。 被问及原因 ， 她只是回了句：“哎 ， 回武汉买房的计划又要被搁置了 。 ”
10月22日 ， 武汉公积金中心正式发布《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》（以下简称“办法”） ， 对住房公积金异地个人贷款及商转公贷款的受理范围进行了调整 。 这意味着像小丽这样工作在北京的购房者 ， 将无法享受到公积金在汉购房的福利 。
新政出台背后 ， 是武汉楼市在疫情解封后快速复苏 ， 导致住房公积金流动性紧张的趋势 。 业内认为 ， 疫情后武汉楼市回暖明显 ， 购房投资需求大量释放 ， 收缩公积金贷款受理范围有利于公积金缴存额的上升 ， 预计明年下半年会有相对宽松的可能 ， 届时异地公积金货款有望再度放开 。
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异地公积金买房受阻非个例
10月23日下班时间 ， 小丽的手机屏幕亮起 ， 远在武汉的妈妈发来了一段楼盘样板间视频 。 与此前不同的是 ， 视频之后紧跟着一句“北京公积金这边不能用了” 。 一开始小丽还不以为然 ， 但想起9月份发布的《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》（征求意见稿） ， 她立刻在手机上查询起来 。
就在前一天 ， 《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》由征求意见稿变成正式规定 。 新规核心内容有两点 ， 一是调整住房公积金异地个人贷款受理范围 ， 除湖北省内以及长江中游城市群外 ， 暂停受理其他城市贷款申请 。 二是调整商转公贷款受理范围 ， 仅受理首套房商转公贷款申请 。
新政正式落地 ， 小丽的购房计划被彻底打乱 。 此前 ， 她和家人花了两个月看好了楼盘和户型 ， 只等到年底公积金账户金额达到满贷门槛就交定金 。 随即 ， 齐小丽给几个武汉当地的房产中介和售楼处打电话 ， 均被告知从政策内容来看 ， 北京公积金武汉贷款买房这条路已经行不通 。
问及是否有回旋余地 ， 中介回复也是模棱两可 。 有的中介表示 ， 除目标城市外 ， 其它异地公积金不能贷款买房了 ， 但政策随时都可能再变 。 有的中介则建议 ， 异地公积金贷款并没有完全卡死 ， 可以提交申请争取一下 。
中介说法不一 ， 但共同透露了一点 ， 即目前北京公积金在武汉贷款买房 ， 肯定不能如期进行了 。 来自武汉非限购地区的某楼盘房产中介汪小倩在接受锋面News采访时表示 ， “武汉情况突然变了 ， 你朋友这种情况多得很 ， 并不是个例 。 ”
【锋面News|北漂一族回乡置业延期，武汉公积金新政落地】新政突袭背后 ， 是武汉住房公积金流动性明显紧张的趋势 。 数据显示 ， 武汉住房公积金的个贷率 ， 从今年6月初的82.33%上涨到9月17日的87.33% ， 3个多月上涨了5个百分点 。 武汉公积金中心表示 ， 此次新政出台 ， 是为了避免再出现2016年无钱可提可贷的情况 。 据了解 ， 2013年2月到4月 ， 在短短两个月时间里 ， 武汉住房公积金个贷率从81.92%上升到了86.50% ， 此后一路上升 ， 到2016年6月末甚至一度超过100% 。
基于市场变动来调整贷款政策 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此举是非常正确的 。 “武汉调控说明公积金资金规模管理非常关键 ， 要时刻注意公积金贷款需求和公积金资金池额度 。 本身武汉对于人才的吸引力度大 ， 所以客观上会带来申请贷款人数的增加 。 更关键的是 ， 随着各类购房需求回暖 ， 炒房投机需求也会开始上升 ， 适当限制部分人员贷款需求 ， 从上半年的宽松步入到稳健有助于缓解贷款方面的压力 。 ”
值得注意的是 ， 武汉刚在9月25日举行了长江中游城市群住房公积金合作会议 ， 宣布武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春 ， 宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江等20个长江中游城市住房公积金将实现互认互货 。
一边放开长江中游20个城市公积金贷款 ， 一边是暂停受理其他城市贷款申请 ， 看似矛盾却反映着当下武汉楼市既要发展也要与“房住不炒”的整体调控方针保持一致的决心 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对锋面News表示 ， 长江中游是以武汉为中心形成的特大型国家级城市群 ， 承东启西、连南接北 ， 是长江经济带的重要组成部分 ， 也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域 ， 在区域发展格局中占有重要地位 。 2018年11月 ， 中共中央、国务院明确要求以武汉为中心引领长江中游城市群发展 。 因此本次暂停其他城市但放开长江中游20个城市公积金贷款 ， 也是为了呼应区域、规划 。 同时 ， 该政策对当地公积金流动性紧张起到了一定改善作用 ， 也呼应了当前房住不炒的定位 ， 保障了本地刚需人群的购房利益 。
对于被新政“拒之门外”的异地回乡置业刚需人群 ， 王小嫱给出了两点建议 ， 一是可以将异地公积金转回武汉 ， 但这个方法的提前是有接收单位 ， 且转后公积金半年后才能使用 。 二是先商业贷款 ， 等政策调整后再进行商转公 。
至于政策多久之后才会再次调整 ， 严跃进预测 ， 类似公积金政策对楼市实际影响力度并不大 ， 随着公积金缴存额的上升 ， 预计到明年下半年武汉会有相对放松的可能 。 分页标题
政策松绑的预期并没有消除小丽的焦虑 ， 毕竟房价不等人 ， 现在买不上房未来可能就买不起房了 。 对此 ， 严跃进认为购房者暂时不用担心 ， 首先湖北楼市不管好与不好 ， 政策肯定是以放松为主 ， 鼓励住房的 ， 即便是不鼓励 ， 也会给予一些其他方面的便利 。 就目前房价来说 ， 也是稳定的 ， 或者说是低谷中略有升温 。 未来上涨也只会是在防范房价上涨、降低购房成本的基础上 。
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疫情后房企拿地力度加大
疫情解封后 ， 武汉楼市回暖迅速 ， 这种回暖首先表现在房企投资热度的提升上 。 今年10月 ， 中指研究员发布数据显示 ， 1-9月50家代表房企拿地TOP10城市中 ， 中西部省会城市占7席 ， 其中武汉排在第一位 。

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2020年1-9月50家代表房企拿地面积TOP10城市
（数据来源：CREIS中指数据 ， 中指地主）
专注武汉市场的业内人士认为 ， 武汉重启土拍后 ， 除了百亿级拿地的绿地、中海、龙湖等 ， 融创、华侨城、金茂、招商也都加快了在汉拿地节奏 ， 预计这一趋势在未来几个月仍将继续 。

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2020年1-9月房企武汉拿地排名（数据来源：诸葛找房）
与此同时 ， 品牌房企在武汉楼市的投资也不满足于单盘开发 ， 包括金茂和龙湖在内都已经开始聚焦城市运营 。 今年6月4日 ， 龙湖与武汉地铁集团签署战略合作协议 ， 双方将整合资源 ， 发展轨道交通（TOD）及产城融合发展战略 ， 推动轨道交通站点及上盖物业管理科技化与智慧化升级 。 10月25日 ， 武汉城市运营未来预见者大会上 ， 方岛金茂智慧科学城规划亮点发布 ， 标志着金茂在武汉城市中心的首个城市运营项目进入落地阶段 。
业内观点普通认为 ， 虽然受疫情冲击 ， 但武汉楼市潜力依然巨大 。 今年武汉的拿地势头高涨正是说明了房企看好武汉投资发展 ， 无论是住宅还是其他复合型地产项目 ， 对房企来说都是机会 。
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库存创新高去化压力陡增
与投资拿地势头向好一致的 ， 是今年武汉楼市的销售情况 。 据中指研究院数据 ， 截止10月26日 ， 今年武汉住房销售已突破11.88万套 ， 达到去年同期7成 ， 市场成交总量规模位居全国前三 。
其中 ， 自4月8日武汉重启后 ， 楼市住房成交量从5月份开始连续破万套 ， 7月份更是突破2万套大关 。 楼市成交量迅速回升 ， 或与疫情下积累的住房需求集中释放有关 。 经历了7月份的成交高峰 ， 到8、9月份 ， 需求逐渐得到满足 ， 交易量回落到1.8万套 。
成交价格表现上 ， 受疫情和当地楼市政策影响 ， 武汉二手房成交价格逐月下降 ， 最大降幅出现在4月；而新房成交价格一直表现平稳 ， 1-9月成交均价为1.37万元/平方米 。

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2020年1-9月武汉房价数据（数据来源：诸葛找房）
10月15日 ， 武汉市住房保障和房屋管理局发布《2020年1-9月武汉市房地产市场运行情况》 ， 其中新建商品房批准预售161278套 ， 新建商品房销售117128套 ， 存量房成交58651套；截至2020年9月末 ， 已批准预售尚未网签的商品住房169728套 。 上海易居房地产研究院近期发布的数据则显示 ， 武汉住宅库存面积连续好几个月创新高 。

来源：(锋面News)

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