9月横空出世的“三道红线”政策 ， 行业已经消化的差不多了 。 今年已经开始针对12家企业试点 ， 明年很可能会全面开始实施 。
【房企|旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对】所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍 。
如果三个都踏线了 ， 有息负债就不能再增长 。 踩中两个 ， 有息负债的增长不能超过5% 。 踩中一个是10% ， 最高的有息负债未来也不能超过15% 。
此外 ， 政策还给出了两个观察指标：
拿地的销售比 ， 拿地的金额跟销售收入的比例 ， 不能大于40% 。
经营型现金流 ， 不能连续三年为负 。
这五个指标 ， 对于房企财务稳健度、防控风险提出了更高的要求 。 那这五个指标 ， 应该如何解读？房企又应该如何应对呢？
几天前 ， 在明源地产研究院主办的2020中国房地产总裁峰会上 ， 旭辉控股董事局主席林中分享了他的观点 ， 对其他房企有一定的参考价值 ， 下面是对演讲内容的整理 。

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▲旭辉控股董事局主席林中
“三条红线”涉及五大指标
房企必须高度重视

林中认为 ， “三条红线”政策一旦开始全面实施 ， 对行业的影响会非常深远 ， 很可能仅次于04年全面推行土地招拍挂 。 行业的变化格局、发展模式 ， 都会发生很大的变化 。
首先 ， 我们先来看看 ， 旭辉内部对这五个指标的解读 。
一、总负债率 ， 核心是控制房企总体的杠杆 。
房企总负债率是房企总杠杆的反映 。 一般来说 ， 按照会计准则 ， 预收账款是包含在总负债里面的 ， 另外还包含财务杠杆、供应链杠杆和一些经营杠杆 。
但是红线中的总负债率把预收账款扣除了 ， 也就是说销售产生的预收账款不在统计范围内 。 这种计算方式带来的结果会产生很大的变化 。 如果一个公司扣了预收账款后 ， 总资产负债率是74% ， 那么含了预收账款的总资产负债率就会达到79% 。
预收账款是来自客户的钱 ， 现在它不在监管的范围里 ， 怎么理解？说明未来房企的资金来源要更多来源于销售的预收账款 ， 总资产负债里 ， 预收账款比重越大越好 。
二、净负债率 ， 核心是控制房企的财务杠杆、有息杠杆 。

净负债率指标的改善 ， 一是要减少有息负债 ， 这个有标准 。 二是要增加现金 ， 最好的比重是现金量占总资产的10%-15% ， 太多太少都不行 。 三是要增大净资产 ， 包括股本、利润、适度保有永续债等等 ， 因为永续债在会计准则里是放在资产里的 ， 这也是很多房企要适度发行永续债的原因 。
三、现金短贷比 ， 核心是控制企业的流动性安全 ， 防止资金链的断裂 。
这一点要求房企调整债务结构 ， 增加债务久期 。 好的企业一般可以把一年到期的有息负债控制在总负债的10%以内 ， 一般的企业也要尽量把短债比例控制在25%以内 。 如果超过70% ， 那企业的麻烦就很大了 。
四、拿地销售比 ， 控制房企的拿地强度和增长率 ， 其实就是限制房企囤地 。
销售增长率与拿地强度 ， 有个比例关系 。 我们自己内部做了一个分析 ， 如果货地比是2.5倍 ， 企业一年卖了100亿 ， 用来买地的资金就只能有40亿 。 如果你明年要保证30%的增长 ， 原则上买地的强度就应该在52亿左右 ， 这就已经接近现金流为0的临界点 。
五、现金流不能连续为负 。 这点非常清晰 ， 不用赘述 。

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这五个指标中 ， 单个指标的达成是比较容易的 。 五个指标都要达到 ， 就要求房企必须提高经营质量 。 要真正从过去的靠财务驱动 ， 转型为靠经营效益驱动 。分页标题
从目前的的情况来看 ， 这一次的三道红线 ， 都有非常细的表达和穿透式的管理 ， 需要我们高度重视 。
“三条红线”是个拐点
将对房企产生10大影响
“三道红线”如果全面实施 ， 对行业的影响非常深远 ， 至少会带来10大改变 。
一、“三道红线” 是穿透式管理 ， 容不得半点的闪失差错 。 这个政策影响未来至少五到十年 ， 所有房企都要在约束下 ， 找到新的生存的方式 。
二、房企的增速将面临一个拐点 。
三道红线的实施 ， 控制了整个房地产行业的杠杆率 。 按照总资产负债率70%来计算 ， 行业的总杠杆就限制在了3.3倍 ， 大家都一样 ， 不能超 。 因此 ， 房企的增速在2019年就是一个拐点 。 2020年及以后 ， 不会再出现40-60%的复合增长率了 ， 增长率会普遍维持在10-20%的范围内 。 但依然是在增长的 ， 相较很多其他行业来说 ， 还是很幸福的。
三、弯道超车将不可能再出现 。

所有高增长的黑马企业 ， 在快速增长阶段都是加杠杆的 ， 财务杠杆加到最大 。 现在 ， 所有房企的杠杆都是一样的 ， 经营效率的提升也需要长时间的积累 ， 房企增速差异很小 ， 差距追赶困难及耗时长也就意味着行业未来很难再有黑马 ， 行业的格局会逐渐固化 ， 行业的马太效应依然会越来越强 。
四、行业低速的增长期会拉长 ， 收并购难度将增大 。
未来行业10-20%增长的周期会拉得很长 ， 形成“慢长牛”的市场 。 行业整合的周期也会拉长 ， 各个房企由于财务限制 ， 很难并表 ， 行业收并购的难度将会增大 。
五、行业增长方式会改变 。
行业的增长方式 ， 将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长 ， 向稳定均衡高质量的增长转变 。 房企将不得不重视经营质量 ， 被动开始重视精细化的管理 。
六、房企会更加关注高周转 ， 追求零库存 。
过去在房价地价单边上涨的时候 ， 大家都不觉得库存是个问题 。 很多地捂的时间越久 ， 房价上涨了 ， 利润更高 。 但是未来库存将是一个大问题 。 房企要改善资产负债表 ， 最好的办法就是把库存变成现金 ， 尽量追求零库存 。
七、三道红线会拉大企业之间的差距 。

三道红线 ， 对大型的央企、国企是有利的 ， 对民企不利 。 对大企业有利 ， 对中小企业不利 。 对领先的企业有利 ， 对追赶的企业不利 。
因为未来不再是靠负债驱动 ， 而是靠资本驱动 ， 中小民营房企补充资本的难度要大得多 。
对于不同的企业 ， 三条红线带来不同的战略选择 。 有的企业要刹车、减速降档 ， 增长率会由正转负 ， 有的企业反而可以乘势而上 。

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八、未来土地市场会相对平稳
未来三年 ， 流入整个地产行业的资金会受控 。 大家都要加大销售 ， 回笼现金 ， 减少土地 。 因此土地市场会相对比较平稳 。 我们看到今年十月份 ， 除了热点城市热点地块 ， 土地市场投资已经在整体降温了 。
九、未来房企融资成本会更低 。
由于未来房企普遍财务更稳健 ， 风险更小 ， 评级也会相应提高 ， 融资成本会相对降低 。
十 ， 房企的盈利在三年后 ， 会停止下滑 。
房企会在新的中低利润水平上形成新的平衡 。 十年以后开发业务增长会放得很慢 ， 房企必须找到未来的增长点 。

大型企业依然会加快多元化转型的步伐 ， 加快布局第二增长曲线 ， 培育十年以后的第二主业 。 要想在行业进入长期的买方时代以后 ， 企业依然健康发展 ， 房企必须做好产品和服务 ， 以客户和产品为中心是最重要的事情 。
面对行业变局
房企有五大应对策略
三道红线带来10大影响 ， 房企应该如何去应对呢？
旭辉总结了五个方面 。 从经营上、财务上、资本市场运作上、会计准则上、管理效率上提出了自己的思考 。分页标题
一、经营上的应对策略
1、还是要高周转不囤地、不捂盘、零库存 ， 增加预收账款 。 因为去库存和增加预收账款 ， 对于财务的改善是最有利的 。
2、必须做畅销的产品 。 因为行业未来将长期处于买方市场 ， 房企必须要去卖得动的地方 ， 有客户需求的地方去做经营 。
3、要重视现金流 。 减少运营资金的占有 ， 要加强经营导向 ， 来打通投产供销存价费利款 。
4、要控制投资强度 ， 锁好投资纪律 。 核心还是要提高投入产出 。
5、要千方百计的提高利润 。 因为没有利润就没有力量的积累 。

未来是靠资本驱动 。 如果只追求规模不追求利润 ， 你会发现根本没办法改善资产负债表 。 因为一切都和净资产挂钩 ， 没有利润企业也很难得到融资 。 所以利润对行业越来越重要 。
那种只有2%利润的项目 ， 虽然卖得快 ， 但对财务表现没有太大帮助 。 要想均衡发展 ， 至少得有8-10%的利润 。
现在行业有个观点 ， 很有道理 ， 以前房地产企业是要做大 ， 未来是要做厚 。 要做到有利润的厚 ， 有经营管理能力的厚 ， 有内功的厚 。
二、财务上的应对
三道红线、五个指标其实都是跟财务有关的 。 所以我们必须调整财务结构 ， 增强债务久期 。 很多时候宁愿多付一点 ， 把周期拉长 ， 也不要贪小便宜 ， 借短期的钱 。
我们以前不关注总资产负债表 ， 评级机构也基本上不看 。 为什么呢？因为你预收账款都不在里面 ， 你是占用别人的钱 ， 机构会认为你运营资本 ， 运营杠杆用得好 。
这一轮关注以后 ， 就必须对总资产负债表进行瘦身 ， 要进行严格的管理 。 每个月要检查、检讨 。 而且要形成系统的体系管控方法 。 要加强对于资金、投资的管理 。
在穿透管理下 ， 未来地产商都不会做明股实债 。 核心还是要做真实的同股同投 。 真实的股权投资 ， 严守财务的底线 。

要提高兑汇率 ， 特别是我们在境外上市的很多企业 ， 汇率管理非常重要 ， 每年的汇率波动 ， 对财务管理都会有很大的影响 。
三、资本上的应对策略
首先 ， 房企必须增加资本 。 对中小企业来说 ， 是能上市就一定要上市 。 虽然PE不是很高 ， 但是可以募几十亿资金进来 ， 这对于打开融资渠道非常重要 ， 对于增加资本市场上的增信也很重要 。
第二个 ， 要增发资本 。 很多物业上市 ， 募集的钱 ， 并表后对整体财务状况有巨大的改进 。 所以不仅仅是物业 ， 未来一定有很多的房地产+的业务 ， 成熟一个就会上市一个 ， 这对母公司的报表有巨大的改进 。
第三个 ， 同步要增加小股东的权益 ， 适度发行永续债 。 永续债不能不发 ， 也不能过度发 ， 过度了一定会被资本市场嫌弃 。
第四个 ， 增加非核心利润形成的净资产 。

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四、会计上的应对策略 。
第一个 ， 是要合理利用会计准则 ， 把握好度 。 特别是在香港上市以后的会计准则 ， 特别复杂 ， 要保持会计核算方法的上下统一 ， 标准更清晰 ， 保证报表质量 ， 财务数据准确及时 。

第二个 ， 要把业财一体化做得更好 。 因为每个月都要业务部门上报报表 ， 三天内要把上个月的报表做完 ， 如果没有合适的财务系统 ， 是很难做出来的 。 公司在财务业务管理上就会出问题 。
第三个 ， 控制好复杂事项对财务报表的影响 。 比如说商誉 ， 收并购 ， 衍生工具等一系列的复杂事项 ， 对报表带来的影响 。 竣工、销售反而都很简单 。
第四个 ， 要做好结算 。 如果能提早结算 ， 对于报表也会有巨大的改进 。
第五个 ， 要加强与审计师的沟通 ， 减少审计的风险 。 不要自以为是 。
五、数字化的应对 。
未来地产企业面临很大的挑战 ， 必须真正提高我们经营和管理的效率 ， 要推动数字化的转型 ， 变成一个新物种 。分页标题
未来行业内会有很多的围绕地产生态平台形成的东西 ， 例如地产科技等等 。 如果一个企业不能推动数字化转型 ， 未来一两年后没有问题 ， 三五年就有大问题 ， 十年后就会碰到生存问题 。

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企业做数字化转型 ， 有四个主要目的：
一是增效降本 。 它明显的对于你效率的提高、成本的降低、质量的提高 。 这是最基础的 。
二是赋能 ， 这也是我们现在最大的挑战 ， 对一线的赋能 。
三是辅助决策 ， 比如未来的买地、投资的决策、未来产品定位的决策 ， 未来经营策略的决策 ， 很多可以通过智能化解决 。
四是颠覆经营 。 推动数字化转型 ， 其实真正是为了颠覆未来 。 当数据在购房、物业、租房以及后续其它服务中全部打通之后 ， 就会形成一个充满价值的矿 ， 就像十年前的物业 。 可能现在我们还没有技术手段开采 ， 但是一但以后有手段开采了 ， 它形成的数据库就有巨大的价值 。 （楚琦根据林中演讲整理）

来源：(明源地产研究院)

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