【格上私募圈|戳穿日本民宿骗局|】

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【格上私募圈|戳穿日本民宿骗局】
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作者：一棵青木YFqingmu）
听说投资日本的房产很挣钱，投资日本的民宿更挣钱。
第一波宣传日本民宿的人是谁呢？
是一群币圈大佬。
在国家严打各种虚拟币之后，各种币圈大佬只能想另外一个办法挣钱。
一帮人开始带人去东南亚购置房产，一帮人开始带人去日本购置民宿。
格上私募圈|戳穿日本民宿骗局
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民宿，是一个包装好的骗局。
因为民宿这东西，说穿了就是把自己家收拾一下租给陌生人。
这是酒店业的雏形和原始版，而不是升级进化版。
最原始最古老的酒店，就是民宿。
所以想靠民宿赚大钱纯属天方夜谭，这东西永远比不上正规酒店，没听说过一个行业越发展越倒退的。
做的最好的民宿，发展到最后，就是酒店。
当然，这种新事物拿来忽悠中国人在日本买房，还是很不错的。
国内中介卖房，收2%的佣金，被很多人骂黑心。
但是卖日本的民宿就不一样了，开发商给到国内渠道公司的费用高达10~12% ，简直就是横财。
他们说，在日本投资民宿，租金年回报率在10~13% ，还能享受房产增值，非常划算。
当初，这个数字纯属吹牛，日本的实际租金回报率，在5~6%之间。
但这个数据还是很高啊，远远高于国内。
虽然被人忽悠了去日本投资民宿，那也不算亏啊，最差也有5~6% ，可以了。
那你有没有想过，为什么日本的房子日本人自己不买，非把这种无脑赚钱的机会留给你？
很多人梦想着自己去日本买一套房产后，直接甩给当地的公司委托代理，然后人就可以坐在中国不断的收钱了。
简直是想得美。
先谈谈这个租金回报。
满租一年的收益确实有5~6% ，但你绝不可能满租，再牛的代理公司也做不到。
一年能累计租出去9~10个月，就是最顶级的成绩了，这样你的租金收益就只有4~5%了。
然后，你的租金收益要扣除掉物业费+托管公司管理费+房地产税+租金所得税+各种杂税。
尤其是托管公司的管理费和房地产税，这两个很重，分别都是1%以上。
所以这么多成本加在一起，至少2%起步
这样你的收益就只有2~3%了，但这并没有结束。
日本大多数房子，都是一户建，也就是小别墅。
是不是听起来很高大上?而且土地还是私有的，只要你每年缴纳房地产税就可以了。
但这种房子有一个问题，折旧费特别离谱。
每到一定的年限，就要大翻修一次，否则就无法居住。
最多50年，你就得翻修，如果是木制的，那最多撑30年。
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也就是说，每年的折旧费，你得留个2%出来，不然等房屋破旧时你就得向银行贷款了。
这么算下来，每年的收益，就只剩下0~1%了，还得负担风险。
是不是算错了，故意夸大了成本，在自己负担投资风险的前提下，怎么可能就到手0~1%这么点钱。
没算错，要不然你以为为什么日本人不买，非把这个房子留给你这个外国人。
如果你还是算不过这笔帐，没关系，我们算一个更简单的。
日本人的钱都拿去干嘛了？
都拿去买日本国债了。
日本的国债票面利率已经低到了0.1% ，但依然有大量的资金抢购，而且全是日本国内的资金，外国人几乎没有。分页标题
当然，国债利率定多少都可以，你想定多低都行。
但定这么低利率的国债还卖得出去，依然有日本人愿意买，这事你就要好好考虑下为什么了。
而在国债的二级交易市场上，情况更夸张，日本十年期国债的实际利率，已经跌到了0.038% ，即便这样还有大量的人抢购，拖着利率持续下滑。
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日本人宁可去抢购年利率0.038%的国债，都不愿意去买年收益5~6%的房子，而把这个发财的机会留给了你这个中国人，你说这是为什么？
是你蠢，还是日本人蠢？
日本人住的房产，日本人自己不买，让中国人买。
而一个中国人，幻想着利用日本的房产，在日本的土地上，依靠日本法律的保护，榨取日本人的剩余价值（收租）。
你不觉得很搞笑么。
事实上，如果在日本购置房产，全款也就罢了，假如是贷款。
那么中国人的贷款利率是2.9% ，日本银行不做中国人的生意，因为无法得到中国法律的保护，所以只能和来自于中国的第四方贷款机构合作。
和国内5%以上的房贷利率相比， 2.9%简直太幸福了。
但如果是日本人要买这套房子，日本银行的放贷利率，最低0.47% ，最高0.7% ，平均值0.639% 。
几乎不要利息，只要你愿意买这套房子。
同样购置一套日本房产，日本人在利率上面，每年的优势就达到了2%以上，竞争优势非常夸张。
但即便如此，日本人还是不买。
日本人曾经疯狂的买房，全民都对房产有狂热的执念。
日本土地有限，房价必然只涨不跌。
1991年最巅峰时，卖掉日本的所有房产可以买下4个美国，东京的房价高达15万人民币/平米，那可是1991年的15万，中国人的月薪普遍在三百多元的时代。
近30年之后的今天，东京的房价，才勉强回到了5万人民币/平米，甚至比不过深圳。
在《新城的黄昏》这本书里，织部一家人在1991年，花费5200万日元在东京买了一套老破小，其中4200万日元是30年贷款。
后来，房地产泡沫破裂了，丈夫的工资也大降。
原本做家庭主妇的妻子，被迫去便利店当店员补贴家用，大儿子辍学去打工。
更惨的是，房价节节下跌，根本没有买家对自己的老破小感兴趣。
而更更惨的是，整个日本的经济，都进入了萎靡不振的状态，投资极其亏损，并不单纯只是房地产糟糕。
不管你是买股票还是买房子，都亏。
如果你开公司，那亏的速度更快。
日本人没办法，只能拼命的把钱存在银行，哪怕存款利率千分之一也要存，因为至少银行可以保本。
而今天的日本银行，早就无法提供千分之一的利率了，今天的日本人存款是负利率，但哪怕如此也无法阻挡日本人存款的热情。
千分之一利率的国债，被日本人疯抢。
在日本投资赚钱有多难，可见一斑。
但有些对日本人生地不熟的中国人，却以为来日本投资可以无脑赚钱。
就自己聪明，全日本的精英都是傻瓜。
中国的经济是个奇迹，放眼全球都是个奇迹，绝对不是一个常态。
出了中国，很难找到投资如此容易赚钱的地方。
小布什年代，美国的经济也很牛X ，当时美国国债的年收益率逼近10% 。
但特朗普刚刚发行的十年期国债，票面利率只剩下0.625%了。
但美国，依然是西方强国里增速第一的国家。
因为法国的十年期国债，票面利率0.5% ，实际利率为负0.346% 。
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而率先开创负利率时代的德国，其十年期国债的利率为负0.622% 。分页标题

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而中国发行的十年期国债，利率是3.2% ，高的吓人。
这说明中国的GDP增速，要超过欧美日2.5~3%左右，对应的投资收益差距也差不多。
那为什么欧美日的资金不疯狂涌入中国？
涌入了啊，要不然中国那4万亿美元的外汇你以为哪来的？那些钱至少一半是外国人的。
而且一个外国人，不可能在中国的土地上投入太多的钱，因为不确定因素太多。
就好像大多数中国人知道越南等地最近经济增速还可以，但也没有去投资开厂的意思，只有极少数人去了，因为你无法掌控当地的情况，管理成本也会剧增。
外国的普通人看中国也一样，绝大多数人，只敢投资本国，有魄力跨国投资的，是极少数。
如果你过去20年里没有在中国赚到钱，那你去了日本投资，会亏的裤衩都不剩。
日本人抢购年化利率千分之一的国债，疯狂的抢购，对本国的资产不感兴趣。
而很多中国人一边嫌弃国内4%的理财收益过低，一边疯狂的幻想到日本买资产赚钱。
要么是日本人蠢，拱手送钱给外国人。
要么是你蠢，拱手送钱给别人。
你猜哪个才是真相?
这就是日本民宿骗局。
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