青岛精选|从青岛城市的扩张过程,看哪里的房子值得买?


_本文原题:从青岛城市的扩张过程 , 看哪里的房子值得买?
仅从城市空间上来讲 , 我认为青岛的城市扩张过程分为两个阶段或者两个方式:一个是摊大饼 , 一个是蛙跳式 。
摊大饼是第一个阶段 , 也是青岛市区成形的阶段 。

青岛精选|从青岛城市的扩张过程,看哪里的房子值得买?
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德国占领青岛后 , 最先发展的是青岛湾 , 并逐步向东、向北扩张 , 这是百年青岛的起源地 。 德国是打算好好经营青岛的 , 甚至不惜血本建设了胶济铁路 。 这一时期 , 诞生了青岛的铁路和港口 。
不想德国的心血被日本摘了桃子 , 在日占和民国时期 , 青岛市区继续向北、向东扩展 。
日占和民国时期 , 向北走得是工业路子 , 在老四方建设了很多的纺织厂以及配套的化工厂 , 并在这些工厂周边衍生了家属居住区 , 这是老四方的底子 。
向东走得是文艺路线 , 一座原山东大学 , N座名人故居 , 几片海滩 , 至今仍是青岛最负盛名的人文景点 。
可以说 , 青岛的工业和人文底子 , 都是在建国之前形成的 。
建国伊始 , 青岛市区继续以工业化的路子向北推进 , 老沧口诞生了碱厂、红星化工、青岛钢铁 , 老沧口成了第二个老四方 。
上世纪90年代之前 , 青岛市区的范围基本就在青岛湾、汇泉湾、太平湾向北推进到沧口的这片狭长区域内 。
上世纪90年代 , 青岛破天荒的成了第一个吃螃蟹的城市 , 率先把市政府搬迁到浮山湾畔 。
这一次东扩 , 打破了青岛市区萎缩在胶州湾东侧狭长地带的百年发展历史 。 由于那时还没有实行商品房的制度 , 我们无从知道这次东扩对于房价的影响 。
21世纪的第一个十年 , 成就了浮山后 。 得益于市政府的东迁 , 市南、市北东部和崂山区发展了起来 , 尤其是浮山后 , 这个与前海只有一山之隔的地方 , 当时被山前的“城里人”形容为“宁要山前一片瓦 , 不要山后一间房” 。
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浮山后当时是一片新区 , 没有马路、医院、学校 , 被人瞧不起也是自然 。 浮山后借助于紧邻市区的位置、全是新房子的观感 , 很快就让老青岛人刮目相看 , 成了青岛第一片房价逆袭的地方 , 现在已经贵为富人区 。
21世纪的第二个十年 , 成就了新都心和李村 。
南部市区饱和后 , 摊大饼自然就摊到了紧邻的新都心和李村 , 新都心、李村与原来的浮山后一样 , 闪了不看好它们的人的眼 。 一个不思进取、一步三顾的人 , 即使看到了第一个果子落地被别人接走了 , 也依然会固执的守着自己的一亩三分地 , 白白错过第二个、第三个果子落地 。
在新都心、李村买房的人 , 更多的是来青岛工作的“新青岛人” 。 这群人多是有学历的年轻人 , 他们的聚集区 , 更容易形成一个文明、年轻、有活力的生活区 , 这样的区域无疑更有吸引力 , 也是大家换房改善的首选地 。
再然后 , 青岛的市区继续向北扩张到十梅庵 , 向东扩张到东李 , 目前十梅庵和东李还处于配套完善的时期 , 等到地铁、商业、学校、医院落地的时候 , 就是他们逆袭的时候 。
至此 , 市南、市北、崂山、李沧这四个青岛市内区正式扩张完成 , 这是一步接一步、一步邻一步摊大饼式发展起来的 , 为了这一阶段的完成 , 青岛用了120年 。
回顾这120年青岛市区的扩张史 , 尤其是有商品房之后的历史 , 房价实现逆袭的地方总是紧邻“市区”的“郊区” , 有“市区”人口、产业、配套的外溢 , 这些“郊区”发展起来是早晚的 。
说到此 , 我们可以在青岛市区找一找 , 哪里还有一片大面积的拆迁地、农田、村落 , 这些地方就容易变成下一个浮山后;哪里有一片配套不完善但新房集中的地方 , 哪里就可能成为下一个房价逆袭的地方 。分页标题
简单地说 , 在青岛市区买房 , 想要实现快速的升值 , 就得买市区内偏点的便宜点的新房集中的地方 。
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再来看青岛的蛙跳式发展 , 其中部分和市区的摊大饼同时进行 , 大部分要更晚一些 。
青岛蛙跳的第一步是城阳和黄岛 。 城阳虽然和李沧区挨着 , 但城阳中心选在了城阳街道 , 离李沧区交界处10公里 。
要知道 , 李沧区政府紧邻市北区 , 市北区政府与市南区仅有一路之隔 , 都想靠着发达地区的带动来实现发展 , 偏城阳区把临李沧区的地方让给了飞机场、汽车北站和众多的小厂房 。
向西跳的第一步是黄岛 , 虽然靠着青岛市区发展 , 但终究隔着胶州湾这一天然屏障 。
城阳和黄岛 , 这青岛市区蛙跳的第一步 , 早在上世纪90年代就跳过去了 , 但一直都是城乡结合部的模样 , 直到2010年代才借助楼市的春风有了城市的感觉 。
从此 , 青岛蛙跳的步伐就没有停过 , 可与城阳、黄岛距离较近、有发展基础的胶南、即墨、胶州市区并不是重点发展的地方 , 胶南、即墨、胶州与城阳、黄岛的中间地带也不是重要的地带 , 青岛城市扩张的这只“娃” , 在天南海北的跳 , 不依靠青岛市区 , 也不临城阳、黄岛、胶南、即墨、胶州市区 , 真是一只疲累的“娃” 。

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上图标识了青岛近些年的新区与市政府的距离 。
可见 , 这些新区都远离青岛市区 , 与市政府距离最近的是隔着胶州湾“只有”20公里的自贸区 。
不但如此 , 位于即墨区的蓝谷 , 与即墨市区的距离为20公里;位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里 , 高新区离城阳区中心10公里;位于胶州市的临空区离胶州市区10公里 , 上合示范区离胶州市区15公里;位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里;位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里 , 董家口经济区离胶南中心35公里 。
这些新区可谓“前不着村后不着店” , 缺少人口的支撑 , 也是这一轮楼市降价最猛的地方 。
尤其是一些新区 , 完全是靠一股政治的力量撑上去的 , 当这股力量撤力的时候就是房子贬值的开始 , 多数鬼城也是这样造成的 。
所以 , 我们在新区买房 , 首选有产业、有人口、政治地位高、规划级别高、有地铁在建或通车的新区 , 而且一定要选新区的核心区 。
综上 , 从升值的角度来讲 , 在青岛市区买房应当首选那些偏点的便宜点的新房聚集的地方;从保值和升值的角度来讲 , 在青岛郊区买房一定要买有产业、有人口、政治地位高、规划级别高、有地铁在建或通车的新区核心区 。
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