房地产|今明两年，趁早卖房还是咬牙买房？楼市变局已现，内行人给出忠告最近抽空和许久未

最近抽空和许久未见的几个朋友聚了聚。期间，当大家聊到房地产的时候，发现很多朋友都十分关心一个问题：当前处在房地产市场的下行期，今明两年，到底是应该买房子还是该卖房子呢？对于有多套房子的朋友来说，最担心的是将来房子卖不掉，最后一不小心被套住了。对于还没有买房子的朋友来说，现在最担心的则是观望了这么久，如果此时买了房子，反而有可能成为高位接盘侠。因此，无论买方还是卖方都十分纠结。
实际上，这也是目前购房者都十分关心的问题。在经历了四年的调控之后，房地产市场早已告别高歌猛进的阶段，而且在房住不炒的长期定位下，越来越多的城市还出现了房价下跌。根据国家统计局公布的8月份70个大中城市房价变动数据显示，共27个城市的房价跌回到了一年之前，占比接近4成。其中，黑龙江牡丹江的房价下跌幅度最大，高达9.3% 。此外，天津、郑州、青岛、济南、重庆、西安、武汉、南昌、长沙等重点二线城市也都包括在内。由此就不难理解，为何市场普遍处于纠结和观望当中了。
那么，面对房地产市场进入到调整期，今明两年，到底是应该趁早卖房还是咬牙买房呢？在回答这个问题之前，我们先来看一看业内人士的看法。

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对于未来的房地产市场，业内大佬看法基本一致
据澎湃新闻报道，融创中国董事长孙宏斌在民生银行不动产金融年会上公开表示，早在2017年大家就认为调控会放开，可一直到今天，已经第四个年头了，调控还是没有放开。对此，他进一步表示，改变经济过度依赖房地产行业，已经是国家的长期战略选择，大家不要误判形势，要理解这次调控是一个长期的行为。值得注意的是，曾经一直“买买买”的他，这一次也当起了“卖家” ，公开表示今明两年会考虑出售一些酒店、乐园，以及商业资产。

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无独有偶，大家都知道，从2013年开始，昔日华人首富李嘉诚就一直在抛售各类物业资产，一举一动都备受业内的广泛关注，一些媒体甚至曾发出不要让李嘉诚跑了的呼声。据了解，最近这7年以来，李嘉诚已经变卖资产超过2500亿。在接受南方周末采访时，李嘉诚表示，现在价格涨得太高，老百姓买不起房子的时候，经营就会有风险了，而我一生的原则就是不会冒险去赚最后一个铜板。显然，过去这7年，李嘉诚一直在用“卖卖卖”的实际行动告诉大家，房地产已经告别了黄金时期。

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除了孙宏斌、李嘉诚之外，商界大佬也给出了自己的看法。知名企业家曹德旺多次表示，有钱人都有几套房子，需要房子的人都没钱，将来就是有钱人卖给有钱人，这样卖得出去吗？他自曝多次劝妹妹卖掉多余的房子，否则以后卖不掉也租不出去。根据这三位大佬的观点来看，大家对房地产的看法基本一致：房地产告别了黄金时期，靠买房赚钱不容易了，购房者应该认清新形势。
那么，为何大佬们普遍都不看好房地产的未来呢？房地产新形势又是怎样的呢？楼市变局已经出现，以下4点或许可以告诉我们答案。

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楼市变局已现，未来影响房价的4个因素已经出现
第一、从政策导向看， “房住不炒”成为了长期的定位。
根据相关统计， 2019年房地产调控出台了620次，今年1-9月已经出台了近400次，进入10月以来，又有徐州、无锡等城市升级了调控。内行预计，接下来调控仍有继续升级的可能，全年总次数不排除超过去年。分页标题
实际上，过去这两三年以来，在严厉而又密集的楼市调控下，房价已经趋于平稳。但是，尽管如此，调控依然没有放松的趋势，即使在受疫情影响比较大的上半年，国家也多次重申了房住不炒的定位。显然，种种信号都表明，这一次国家调控楼市的决心很大，在房住不炒的长期定位下，只要没有了炒房客的推动助澜，房价就很难再次大涨。

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吴晓灵
第二、权威定调，高房价不具备恢复大涨的环境。
今年，央行在《求是》杂志撰文《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》，文章明确指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。除此之外，央行原副行长吴晓灵在清华五道口金融学院发表演讲时也直言不讳道：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。
根据这些权威的定调和表态来看，当前房地产发展的大环境已经迎来转变，与以往依靠房地产拉动、刺激经济相比，防止房地产泡沫扩大化则是目前的重中之重，这意味着接下来高房价并不具备恢复大涨的条件和环境。

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第三、住房供需关系逐渐迎来了转折。
从供给端来看，公开数据显示，目前我国城镇居民人均住房面积达到了40平米，户均拥有住房达到了1.5套。与此同时，经济学家任泽平还表示，目前全国城镇存量房产大约3.11亿套，至少能够满足9-12亿人居住，而目前城镇人口为8.5亿，所以住房总量已经饱和。
从需求端来看，截至2019年末，我国城镇化率已经超过60% ，未来住房需求减缓将是一个不争的事实。除此之外，根据社科院发布的《人口与劳动力》绿皮书显示，受到人口老龄化、出生率下降等因素影响，我国的人口负增长或将在2028年前后到来。由此可见，住房供需关系正在逐步迎来拐点。实际上，仅就当下来说，受买涨不买跌等因素的影响，房地产已经开始呈现供大于求的状态了，所以高房价难以长期维持。

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第四、房地产信贷环境持续收紧。
过去两三年，在房地产调控的过程当中，国家加强了对资金流入房地产行业的监管力度，这也是楼市得以快速降温的重要原因之一。进入2020年下半年以来，央行、住建部又划定了房企融资的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。机构统计显示，融资新规下，超过80%的开发商都将会“踩线” ，所以接下来不可避免的将要面临现金流的考验和压力。
此外，据多家媒体报道，监管机构还要求“踩线”房企在2023年中之前完成降负债。显然，借新还旧行不通了，要想盘活现金流，降低自身的负债率，接下来最有效的方式就是通过降价促销来加快回款，所以房价很难再次抬头。

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面对这种行情，趁早卖房还是咬牙买房？内行给出了“忠告”
根据上文看，从政策导向、供需关系、信贷金融等角度来看，时过境迁，房地产发展的环境和风向已经发生了转变。因此，无论是刚需还是投资客都应该顺势而为，理性作出抉择，千万不要误判楼市形势。
对刚需来说，在房价平稳调整的环境下，不着急买房的可以再等一等。但是，如果确实着急买房子，那就货比三家，多挑一挑，多看一看，毕竟开发商和炒房客都有加快出货、脱手的需求，遇到高性价比房源的机会也就大大增加了，所以这不失为一个好消息。不过，购房者需要注意的是，不管打算什么时候买房，都没必要盲目追求一步到位，更不要盲目加杠杆，否则房子最后只能是累赘。分页标题

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除此之外，对多套房群体来说，应该看到房价上涨的空间已经大大压缩了，而且不少城市的房价甚至出现了下跌，楼市也已经从“房子挑人”变成了“人挑房子” ，这些楼市变局都已经大大降低了房子的流通性，更提高了未来转手变现的难度。
【房地产|今明两年，趁早卖房还是咬牙买房？楼市变局已现，内行人给出忠告】因此，在当前的环境下，就不要盲目持有太多的房子了，否则接下来只会白白增加持有成本，再过三年、五年，等到房地产税出台，手里握有太多房子又是个大麻烦。因此，可以趁早卖掉一些位置较偏远，配套不全，房龄较高，或者位于收缩型城市的房子，从而做到及时止损，避免日后不必要的麻烦。