恒大|中国恒大：38天内实现合约销售1416.3亿年度目标完成率达91%

本报采访人员陈婷赵毅深圳报道
10月9日，中国恒大（3333.HK）公布其2020年9月1日至10月8日的销售数据。公告显示，中国恒大在此38天内实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积达1641.7万平方米。
截至2020年10月8日，中国恒大物业年内累计实现合约销售金额5922.5亿元，完成其全年6500亿元销售目标的91.1% ，其内部目标8000亿元，完成率为74% 。
值得注意的是，在冲刺高增长背后，是中国恒大自今年3月31日起实施“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略。
而按今年上半年近90%回款率来计算，若能顺利完成8000亿元的内部销售目标，中国恒大今年全年回款或将达到7200亿元，较2019年增加约2700亿元，有望实现其提出的“有息负债每年平均下降1500亿元”的目标。
多重促销抢滩“金九银十”
早在9月6日晚间，中国恒大召开集团营销工作会议，就“金九银十”购房季做出相关部署。据了解，中国恒大董事会主席许家印在大会上定下目标， 9月及10月的单月销售额冲刺1000亿元，即“金九银十”的合计销售目标为2000亿元。
按照其于10月9日公告的数据，中国恒大“金九银十”目标完成率也已达70.8% 。若以克而瑞提供的数据计算，中国恒大9月份单月实现全口径销售额为818亿元，仅国庆假期8天时间，中国恒大的销售额近600亿元，超过9月份业绩的70% 。
采访人员注意到，今年以来，中国恒大多次推出促销政策， 9月份全国楼盘实行7折优惠，叠加多重额外折扣让利。
据了解， 10月8日，中国恒大在哈尔滨、重庆、贵阳、青岛、珠海、佛山、包头等城市推出9个新盘。其此前透露，公司将在“金九银十”期间推出40余个全新楼盘，加大推新货力度。
业内人士认为，中国恒大销售强劲增长主要得益于全线7折及一系列让利组合拳成功刺激了市场需求，加上其稳健的经营能力及强大的执行力，取得如此成绩属意料之中。
值得注意的是，根据克而瑞数据计算，房企百强2020年9月全口径销售金额约13327亿元，同比增长24.8% ，增速较前值下降4.3个百分点；1至9月全口径销售金额累计值达86512亿元，同比增幅较前值提升2.7个百分点至7.4% 。
从权益角度看，百强房企今年9月实现权益销售金额9470亿元，同比增长21.2% ，较前值下降5.1个百分点；1至9月权益口径销售金额累计达62549亿元，同比增幅较前值提升2.4个百分点至5.5% 。
10月3日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年受疫情影响，前三季度有近3成房企目标完成率不足65% ，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。
贝壳研究院亦认为，在调控压力下，四季度新房市场难有超预期表现。其发布的数据显示，今年前三季度， 66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4% ，成交面积同比下滑8.8% ，较二季度降幅收窄5至6个百分点。
不过，中国恒大在公告中表示：“本集团坚定实施高增长、控规模、降负债发展战略，通过打造高品质、高性价比产品满足市场需求，实现历史同期最好业绩，展现出稳健的经营能力和强大的执行力。本集团对超额完成2020年全年各项经营目标充满信心。 ”
“三道红线”逼出降负债组合拳
中国恒大全力冲刺背后，是其自今年3月31日起实施“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略。具体而言，恒大2020年要实现销售额8000亿元，到2022年要实现销售额1万亿元；未来三年每年要把土地储备降低约3000万平方米，到2022年降低到约2亿平方米；有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
只不过，今年9月24日，一份疑似中国恒大“求救报告”在网络上流传。内容显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额达8355亿元，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金，并支付137亿元分红。恒大集团恳请支持重大资产重组，若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。分页标题
今年9月24日当日晚间，中国恒大随即发布“辟谣声明” ，并于次日再发经营业绩公告晒出多项核心指标，表示：“目前，公司经营正常健康、财务稳健。 ”
中国恒大在公告中称，截至9月24日，公司有息负债较3月末下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款435亿元，各项降负债成效积极显著。其同时强调：“公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。 ”
另一方面，中国恒大于9月29日发布公告表示，公司与1300亿元战投中的863亿元战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的437亿元战投中，公司已与155亿元战投商谈完毕，目前正在办理手续， 282亿元战投正在商谈中。
这也就意味着，伴随着上述补充协议即战投方放弃要求回购的签订，中国恒大将无须于2021年1月31日前履行相关回购义务，从而缓解公司短期资金压力。
值得注意的是，按照前述中国恒大销售的高增长，若能顺利完成内部目标8000亿元的年度销售额，按今年上半年近90%回款率计算，中国恒大的全年回款或将达到7200亿元，加上其手握2046亿元现金余额，公司的现金流将愈加充裕。
但放眼行业，进入下半年以来，房地产市场调控持续收紧，包括深圳、杭州、宁波、南京、成都等城市限购力度加大、融资设“三道红线”等，房企面临销售及融资的双重压力。
与此同时，近期房企降负债、回笼资金的动作较为频繁， “踩线”房企多寻求出售高负债项目或非地产主业标的。
对于中国恒大而言，除了冲刺高增长，其更是通过分拆资产上市从而实现降负债目标。其中值得一提的是，从7月底宣布分拆上市计划， 8月引入14家战投直至9月底递表，中国恒大分拆物业上市动作迅速，也向外界彻底展示了降负债组合拳的决心。
（编辑：赵毅校对：颜京宁）
（责任编辑：李显杰）

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