楼事纪|今明两年，准备买房的家庭，建议先听听这4条“忠告”，非常实用

_本文原题：今明两年，准备买房的家庭，建议先听听这4条“忠告” ，非常实用
从2016年到2020年，经过四年的房地产调控后，房地产市场已经迎来了转折。主要体现在三点：一是从房价预期看，搁三五年前，恐怕没人会相信买房会亏本，但如今只涨不跌、稳赚不赔的房价预期已经转变，市场观望情绪浓厚。二是从供求关系看，数据显示，我国人均住房面积达到了40平方米，而且户均拥有住房达到了1.5套，住房总量趋于饱和。三是从政策导向看，国家先后确定了房住不炒、不再把房地产作为短期刺激经济的手段，以及房企融资“三条红线”等调控目标，房地产发展环境开始发生转变。

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对于购房者来说，房地产市场的这些转变都指向了一个共同的主题：闭眼买房的阶段已经渐行渐远。说得通俗一点，搁三、五年前来说，由于楼市处于上升期，无论是商品房，小产权房，房改房，商住房等等，只要买房，几乎都稳赚不赔，二次转手也根本不愁。但如今，楼市处于下行期，并非所有的房子都能够卖得出去，都能够轻易转手变现，所以一不小心就有可能成了高位接盘侠。总之，买房子不是买白菜，不是买萝卜，根本容不得试错的机会。因此，对今明两年准备买房的家庭，笔者给出几条“忠告” ，非常实用。

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1、不管一栋楼多少层，尽量避开一楼和顶楼。
长期以来，一楼和顶楼一直不受购房者“待见” ，主要原因就是因为弊端和硬伤太过明显。对一楼来说，由于受楼间距、绿化带的影响，普遍面临采光不佳、蚊虫鼠蚁的问题。除此之外，一楼住户还会常常遭遇到高空坠物、行人噪音、积水返潮等困扰。
对于顶楼来说，由于上面没有遮挡物覆盖，所以隔热、防晒性能较差，夏天几乎一直需要开着空调，不仅住起来不舒服，生活成本也不低。此外，如果遇到开发商偷工减料，或者防水材料品质不高，又或者没有多做几遍防水，住进去三五年之后，顶楼漏水问题也比较普遍。
虽然随着建筑技术的发展以及住房产品更新换代，一楼和顶楼存在的一些问题开始逐渐被改善，但是买房子不仅要考虑居住属性，也要考虑金融属性，所以就构成对房价的影响而言，笔者还是不建议购买顶楼和一楼。当然，如果有特殊的需求，比如家里有老人和小孩，以后也不考虑转手，那就另当别论，根据自己的需求来即可。
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2、能有机会买现房，尽量就不要考虑期房了。
大家都知道，随着房地产调控进入深水区，近两年国家加强了对资金流入房地产市场的监管力度，房企普遍面临融资压力。今年央行、住建部又划定了房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。统计显示，新规下，超过八成房企都会“踩线” ，所以接下来房企将会进一步面临现金流考验以及去负债压力。
在房地产信贷收紧的环境下，一些自身实力不足，抗风险能力较低的房企不可避免的就要面临资金链断裂的风险。据人民法院公告网显示， 2019年，全国共有528家房地产相关企业发布破产公告，截至2020年9月底，全国又有375家房地产相关企业发布了破产文书。面对这么多破产文书，大家可以想象，其中将会出现多少烂尾楼呢？分页标题
退一步来说，即使购房者没有遇到烂尾楼，在房企融资受限，现金流不充足，楼市调控持续发力的大环境下，开发商延迟交房，房屋质量问题也是值得大家应该关注的重点。因此，笔者建议，能有机会买现房，目前暂时就不要考虑期房，毕竟看得见摸得着，心里才最踏实。

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3、买房尽量选择毛坯房，尽量避开精装房。
不可否认，精装房的出现，确实是一大利好：给业主省去了装修环节，交房后可以直接拎包入住，否则的话，既要忙着选装修公司，又要跑建材市场，还要时时刻刻提防装修队偷工减料，往往需要折腾几个月才能入住，而很多人根本没有那么多时间去消耗，所以精装房的确给业主带来了方便。
但是，精装房也存在着明显的弊端：一是缺乏明确的行业认定标准和验收标准，即使签订了合同，关于补偿方面的细则也不是很具体，最后买单的往往是购房者。二是由于缺乏统一标准，所以开发商往往通过高收费、低配置的方式获取高额利润，每平米3000、5000元的精装标准，最后真正用在装修上的可能一两千都不到，再加上虚假宣传带来的违法成本又很低，所以导致精装房乱象频出。
此外，最近两年，随着房地产调控的持续深入，房企利润空间逐渐被压缩，使得一些房企在精装修上面动起了手脚，偷工减料问题频频出现。因此，笔者建议，买房尽量选择毛坯房，不要选择精装房，从源头减少不必要的麻烦。其实，买毛坯房虽然会耗费一些体力和时间，但自己挑选喜欢的装修风格，和家人一起逛建材市场同样也是一种乐趣，关键是每一笔钱花在了什么地方，自己心里一清二楚。

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4、刚需要衡量好自身经济实力，优先选择品牌房企。
量力而行四个字，都耳熟能详，但真正买房时，很多人却根本做不到。一步到位固然好，节约了换房成本，省去了后顾之忧，但笔者认为，前提是要衡量好自身的经济实力，千万不要盲目加杠杆买房，否则要承担很大的经济压力，生活质量也会因此受到影响。更何况，在目前的楼市环境下，房子已经告别了快速上涨和升值的时期，盲目负债也越来越不明智了。
因此，笔者建议，购房者千万不要盲目一步到位，应该结合自己的工作情况，以及日后的月供决定，月供最好控制在收入的50%以内，同时还要预留出充足的装修款，这样到时候才不至于捉襟见肘。在这里送给大家一句话，买房的根本目的是让自己生活变得更好，而不是让房子成为生活的累赘。
此外，在买房过程中，还应该优先选择品牌房企。近两年，延迟交房、楼盘烂尾、房子质量问题等现象一度出现，与中小房企相比，品牌房企可以最大程度规避这些问题的出现。当然，品牌房企也不能完全保证不出问题，但有资金实力作为支撑，有品牌信誉作为担保，即使出了问题，也更容易得到解决。

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总而言之，房地产环境已经迎来转折，所以今明两年，对于准备买房的家庭而言，可以先听听以上这4条“忠告” ，从中或许可以得到一些启发。那么，今明两年，你会考虑买房吗？欢迎留言讨论。