郑重看股|两关键数据存蹊跷，郑重看股：不差钱的恒大物业冲刺港交所郑重／文

【郑重看股|两关键数据存蹊跷，郑重看股：不差钱的恒大物业冲刺港交所】郑重／文

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恒大集团对赌警报的喧嚣犹在耳边，分拆后的恒大物业招股说明书已经出现在港交所新上市申请的页面上。
恒大很“速度” 。
8月中旬，恒大集团公告称，为旗下的恒大物业引入235亿港元的战略投资， 14家战略投资者包括刘銮雄的妻子陈凯韵、红杉资本中国、华泰国际大湾区投资有限公司、中信资本、光大控股、腾讯及马云参与的云锋基金等。
记得当时公告发布后，市场不少声音认为“这就是大佬朋友圈”的力量。因为引入战投后，预计可降低集团负债率19个百分点。
“三道红线”不仅仅是恒大头上的紧箍咒，也是所有房地产企业的紧箍咒。
随着恒大物业递交招股书，市场也明白了，世上从来没有救世主，大佬的朋友圈也是奔着恒大物业IPO的高收益来的。
此次引入战投，恒大付出的代价是恒大物业28.061%的股权。
8月13日引入战投， 9月初表示计划将物管公司分拆上市， 9月29日递交招股书，这速度也只有恒大。
招股书中，恒大物业表示，所募集资金，将用于进行战略收购及投资；开发增值服务；升级信息系统及设备；招聘及培养人才；用作营运资金及其他一般企业用途。
不过，急于上市的恒大物业似乎并不差钱。
数据显示， 2017-2020年6月，恒大物业的资产负债率分别为84.97%、86.36%、76.20%、66.33% 。在战投进入之前， 2020年6月公司现金及现金等价物为7.3亿元， 8月末增至30.9亿元。
只是，恒大物业披露的几个关键数据看上去有些蹊跷。
第一个蹊跷之处是，净利率上市前暴增。
2017-2020年6月，恒大物业实现营业收入44亿元、59亿元、73.3亿元及45.6亿元，同期净利润分别为1.1亿元、2.4亿元、9.3亿元及11.5亿元。营业收入每年以30%左右的增速增加，净利润的增速却为124%、289%、182% ，每年成倍数增长。 2020年仅半年的净利润已经超过了2019年全年，相当于2017年的10倍。
恒大物业2017年的净利率只有2.4% ， 2019年已经高达12.7% 。
同行业的绿城服务，目前的净利率只有5.5% 。
与几何级增长的净利率相比，恒大物业的现金流入并没有增加。这是第二个蹊跷之处。
2017-2020年6月，恒大物业的经营活动所得现金净额分别为1.9亿元、10.4亿元、-3.7亿元及0.4亿元，占当期净利润的比例分别为1.8、4.3、-0.4、0.03 。在利润暴增的2019年及2020年上半年，恒大物业经营活动现金流入非常少。
恒大物业对此的解释是，应收贸易账款增加。
数据显示， 2017-2020年6月，恒大物业应收贸易账款分别为18.8亿元、28.8亿元、49.1亿元及60.1亿元。值得注意的是，大部分应收贸易款与关联方有关。
业内人士表示，一般而言，物管公司收入、现金流稳定，类似恒大物业这样，应收贸易账款占比超过50%或是逐年增高的占比，在物业股中比较少见。
【我是郑重，江湖人称光头帮主，一位做了20年财经采访人员的投资者。写文章只是因为爱好，所有提示仅供参考，不构成投资建议。炒股有风险，入市需谨慎。】