REITs|王艺军：长期看公募机构扮演买方角色，不存在利益冲突

从收益率的角度来看， REITs具有较高的收益率，根据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13% ，比同期的纳斯达克指数收益率高4% ，比罗素2000指数高3% 。
在监管护航下，基础设施公募基金REITs的脚步渐行渐近。
9月27日，上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来，首次系统发言中公开表示，推动公募REITs试点，是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图” 。
9月22日，中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿，从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。
不到一个月前的9月4日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》（下称《指引》）;深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。
此前， 4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》) 。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿) 。
目前累计共有6份文件对于公募REITs的产品设计、交易规则等方面做出要求。目前构建出了怎样的监管框架？将要落地的公募REITs将有何特点？新京报贝壳财经采访人员采访了中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员、嘉实基金(博客,微博)董事总经理王艺军，回答了以上问题。

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贝壳财经：本次提出的产品结构与国际市场主流的结构有何不同？国内产品结构是否过于复杂，设计成本过高？
王艺军：
国内将公募基金与ABS进行结合，这种同一实际控制人控制的“公募基金+基础设施资产支持证券”结构因为同一控制的原因，本质上类似于国外REITs产品结构中持有底层资产的载体。
贝壳财经：目前市场上已有不少类REITs ，和公募REITs有何区别？
王艺军：
2014年以来，我国境内依托资产证券化业务，以私募方式开展REITs尝试；截至2020年7月，国内交易所类REITs发行了75单，规模超过1400亿元。类REITs为公募REITs的落地积累了丰富的资产类型；在类REITs市场产品中，基础资产涵盖了物流仓储、写字楼、购物中心、工业厂房、酒店、高速公路等多种资产类型，为公募REITs探索了不同的不动产类型，积累了有益的经验。
目前，我国类REITs本质上是与原始权益人信用相关的债性产品，而本次《指引》则突出了公募REITs的权益属性，是典型的权益投资。回顾国内证券化市场的发展历程，此次从类REITs到公募REITs的跨越，实现了债性到股性，私募到公募的双重突破，具有重要的历史和现实意义。
贝壳财经：公募REITs的基本业务框架将有何特点？是否与美国、日本等其他国家的业务框架类似、又有何不同？
王艺军：
从美国、新加坡及日本等境外成熟REITs市场来看，基础设施公募REITs是优质基础设施不动产的上市，是“资产IPO” ，通过采用询价发行可以合理匹配市场需求与市场估值。《指引》以及配套的交易所业务细则，在定价、发售、交易等关键环节都借鉴了境内股票市场制度，同时匹配基础设施公募REITs产品的特有属性，作出了区别于股票的特有安排。国内基础设施公募REITs从目前的颁布的指引和配套业务规则来看，突出了“资产IPO”的实质，符合国际惯例。因此国内基础设施公募REITS总体业务框架和国际市场相类似。显著区别在于，我国基础设施公募REITs充分考虑了投资者的利益，出于保护投资者的角度，在《指引》及交易所配套业务细则中，夯实了各金融机构参与方的权利与义务，厘清了职责边界，特别是公募基金管理人在基础设施公募REITs产品中的全方位职责，强化工作协同，又突出权责清晰。分页标题
贝壳财经：基础设施基金交易可以引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务。是否相当于引入做市商？
王艺军：
是的，上交所与深交所发布的《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法（试行）》中提出基础设施基金交易可引入流动性服务机制，通过流动性服务商为基础设施公募REITs提供双边报价服务，流动性服务商相当于做市商。引入流动性服务机制可以提高二级市场上基础设施公募REITs交易的流动性和活跃度，有效避免二级市场出现流动性不足影响基础设施公募REITs的定价效率，缓解投资人对基础设施公募REITs流动性的担忧。
贝壳财经：目前引入了网下认购、场内及场外等不同认购方式，你认为这些措施能否有效提高二级市场流动性？
王艺军：
目前的一系列文件创新发售机制，引入了网下认购、场内及场外等认购方式，加强了市场的流动性建设。此外，通过流动性安排机制和按要求转托管，也提高了二级市场流动性。
在海外市场， REITs已经成为股票、债券之外的大类资产配置的有效工具。 REITs通常投资于成熟的优质物业并获取稳定的租金或使用费收入，具有不同于股票和债券的风险收益特征，且与股票和债券的相关性较低，从而吸引了养老金、保险资金等长期机构投资者的青睐。该类长期机构投资人着眼于长期稳定的收益要求，对REITs的流动性偏好低于股票市场的流动性偏好。
贝壳财经：REITs作为独立的于股和债的一个大类投资产品，对于投资者来说，应该如何理解和看待公募REITs？公募REITs的预期收益和风险如何？
王艺军：
REITs通常持有优质的底层资产，收益主要来源于租金收入和资产增值。 REITs的风险收益特性不同于股票和债券，兼具“股票+债券”的特征，既有类似债券的稳定分红收益，又有类似股票的资本利得，同时具有一定的波动性。但是，稳定的分红收益使得REITs成为优秀的投资标的，是有效的大类资产配置工具。
从美国市场来看，基于风险和收益匹配的角度， REITs要显著优于美国各种指数的风险收益。从收益率的角度来看， REITs具有较高的收益率，根据美国国家房地产信托投资基金协会（NAREIT）统计数据，美国权益性REITs近20年的年均回报率达到13% ，比同期的纳斯达克指数收益率高4% ，比罗素2000指数高3% 。
贝壳财经：两个交易所都对收购及份额权益变动做出了一些安排。 REITs将来也会像股票一样出现二级市场的收购和反收购吗?目前的制度安排目前参照股票市场的规则，是否适用于REITs？
王艺军：
交易所出台的关于基础设施公募REITs的相关细则，一方面，借鉴了我国境内股票的发行制度；另一方面，基础设施基金的收购及份额权益变动所涉及的当事人应当参照中国证监会和两个交易所上市公司收购及股份权益变动的相关规定，以履行相应的程序与义务。理论上，基础设施公募REITs市场上会出现二级市场的收购与反收购。
贝壳财经：公募机构在其中是否又是买方，又是卖方，是否有利益冲突？证券公司也扮演类似于卖方的角色，公募机构和证券公司如何厘清责任？
王艺军：
长期来看，公募机构扮演的是买方角色，不存在利益冲突。基于“资产IPO”的询价发行机制安排、充分的信息披露、专项尽调指引和估值指引的配套，以及对公募基金管理人聘请具有保荐资格的券商做财务顾问和委托外部管理机构运营管理资产的相应安排并不免除公募基金依法应当承担的责任等配套措施使得各参与方的权责边界清晰，突出了公募基金管理人的主体责任。
贝壳财经：博时、华夏等多家公募基金及中信建投等券商已先后发布REITs投研团队的招聘启事。公募基金不仅是投资者，还是基金管理人，你认为公募基金是否具有匹配的运营能力？分页标题
王艺军：
从境外REITs市场来看， REITs上市以后的表现与管理机构的不动产投资管理能力息息相关。基础设施公募REITs可通过设立长期有效的监督机制和奖惩机制，促进运营管理机构和投资人的风险收益共担的长效机制，通过主动管理持续提升公募REITs收益。
经过多年发展，公募基金管理人在二级市场具有突出的股票与债券研究投资经验，并被市场投资人广泛认可。公募基金管理人在基础实施公募REITs中所需要的资产运营能力，与其所具备的二级市场投资研究能力相比较，存在一定差距。但通过设置合理的治理机制，公募基金管理人可有效整合原始权益人的运营能力，从而极大地改善和提升公募基金管理人的资产运营能力。
贝壳财经：公募REITs良性发展，还有哪些配套规则需要补齐？例如税收等。还有哪些问题需要解决？
王艺军：
在基础设施公募REITs试点的同时，需要进一步对我国境内公募REITs涉及的税收制度进行研究，建立和完善符合我国国情的REITs税收体系。推动公募REITs税收支持政策落地，分别在公募REITs发起阶段、运营阶段考虑税收优惠，以促进公募REITs市场的发展。随着基础设施公募REITs试点项目的推进，可同步开展相关的税收制度落地。
贝壳财经：先期试点后，将来是否有望进一步放开政策，将在哪些领域？
王艺军：
改革开放四十年以来，我国在基础设施领域形成了大量的优质资产，基础设施公募REITs可以盘活大量存量基础设施资产，是稳投资、补短板的重要改革工具。目前，基础设施公募REITs提倡“三聚焦” ，聚焦基础设施领域，聚焦重点区域，聚焦资产质量。随着试点项目的落地，基础设施公募REITs市场建设更加成熟，可逐步扩大重点区域，在全国范围内推广实施；并可延展至更丰富的基础设施类型，比如能源类基础设施。
贝壳财经：海外市场REITs的发展情况如何？底层资产情况将与国内有何不同？
王艺军：
从1960年美国REITs制度推出以来，全球已有40多个国家和地区推出了REITs产品，目前，全球上市REITs总市值约2万亿美元，美国REITs市场超过1万亿美元，是全球最大的REITs市场。
从资产类型上看， REITs的投资标的非常多元化，分为以下主要类型：基础设施、写字楼、工业地产、零售物业、住宅物业、酒店物业、康养物业、自主仓储、林地等。拥有良好现金流的基础设施是国外REITs的重要组成部分，以全球最大的REITs市场美国为例，市值排名前五的REITs均为基础设施REITs ，资产类型包括通信铁塔、仓储物流、数据中心等。基础设施是全社会赖以生存发展的重要物质基础，我国此次开展的基础设施公募REITs聚焦重点行业，优选试点项目，创造了基础设施投融资机制的变革。
新京报贝壳财经采访人员张姝欣编辑陈莉校对陈荻雁
（责任编辑：李显杰）