新华财经客户端|「课代表划重点」基础设施REITs如何筛选优质资产？

9月25日晚上八点，新华财经与中国REITs论坛联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第三期正式上线播出。中国国际工程咨询公司研究中心副主任徐成彬在公开课上，从基础设施REITs试点对底层资产的要求、如何识别基础设施REITs优质资产、基础设施资产上市对公募基金的要求三个方面进行了分享。

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【新华财经客户端|「课代表划重点」基础设施REITs如何筛选优质资产？】本期授课专家徐成彬，现任中国REITs论坛特邀评论员，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任、教授级工程师，中国社会科学院研究生院投资经济系博士毕业。国家发展改革委PPP专家库专家，联合国欧洲经济委员会城市轨道交通PPP国际标准制定专家组委员，中国PPP咨询机构论坛副秘书长；中国技术经济学会副秘书长，中国技术经济学会投融资分会副理事长兼秘书长；中国投资协会国家优质投资项目专家审查委员会副主任。
基础设施REITs试点对底层资产的要求
徐成彬表示，关于基础设施REITs试点对底层资产的要求，可从以下三个方面进行讲解。
一是REITs试点的基础设施资产内涵。 REITs（Real Estate Investment Trusts）起源于房地产，英文直译“房地产投资信托” 。我国公募REITs试点从基础设施切入，称作不动产投资信托。基础设施在我们国家投资领域占非常重要的比重。基础设施是一个广义的概念，包括传统的基础设施和“新基建”项目。值得注意的是，这次REITs试点政策明确，住宅和商业地产不作为REITs试点范围。
二是基础设施REITs试点的地域范围。基础设施REITs试点把京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带、雄安新区、海南自由贸易港、长江三角洲等重点区域作为优先支持地区。除此之外，国家级新区、有条件的国家经济技术开发区可以开展试点。相对于长三角、粤港澳大湾区等区域，国家级开发区是一个个点，因此本次REITs试点范围是点面结合。除此之外，最近几年实行的国家战略性新兴产业集群，也是一个非常重要的领域。
三是哪些PPP项目可以进入公募REITs 。 PPP项目可以进入公募REITs试点，但PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源要以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
如何识别基础设施REITs优质资产
徐成彬表示，关于如何识别基础设施配置的优质资产，主要有以下六点。
一是底层资产要合法合规性。合法性是底层资产未来现金流和经营风险的根本保证。根据国家相关政策，我国基础设施REITs的试点项目，必须按照规定的项目管理程序、规划环评用地的相关手续进行办理，并通过竣工验收。
二是项目资产权属关系必须清晰。公募REITs金融产品，强调其权益性融资属性。基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，并且基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，即原有的项目公司拥有全部权属（所有权或特许经营权）必须完整交付新进入的基础设施不动产信托投资基金。此外，基础设施REITs的底层资产交割时必须实现完全剥离，不应存在抵押担保或其他负债连带责任，原始权益人没有经济或法律纠纷和他项权利设定。
三是项目现金流具有稳定性和成长性。基础设施公募REITs收益来源于项目自身现金流，强调无追索权或有限追索权的项目融资。因此，基础设施REITs归集项目现金流时，需要考虑底层资产的不同情形。
四是基金管理人与原始权益人运营能力。公募REITs是基于金融创新的轻资产商业模式，非常注重底层资产的运营管理。首先， SPV是基于基础设施项目的责任主体，需要对底层资产未来运作的质量负责，是基础设施公募权益性REITs投资基金的收购对象，也是未来确保基础设施资产能够持续提供高质量公共服务的责任主体。其次， REITs试点成功的关键基础，是REITs金融产品的潜在投资人能够对该金融工具所追索的基础设施项目资产质量及未来收益形成稳定且可接受的预期，核心是对资产的未来现金流产生信任。分页标题
五是融资用途以存量盘活带动增量投资。基础设施REITs鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。通过基础设施REITs试点，以存量带增量、以融资促投资，探索解决基础设施底层资产原始权益人的退出通道，让更多投资人有机会分享高质量基础设施资产收益的成果，是增强金融服务实体经济能力、推动金融业健康发展的直接体现。
六是公募REITs试点特殊项目的示范价值。试点意味着突破和创新，其工作首先强调规范性，同时还要重视示范性。基础设施REITs试点项目应突出其可复制、可推广性，鼓励在盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展方面发挥特殊示范效应。
基础设施资产上市对公募基金的要求
徐成彬表示，从底层资产角度看，基础设施上市对公募基金至少有以下六个方面的要求。
一是基础设施需要有一定的稳定运营期限，一般不少于3年；
二是公募基金的杠杆率、战略配售比、面向一般公众发行的流动率的要求；
三是公募基金的运营责任，公募基金的管理人是底层资产运营的责任主体，选择一个好的运营团队至关重要；
四是公募基金的扩募机制，保证投资回报的成长性和持续性；
五是要对使用者付费进行必要“穿透” ，重实质而非形式；
六是国有资产的定价机制，国有资产评估的价格和公募REITs的定价可能出现偏差；若公募基金的定价高于国有资产管理部门的评估价格，则会影响将来的投资收益率。反之，则可能导致国有资产流失，造成公募REITs发行的失败。
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