时代周报采访人员 唐簇
李嘉诚的囤地模式终于惹恼了成都监管部门 。
9月23日 ， 成都高新技术产业开发区财政金融局下发《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》 。
该通知称 ， 因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为 ， 严重影响区域房地产市场平稳发展 ， 经研究 ， 禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款 ， 禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助 。
【禹洲|成都和记黄埔“被禁”：李嘉诚囤地16年转手赚38亿元】
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有媒体向成都高新区财政金融局求证 ， 该局宣传部门相关负责人称：“正在核实相关信息 ， 晚些会有统一官方回复 。 ”
同日 ， 一名成都资深地产人士对时代周报采访人员表示 ， 和记黄埔地产惹怒成都市高新区 ， 与长实地产此前开发时间长达16年的南城都汇有关 。
该人士表示 ， 该文件是对当地其他捂盘行为的一种警示 。
时代周报采访人员了解到 ， 和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团持有 ， 今年7月 ， 长实集团出售成都南城都汇项目50%股权 ， 买方为一家名为RZ3262019 Limited的公司 ， 股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司 ， 各占股50% ， 市场有传闻称所剩下的6500余套房源或将加价出售 。
南城都汇项目算是李嘉诚持有时间最长的楼盘项目之一了 ， 卖了16年 ， 7期和8期则仍在建设中 。 李嘉诚转手卖掉了项目股权 ， 净赚38亿元 。
尾盘入市在即 ， 文件究竟对原股东长实与接盘者禹洲造成怎样的影响？
“从文件看 ， 主要还是对原股东的限制 ， 同时影响到项目公司融资及项目定价 ， 禹洲集团因占有项目公司股权也不可避免受到牵连 。 ”瀚米咨询、地产金融资深人士余健对时代周报采访人员表示 。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为 ， 如果项目交易目前还未完成 ， 该文件可能会影响交易的未来发展 ， 如果项目交割已完成 ， 则主要是“敲打”作用 。
禹州集团刚接盘
项目接盘仅两个月 ， 禹洲集团感觉有点冤 。
9月23日 ， 禹洲集团相关负责人对时代周报采访人员表示：“项目目前为禹洲主要操盘 ， 还有两期 ， 差不多还有一百万平米 ， 有住宅也有商业 。 项目即将入市销售 ， 但具体时间还未定 ， 第七期案名定为山河峯荟 ， 至于融资也只针对高新区内的金融机构 ， 不会对禹洲项目产生太大影响 。 ”
据时代周报采访人员了解 ， 原“南城都汇”共8期 ， 前6期已交付 ， 第7期及第8期迟迟没有入市 ， 此次禹洲接盘更多是盘活四年来没有新期项目入市的窘境 ， 之所以该项目会引起关注 ， 不仅因为该宗地在2004年凭借21亿元的成交总价成为当时成都的“地王” ， 也因为其优越的地理优势 ， 成为成都金融城的稀缺板块 。
此前的7月30日 ， 李嘉诚旗下长实集团公告 ， 将以78.47亿元出售成都南城都汇项目50%股权 ， 预计将获得约38.11亿元未经审核收益 。
21.35亿元买入 ， 78.47亿元卖出50%的股权 ， 仅依靠“囤地” ， 李嘉诚便因为该宗地块在成都高新南区赚了超38亿元 。
公开资料显示 ， 当时的成交楼面价为1030元/平方米 。
而据一位成都地产人士称:“目前该地块楼面价上每平方米两万元很轻松 ， 2004年拿地成交 ， 距今过去13年 ， 住宅只剩下57年多的产权 ， 而商业仅剩下27年多的产权 。 ”
该项目上一次开盘在2016年 ， 彼时该项目均价为12000万元/平方米—16000万元/平方米 ， 如今 ， 同区域房价已达到23000万/平方米—25000万元/平方米 。 这也让第七期的项目价格随之“水涨船高” 。分页标题#e#
时代周报采访人员获悉 ， 该项目周边项目中海城南壹号、华府誉峰的二手房价格已接近40000元/平方米 。

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8月28日 ， 禹洲集团联合爱普地产发布南城都第7期项目 ， 案名由“南城都汇”更名为“山河峯荟” 。 据悉 ， 两家公司将联合运营山河峯荟 ， 包括项目的销售、物业管理等 。
“该项目本应是高端稀缺产品 ， 但目前项目建设非常普通 ， 根据项目前几期来看 ， 只能定位为刚需产品 ， 与周边项目差距明显 ， 这与其开发周期长有很大关系 。 ”23日 ， 一位不愿具名的成都地产人士告诉时代周报采访人员 。
该人士表示 ， 目前新推出的产品格调品质有所提升 ， 但也有提价的想法 ， 因为捂盘太久 ， 导致价格差距明显 ， 购房者有怨言 。
该人士还透露 ， 成都攀成钢板块及天府新区海昌路的部分项目也有捂盘嫌疑 。
点名和黄
该文件直接点名了和记黄埔地产（成都）有限公司 。
文件显示：“禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款” ，
天眼查显示 ， 和记黄埔地产（成都）有限公司两大股东分别为和记投资有限公司（BRUCKNER LIMITED香港）及CARTON INTERNATIONAL LIMITED（英属） ， 各占50%股份 ， 公司董事长为柯宇鸿 ， 其旗下有天津禹洲润成置业有限公司、惠州市三田实业发展有限公司等13家关联公司 。 根据公开资料显示 ， 柯宇鸿为禹洲集团总裁办主任 。

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“禁止融资贷款的目标范围划定在了高新区内金融机构 ， 这也意味着禹州集团也可以通过集团其他层面进行融资补血 。 但是文件中提到‘重大重组’一词 ， 说明成都一定程度上禁止通过转让从而达到曲线捂盘的行为 。 ”当地一位金融机构人士对时代周报表示 。
近年来 ， 长实集团地块开发进度缓慢饱受争议 。
据媒体报道 ， 自进入内地市场以来 ， 李嘉诚旗下长实系地产部分项目的开发周期甚至超过10年 。 但近年来 ， 李嘉诚出售内地和香港的资产套现已超过1000亿港元 ， 近期是将长实集团500亿元京沪项目摆上“出售”货架 。
另一方面李嘉诚大手笔在英国进行投资 。 据不完全统计 ， 李嘉诚和他旗下的公司在英国投资已超过6000亿港元 ， 包括花48亿英镑收购了英格兰的自来水公司 ， 花6.45亿英镑收购英国天然气公司等 。
低卖高卖是李嘉诚较为推崇的商业投资技巧 ， 如今在公开资料中 ， 长实集团的业务足迹已遍布新加坡、英国及巴哈马群岛 。
港资房企囤地模式
对于此次事件 ， 长江实业集团回应：和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司 ， 亦不是由集团控制 。 集团重申 ， 公司所有发展项目均严格按照国家法规进行 ， 并不存在囤地的情况 。
事实上 ， 根据业内人士的经验 ， 不同于内地开发商的高周转模式 ， 港资房企较为通常模式是 ， 靠土地增值获利 ， 即在土地价格处低位时大面积买入 ， 再缓慢分期开发 ， 坐等周边配套成熟、土地升值 ， 以时间换取高额收益 。
港资房企在成都有过一段“黄金岁月” 。

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2004年 ， 长实旗下的和记黄埔拿下南三环千亩土地 ， 由此拉开了港资房企进入成都的序幕 。
之后 ， 新世界、九龙仓、新鸿基、华置、信和、瑞安、香港置地等港资品牌房企纷纷入局 ， 部分港企更表示将把成都作为第一重点市场 ， 进行长期开发 。分页标题#e#
“一些港企此前在成都拿地后 ， 存在囤地捂盘的行为 ， 此次文件下发很有‘杀鸡敬猴’的意味 。 ”23日 ， 某成都地产人士透露 ， 成都目前还有多家港资房企的项目未销售完 。
成都严厉打击囤地 ， 此前已有征兆 。 9月14日 ， 成都推出的“房产新政15条”给当地楼市戴上“紧箍咒” 。
其明确规定：加大已供未开发土地的促建力度 ， 严格落实闲置土地处置规定 ， 坚决打击捂地、捂盘行为 。
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来源：(时代周报)

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