中新经纬客户端9月23日电 (薛宇飞)近期 ， 房地产企业“三道红线”监管新规引发关注 ， 负债水平较高的房企将如何应对 ， 外界颇感兴趣 。 9月21日上午 ， 华侨城集团官网发布了一篇名为《华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 段先念出席会议并提出工作要求》的文章 ， 文内数次提及“降负债” ， 并出现“零利润思维”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”等词汇 。
业内认为 ， 华侨城上述专题会议的措辞严厉 ， 说明其对降负债表现出很强烈的意愿 。 根据住建部、央行“三道红线”新规 ， 华侨城A越过了一条监管红线 ， 应当被列入“黄色档” ， 有息负债规模增速将受到限制 。
值得注意的是 ， 在21日当天 ， 这篇会议通稿就被从华侨城集团官网撤下 。 22日上午 ， 中新经纬客户端就此事询问华侨城相关人士 ， 但截至发稿仍未获回应 。
专家：专题会措辞严厉

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来源：华侨城集团官网
【中新经纬|踩中监管红线的华侨城如何降负债？】今年8月20日 ， 住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 根据媒体披露 ， 包括华侨城在内的12家房企参加了座谈会 ， 监管部门通过设置“三道红线”等多项规定 ， 控制重点房地产企业有息债务的增长 。
9月14日 ， 人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜公开表示 ， 这一制度建设的目的 ， 有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排自身的经营活动和融资行为 ， 矫正一些企业盲目扩张的经营行为 ， 行稳致远 ， 增强自身的抗风险能力 。
在这一背景下 ， 一些房企或明或暗地出台了降杠杆举措 。 华侨城集团官网的上述文章称 ， 9月16日 ， 华侨城股份经营班子召开落实央行“345”新规专题会议 ， 听取了北方事业部、西部事业部、华东事业部、房地产公司关于年度任务完成情况及央行“345”新规达标情况的汇报 。 财务部对公司整体情况作了分析报告 。 会议就遵循央行“345”新规、落实“以收定投”原则、全力完成年度目标任务等有关工作进行了深入研究 。
根据文章 ， 出席这场专题会议的高管 ， 规格不低 。 除华侨城集团及华侨城股份董事长、党委书记段先念出席会议并提出工作要求外 ， 华侨城集团党委常委 ， 华侨城股份董事、总裁、党委副书记王晓雯 ， 华侨城集团党委常委、总会计师姚威 ， 华侨城股份副总裁杨杰、张大帆、袁静平、倪明涛 ， 华侨城股份总会计师冯文红、董事会秘书关山均出席会议 ， 华侨城集团及华侨城股份投资管理部、财务部负责人及有关单位总会计师列席会议 。
这篇正文只有1017个字的会议通稿中 ， 段先念强调 ， 集团上下要讲政治、顾大局、强去化、确保“A” 。 要抓紧落实央行“345”新规 ， 集团在中央企业负责人经营业绩考核中要坚决保住A级 。 讲政治 ， 就是要提高政治站位 ， 带头响应行业监管要求 ， 控制有息负债规模 ， 牢牢守住不发生重大风险的底线 。 顾大局 ， 就是要牢固树立集团“一盘棋”的思想 ， 各单位要站在集团全局的高度 ， 坚决执行集团的决策部署 ， 心往一处想、劲往一处使 ， 全力以赴配合集团降负债 。 强去化工作要坚决贯彻“流动性思维”、“零利润思维” ， 千方百计增加现金流 ， 各单位“一把手”要集中精力亲自抓去化、促回款、降负债 。
段先念强调 ， “狭路相逢智者胜” ， 集团上下要进一步解放思想、打开思路 ， 在非常时期拿出非常举措、采取“霹雳手段”和“颠覆性思维”完成各项目标任务 。 要用好考核指挥棒 ， 将央行“345”新规有关要求纳入各二级企业年度经营业绩考核 ， 并且激励关键指标完成得好、为集团降负债作出重大贡献的企业 。 要在市场上广泛对接有实力的合作方 ， 不拘一格开展跨界合作 ， 借助各方面的力量 ， 积极深化战略协同 。 要充分发挥基金的作用 ， 全面调动内部基金、广泛协同外部基金 ， 特别是资本集团、香港华侨城两个平台要优化资源配置 ， 调动集团内部所有基金服务大局 ， 大力配合各项目周转去化、降低负债率 。 分页标题#e#
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析 ， 从会议通稿看 ， 华侨城专题会的措辞严厉 ， 比如 ， “零利润思维”“千方百计增加现金流”“狭路相逢智者胜”“霹雳手段”“颠覆性思维”等等 ， 说明其对降负债、增加现金流表现出很强烈的意愿 。
踩中一条红线
据报道 ， 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 ， 设置“三道红线” 。 具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 降低一档 ， 上限增加5% ， 即如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
根据华侨城A2020年半年报 ， 上半年剔除预收房款外的资产负债率为55.84% ， 较上年同期下降2.03个百分点 。 另据国泰君安研报显示 ， 华侨城A上半年净负债率为111.24% ， 现金短债比1.06 。 照此推算 ， 华侨城A的净负债率在监管红线之上 ， 即属于“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10% 。
亿翰智库在一份报告中称 ， 华侨城A上半年净负债率达111.24% ， 相较于2019年末上升26.77个百分点 ， 主要系长期贷款的大幅攀升所致 。 考虑到华侨城A文旅项目运营周期较长 ， 开支较大 ， 融资需求较高 ， 后续需密切关注公司债务情况 。
华侨城A在半年报中称 ， 将多措并举、多管齐下 ， 力保年底资产负债率控制在上年同期水平 ， 努力实现年度经营现金流回正目标 。
销售面积大增与销售额下降并存
在落实央行“345”新规专题会议上 ， 段先念除了强调降负债 ， 另一个就是确保“A” ， 即“要抓紧落实央行‘345’新规 ， 集团在中央企业负责人经营业绩考核中要坚决保住A级 。 ”
根据国务院国资委发布的《中央企业负责人经营业绩考核办法》 ， 中央企业负责人年度经营业绩考核和任期经营业绩考核等级分为A、B、C、D四个级别 ， A级企业根据考核得分 ， 结合企业国际对标行业对标情况综合确定 ， 数量从严控制 。 今年7月 ， 国资委公布了2019年度中央企业负责人经营业绩考核结果 ， 共有48家中央企业在考核中获评A级 ， 其中就包括华侨城集团 。 这是华侨城集团连续10年获得A级 。

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《中央企业负责人经营业绩考核办法》部分规定 。 来源：国务院国资委
《中央企业负责人经营业绩考核办法》涉及的范围较广 ， 囊括许多指标 ， 例如在负债上 ， 对资产负债水平较高的企业 ， 加强资产负债率、经营性现金流、资本成本率等指标的考核 。 将年度净利润、经济增加值等指标目标值设置为三档 ， 指标目标值与考核计分、结果评级紧密结合 。
在疫情的影响下 ， 华侨城A上半年的业绩出现波动 ， 尤其是利润方面 。 半年报显示 ， 上半年公司实现营业收入171.08亿元 ， 同比下降3%；毛利额93.1亿元 ， 毛利率为55.3% ， 分别较上年同期减少19%和降低10个百分点；净利润20.56亿元 ， 同比下降29%；归母净利润21.38亿元 ， 同比下降24% 。
华侨城A上半年累计实现签约销售面积142.51万平方米 ， 同比增长74%；签约销售金额316.64亿元 ， 却同比降低10% ， 也就是说 ， 签约单价出现大幅度下降 。 对于销售金额的减少 ， 半年报解释称 ， 主要是受销售区域及销售模式不同的影响 。 另外 ， 华侨城A上半年实现经营活动现金净流量为-95.95亿元 ， 较上年同期增加-10.5亿元 。 分页标题#e#
段先念在专题会议上指出 ， 面对前所未有的困难 ， 集团上下要坚定发展信心 ， 再接再厉、攻坚克难、奋勇前行 ， 全力以赴完成年度目标任务 。 (中新经纬APP)

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