内房股|内房股盈利的新趋势！业绩上佳的企业会有这些特征！

曾经房地产盈利高增长有三大杠杆，投资杠杆、金融杠杆、经营杠杆。随着一系列的调控，前两个能够使盈利高增长的杠杆相继失效。企业只能从经营杠杆上突围，通过更高效的运营，实现符合资本市场预期的盈利增长。
和讯房产在盘点2020年百强房企中期业绩后发现，德信中国在净资产收益率、营业收入增幅、销售额增速等多项单项指标上名列行业前十名。而且是财务健康综合评分的第十名，成长潜力综合评分的第十三名。
根据和讯房产的盘点，在确保财务健康的情况下，同时实现规模的高增长的，可能只有绿城、滨江、德信等少数企业，而其中净资产收益率和营收增幅又能靠前的，便只有德信了。
那么，德信中国是怎么做到这些的？德信中国常务副总裁方静揭晓了其中的答案，是极高的效率机制，保障了德信中国通过高效运营为股东创造高收益，同时又确保了企业的高成长和财务的绝对安全。这套机制，在目前的房地产行业，尤其是和德信中国同等规模的开发商中，很难见到。
一架确保持续稳定收益的高精度管理机器
在全世界，德国制造以高度的精密和严谨享誉世界。在中国的房地产界，如果有哪些房地产企业的产品，可以和德国制造相提并论，那一定是绿城、滨江、德信这样的杭派企业。但是，很少有人会想到，浙江房企不仅在产品品质上，有德国人那样的严谨，在管理上，也像德国制造那样高度精密。
1、例如，这台机器的精准导航系统。
方静告诉和讯房产，德信是根据三年经营计划的目标，通过“3131”的战略管控体系，反推当下的资源配置和战略解码路径。德信的3年经营计划并不仅仅是战略目标框定，而是结合年度预算实现全职能、全项目、全周期、全流程的管理，同时对年度目标细化到季度、月度，量化经营，精细管理。过程中围绕投、融、供、销、回、结等每一步目标来进行相应的管控，既有资金预测又有行动推演。这样精准的导航系统，不仅仅是确定了最优、最适合的实施路径；确保了目标的达成，又保障了稳健和可持续，树立了细化战略、目标导向，过程控制的理念。

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【内房股|内房股盈利的新趋势！业绩上佳的企业会有这些特征！】在行业内，德信的产品力占有明显的优势地位。德信共有三条产品线六个产品系列，覆盖了从首改到再改的置业需求。通过多轮深度调研，产品和客户需求高度匹配。因此，德信的产品有很强的竞争力。杭州市场上，那些中签率极低的红盘，通常都是德信的作品。凭借着强大的产品力，结合德信制定的高度精密的运营规划体系，严格按照战略，锚定目标，确定每一个环节实施路径和管理重点，保障了德信的快速有质量发展。
2、精细的动力系统
方静说，去年下半年开始，德信就设计了一个贯穿投前投后、实现管理闭环的项目经营定位和运营卡位管控工具。通过项目的经营定位分类类型，匹配可量化、指标化、标准化以的强制性卡位管理标准，不仅减少了集团与城市公司的沟通成本，也能够帮助投资端迅速筛选出符合战略目标的意向地块，确保精准和高效的投资，提高决策效率和运营效率。
以投拓为例，一接触意向地块，德信就会根据现有产品线，和当地的市场调研、客户需求，迅速匹配设计方案，然后根据项目经营定位和卡位标准，模拟整个开发流程的所有环节，输入相应的数据，精准测算项目的投资回报、IRR、回正周期等指标，与集团统一确定并下发的投资标尺相比较，从而决策是否拿地。
运营阶段的高效率，为德信中国实现更高的净资产收益率，奠定了重要基础。一些项目早在拿地之前，德信就通过产策前置，完成了项目概念方案设计乃至方案设计；这使得项目一旦获取立即进入开发报建、工程建设环节，能产生较高的运营效率。比如，德信上半年在温州开发的一个项目，从拿地到现金流回正只用了5.3个月，而行业大多数企业要实现现金流回正，需要十二个月以上。分页标题
同样，德信对项目开发节奏也有严密的卡位要求，比如“456812&12613” ，对于现金流型项目，要求持续运营提效。在加快运营效率，股东资金回正方面，就要求从拿地到取得施工许可证，最长不能超过4个月，示范区开放不能超过5个月，开盘销售不能超过6个月，现金流回正不能超过12个月。高品质交付方面，提出了交付前至少12个月完成主体结构封顶，交付前6个月完成交付启动会，交付前1个月工地开放，交付后3个月立即组织交付后评估进行沉淀和总结。这2组密码既保证了项目的开发效率又确保了项目的高品质兑现。

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3、精益的经营监控系统
德信所有的业务环节，都围绕现金流和最终的经营目标进行高效运转。但在具体执行时，往往有外部的政策、市场、宏观、微观的不确定因素影响；同时，内部的项目计划、推盘节奏、售价、去化等因素也时刻在变动，所以经营计划在设定之后往往会根据内外部变化及时进行调整，这时候经营监控和经营调节尤为关键。在具体操作层面，德信会每个季度召开项目体检会，针对项目的经营指标、资金使用效率、项目运营质量、运营风险等进行梳理和回顾反思，提出管理建议并落实到具体项目。
同时，德信还会对整个公司的“储、建、融、供、销、存、回、结”8个维度进行定期的复盘和检查来反映整个公司的经营状况，找到各种可能的风险，提前解决问题，规避全局经营风险。比如，为保证融资节奏与投资节奏匹配，以融保投，需要关注融投比指标达成。为保证合理的销售去化回款节奏，对公司的综合去化率、综合回款率提出要求。为保证合理的建设及支付节奏，在建设阶段，就定期根据收支比，结合回款计划，匹配合理成本支出计划，评估建设资金的投入是否使用高效。为保证合理的货值资源结构，需要结合储销比、在途比、供销比评估公司在手资源的健康度。为保证合理的库存结构，需要根据长期库存比、滞重库存比，匹配项目库存去化策略。为保证项目产销节奏平衡，需要根据项目供销比确定合理供货节奏。

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围绕经营目标，动态监控、弹性调整，这种以经营为导向的经营健康体系，帮助德信在政策、市场、计划节点、推盘节奏等发生变化时，能及时地进行调整，确保以销定产、以收定支、以收定投、先收后支，整体实现动态适配。最终呈现的效果是，德信围绕现金流和利润，形成了一个“储、建、融、供、销、存、回、结”的投前、投后的管理闭环。
今年上半年，德信所以能在保持良好的财务健康程度的情况下，实现适度的规模扩张，并实现了盈利和资金收益率的大幅增长，正是这个精细管理的大运营体系所发生的威力。方静回忆，这套精细管理运营体系的设计、实施，极为不易。公司为此曾广泛学习、借鉴对标同行的优秀经验；同时，还邀请了行业内的咨询公司进行设计；过程中经历了不断的探索和调整。
为了运转上述运营体系，德信在组织架构上，将大运营放到重要位置，将各个职能部门拉通，设立了大运营小组，向内部要管理效益；区域公司层面强调管理协调大生产的所有条线最终确保大运营体系的运转。
在融资收紧的当下，德信辛苦探索，所获得的高精度管理运营体系，恰恰是非常珍贵的。能够帮助企业在去金融杠杆之后，依然有能力实现高收益和高增长，从而给股东带来更高的分红。
对看重利润、规模、分红以及财务健康的港股投资者来说，德信中国将成爲受到他们偏爱的内房股。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）