二三线城市房贷现收紧迹象究竟什么情况？二三线城市房贷现收紧迹象具体情况二三线城市房贷现

二三线城市房贷现收紧迹象部分银行直接按了“暂停键”
今年以来，多个城市传出房贷收紧乃至上调的消息。
近日，《证券日报》采访人员走访了多家银行网点发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。
一线城市
房贷利率整体维持平稳
近日，融360大数据研究院发布2020年9月份中国房贷市场报告。报告主要选取了66家银行位于全国41个重点城市的674家支行样本数据进行了统计监测及分析。数据显示， 2020年9月(数据采集期为2020年8月20日-2020年9月18日) ，全国首套房贷款平均利率为5.24% ，二套房贷款平均利率为5.55% ，环比下降1BP 。值得关注的是，这已是全国首套房、二套房贷款平均利率连续9个月下调。
融360大数据研究院监测数据显示， 9月份， 18个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，长春、苏州两地降幅超过10BP；7个城市贷款利率环比上涨。一线城市中，北上深三地继续维持上期房贷利率水平，广州地区首套房贷款利率整体水平环比下降1BP ，二套房利率不变。
《证券日报》采访人员调查了解到，目前北京各家银行房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点来执行，按照目前5年期以上LPR(4.65%)来计算，实际房贷利率分别为5.2%和5.7% 。
上述说法得到北京多家商业银行信贷部门工作人员的证实。 “征信没有问题，基本是按照这个利率标准来执行；个别征信记录不好的客户，利率上浮的点数会多一点，因人而异。 ”海淀区一家国有大行的信贷客户经理表示。
在放款时间方面，多数银行的个贷经理表示，目前银行额度充足，大概在一个月内即可完成放款。还有个别银行表示，最快3个工作日便可完成放款。
“9月份虽然整体房贷利率水平略降，但越来越多的城市房贷利率下行趋势已现拐点，且二套房比首套房的利率拐点更为显著。 ”融360大数据研究院研究员李万赋表示。
在二套房方面，监测数据显示， 15个城市贷款利率平均水平环比下降，少于首套下降数量；11个城市利率环比上涨，多于首套上涨数量。
在融360监测的41个城市中， 9月份首套房贷款平均利率最高为无锡5.91% ， LPR所加点数为126 。此外，合肥、成都、南宁3个城市首套房贷款平均利率分别为5.88%、5.86%、5.84% 。
部分城市
上调二套房首付比例
不仅利率如此，二套房的首付比例也比首套变化更大，沈阳、无锡的二套房首付比出现集体上调现象，还有部分城市之前有银行执行主流偏低的二套首付水平，也在本月大多调涨至主流水平。
近日，《证券日报》采访人员以购房者身份电话咨询了无锡多家银行网点，其中，对于首套房贷款，多数银行普遍执行基准利率上浮20%；对于二套房贷款，多数银行普遍执行基准利率上浮30% 。
《证券日报》采访人员还了解到，近期，虽然多家银行房贷利率未出现上调，但已开始收紧房贷。
在电话咨询中，无锡一家股份制银行的贷款经理告诉《证券日报》采访人员：“二套房未还清贷款，首付由四成上升至六成。同时，放款速度也比较慢，由于限额放款至少2个月以上，部分之前已批贷的客户目前还没有放款，都在排队。 ”
据悉，由于人行限额的政策，无锡部分银行网点已经开始停贷。另一家股份制银行负责人告诉采访人员：“自7月份开始，我行已经不做贷款，主要因为没有额度放款，积压的单子很多。 ”
9月6日，沈阳市房产局、自然资源局、公积金管理中心等9个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》) 。《通知》称，严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例从40%提高到50%；首付款须一次性支付，禁止分期支付和首付贷；将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。分页标题
《证券日报》采访人员咨询沈阳地区部分银行后发现，已有银行将二套房首付比例上调至五成。
下半年以来，监管部门多次召开房地产工作座谈会，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
据贝壳研究院统计数据显示， 7月份起全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入打击投资需求。
根据国家统计局公布的8月份70城新建商品住宅房价指数，新建商品住宅上涨城市数量59个，与上月持平；下跌城市9个，较上月增加3个。二手住宅房价上涨城市数量为47个，比上月增加2个；下跌城市18个，比上月减少2个。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》采访人员采访时表示，利率收紧是有可能，之前比较宽松，尤其是LPR已持续几个月没有调整，这是一个明显信号，说明当前市场利率最宽松时期已经到了，特别是部分热点城市的房价上涨过快，必然会有所收紧。
融360大数据研究院研究员李万赋指出， 9月15日，央行平价超量续作MLF6000亿元，向市场净投放2300亿元资金；9月21日的LPR报价也维持前值。在这种情况下，我国房贷市场接下来可能会在目前较为平稳的走势下略有收紧，且在二套房贷上表现更加显著。
今日操盘：二三线城市房贷现收紧美股全线收跌
【要闻盘点】
全球恐慌！美股全线收跌　欧股、白银、原油集体崩了　发生了什么？
美股周一收跌，道指跌逾500点，标普500指数自2月以来首次录得连续第四日收跌。道指跌509.72点，或1.84％，报27147.70点；纳指跌14.48点，或0.13％，报10778.80点；标普500指数跌38.41点，或1.16％，报3281.06点。大型科技股反弹，帮助纳指收窄跌幅。甲骨文（ORCL）收高1.8％，该公司周五宣布已被选为TikTok的“安全云技术商” ，同时获得了该社交媒体服务12.5％的股份。
点评：全球疫情形势的急剧恶化，尤其是在欧洲，英国首相约翰逊将被迫考虑是否实施针对冠状病毒疫情的第二次全国性封锁。专家警告说，若非如此，英国将在数周内面临日增死亡数百例的危险境地。约翰逊已要求政府官员对暂时性国家封锁的经济影响进行建模，这种封锁可能持续两周。
国务院力挺：5年内壮大新型消费　出台四方面15项措施
9月21日，国务院办公厅发布《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》。《意见》指出，要坚定实施扩大内需战略，以新业态新模式为引领，加快推动新型消费扩容提质，努力实现新型消费加快发展，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
点评：新型消费能加快我国消费恢复速度的同时，加速产业和消费升级，符合当下双循环大格局，并促进就业。因此，新型消费从发展空间和紧迫性来看都较大。
三大短线暴涨股集体周二复牌　天山生物提示九大业绩风险！
创业板三只短期大牛股天山生物、豫金刚石、长方集团已完成停牌核查， 9月22日起复牌交易。目前，天山生物等公司的异动交易已被证监会立案调查。
点评：这三家公司都有个共同点，基本面及资金状况在股价暴涨前后都没有改善，甚至风险叠加，多个风险并未消除。
二三线城市房贷现收紧迹象　部分银行直接按了“暂停键”
采访人员走访了多家银行网点发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。分页标题
点评：9月15日，央行平价超量续作MLF6000亿元，向市场净投放2300亿元资金；9月21日的LPR报价也维持前值。在这种情况下，我国房贷市场接下来可能会在目前较为平稳的走势下略有收紧，且在二套房贷上表现更加显著。
英国疫情警戒提高至四级　伦敦却爆发“不要口罩”抗议
与英国公共卫生部门合作，共同应对新冠疫情的的联合生物安全中心称，英国新冠疫情警戒级别由3级上升到4级，这意味着新冠病毒的蔓延和确诊病例上升的速度很快。然而，上千英国民众不顾疫情肆虐在伦敦特拉法加广场集会，抗议政府实施针对新冠疫情的封锁措施。
点评：根据英国卫生与社会保障部在英国政府网站上公布的消息显示，当地时间9月21日，英国新增4368例新冠肺炎确诊病例，累计确诊398625例，新增死亡11例，累计死亡41788例。
又要抢破头？4只科创板50ETF今天开卖，限额只卖一天！你pick哪一家？
华夏、易方达、华泰柏瑞、工银瑞信4家基金公司志在必得，从投教、营销到运营做了充足的准备。业内人士预计， 4只科创板50ETF大概率会受到投资者欢迎，销售情况可能十分火爆。
点评：当前A股配置价值较好。新经济产业市值规模已经超越传统经济产业，印证了当前我国经济和产业结构的转变趋势。未来5G新应用、云服务等均可带来巨大的行业投资机会。科创板作为中国未来高新技术产业的集中体现、资本市场改革的重要成果，市场的中长期走势值得期待。
机构抱团压价新股发行？中证协、两大交易所联合发声
会议分析讨论近期新股定价环节出现的异常现象及成因，认为注册制改革的重要环节之一，是构建起发行承销行为的市场化约束机制，建立规范、理性的价格形成机制，避免非理性的价格扰动和不规范的报价、申购行为。中介机构和市场主体应认真落实各项业务规则要求，充分发挥专业的价格发现和资源配置能力，遵循独立、客观、诚信原则合理报价定价，以价值投资为导向形成合作博弈，促进市场机制有效发挥作用，切实维护新股发行秩序。
点评：上纬新材“诡异”发行价之后，还有“新股不败”的“神话”作祟，打新始终被看做一个无风险收益的事情，没有人会放弃打新机会。以上纬新材为例，买方在给低价的同时，维持了发行成功的底线。但是如果新股破发成为常态，买方可能就不再如此“统一” 。进一步而言，出现第一例新股发行失败，才可以说是市场化改革的成功。
【行业机会】
融资环境收紧、房企放缓拿地二三线城市频现土地流拍
财联社（上海，采访人员王海春）讯， “面包”难卖的同时，此前被开发商抢购的“面粉” ，处境也日益尴尬。
最近一段时间，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演，南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。在流拍地块增多的同时，多城土地交易量同比、环比均出现下降。
多位接受财联社采访人员采访的业内人士认为，土地市场降温的背后，与房地产融资环境收紧及开发商调整投资计划有关。
“一些房企对未来市场的预期不太乐观，出于自身财务安全的考虑，投资规模有所缩减，并因此放缓了拿地节奏。 ”中指院杭州分院副总经理高院生表示。
土地流拍折射出的信号
9月以来，天津土地市场已经两度出现流拍。
9月12日天津出让的4宗地块中，有一宗商服用地流拍，其余三宗未流拍的土地，有两宗以底价成交；此前的9月4日，该市出让的土地中，位于生态城旅游区一宗地块遭流拍，而原计划于9月4日当天出让的4宗住宅用地，于9月2日暂停出让。
天津地块频现流拍，仅是二三线城市土地市场的一个缩影。武汉、南京、惠州等热点城市，近期均有土地遭流拍。
惠州9月12日出让一宗起始价4.89亿元、位于惠城区的商住用地，因无人应价而流拍；9月3日武汉出让的5宗地块中，有两宗地块流拍；南京8月29日的大型土地拍卖会上，位于江宁区一宗商业用地流拍。分页标题
对此，上海一家中型房企投资部经理认为，在房企投资热情高涨的时期，在热点城市较少出现流拍的现象。目前房企拿地积极性下降，反映出开发商对未来预期有所改变。
“在融资环境收紧形势下，房企会适当降低对发展速度的要求，将销售回款视为当期重要目标，而投资拿地的安排则会适当放缓。 ” 江苏一家房企市场营销部经理对采访人员表示。
引人关注的是，地块在即将公开出让前不久，突然暂停出让的现象也有所增加。
广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告，原定于9月12日出让的两幅土地，因故暂停交易程序。而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布，分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序，但随后又做出更正，W10-19-0033地块将正常出让。
上述房企投资经理告诉财联社采访人员，地块暂停出让，可能与意向买家的投资变化有关。
“有些地块房企此前看好并有购入计划，会与出让方沟通；但在出让过程中因市场变化或企业自身原因，可能想降低如价格等方面的要求，或干脆不想要了，从而引发个别地块暂停出让。 ”该投资经理补充道。
据克而瑞监测数据，全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米，环比下降14% ，同比降幅则扩大到36% 。各能级城市土地成交均出现不同程度下降，其中二线城市环比降幅超过三成，从而影响八月土地成交量较七月明显缩减。
在土地交易量下降的同时，八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米，环比上涨近20% 。二线城市土地供应量环比增长超过两成，包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加，其中不乏主城区的优质宅地。
“八月土地供应量有所增长，但房企拿地热情却有所降低，这应该是土地交易下降的原因之一。 ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示。
杨科伟向采访人员指出，经过多轮调控，房企对融资收紧变得相当敏感。面对融资层面的调控，多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流。将精力首先放到销售、加强回款，投资拿地则被排在相对靠后的位置。
房企整体负债创五年新高
从房企负债变化情况来看，今年上半年房企整体负债水平，处于近五年以来的高位。
克而瑞监测数据显示， 2019年上半年174家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.37% ，达到2015年以来的最高值；如果将永续债计入， 174家房企的净负债率约97.73% 。
对于房企净负债率水平上升的原因，杨科伟分析称，这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热，房企拿地较积极，不少房企抓紧时机展开一波融资，使得现金流出较多。
但5月以后，房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资，对房企海外发债用途也做出进一步限制。
“在融资环境收紧的背景下，由于房企投资要有足够的自有资金支付，其在拿地环节的杠杆率有所降低，投资因而变得相对谨慎。 ”高院生认为， “房企拿地谨慎的另一个原因是，在融资与销售均面临一定压力下，有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款，成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。 ”
就融资政策变化对房企投资的影响，有开发商向采访人员表示，一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业，受到的冲击尤为明显。
一家浙江房企投资部负责人告诉财联社采访人员， “前置融资”在地产投资圈被简称为“前融” 。
【二三线城市房贷现收紧迹象究竟什么情况？二三线城市房贷现收紧迹象具体情况】他介绍， “其操作大致为，拍地前先缴纳一部分土地保证金，竞得土地后先支付首笔土地款，此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后，房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款，后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款，当项目开发达到预售标准可预售后，房企通过销售获得回款，可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。 ” 分页标题
“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后，才发放开发贷，房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付，有些项目因土地成本较高，也是一笔不小的支出。严格来说，土地款应由房企自有资金支付，但房企为加大投资力度及充分利用市场资金，往往想借用资金来撬动更多项目。 ”该房企投资部负责人补充道。
据了解，此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资，资管计划被严控后，则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作，从而成为行业一种通行的做法。
【二三线城市房贷现收紧迹象究竟什么情况？二三线城市房贷现收紧迹象具体情况】“今年五月融资收紧的一个重要部分，就是收紧了用于支付土地款的‘前融’ 。银保监会深层穿透管理，使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管，这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。 ”上述房企投资部负责人说。