|新规来了！高层住宅“靠边站”，多层住宅成“新宠”，3类房子难脱手 9月17日

9月17日，深圳发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告，意见稿中最后关注的无疑是二手房指导价格又被重新提及。早在2010年7月，深圳曾经发布过《深圳市房地产市场监管办》，但时过境迁， 3年多的时间之后，深圳的楼市情况和城市发展都发生了翻天覆地的变化，相应的规范条例自然也需要随之进行调整。
幸福策评：深圳再度出招，炒房客逃无可逃
【|新规来了！高层住宅“靠边站”，多层住宅成“新宠”，3类房子难脱手】城市定位的全面提升，让大量人口和热钱涌入深圳，引发了深圳房价新一轮上涨，并让深圳成为中国内地房价最贵的城市。但由于可利用的土地面积有限，供不应求，深圳不得不出台被誉为“史上最严楼市调控政策的”深八条“ ，以限购、限贷等方式控制“房票” 。
那么，在新出台的意见稿中，关于二手房价格管制，都提出了哪些要求？主要包括：不得内部认购、内部认筹；禁止捂盘惜售；严控二手房价；建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制；房地产交易金融行为监管。
从内容上来看，深圳并没有要完全按住二手房价格，毕竟二手房作为二级市场，其进行交易的模式是C2C ，不同的二手房使用的年限不同，不同的家庭对于二手房的估值也不同，政府没有理由也很难对这种模式下的交易价格进行直接干预。

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然而特殊的是，实际交易过程中同一个楼盘，同一个片区的住户为了获取更高的成交额，往往会在私底下形成联盟，设定一个标准的价格区间，从而形成隐性的垄断。目前深圳出现的几起业主联合哄抬房价的事件大多得以妥善处理。
未来深圳对于二手房的价格管理，大体可以划分为以下两个方面：
1.增加价格透明度，及时公布一些热点盘的合理成交价，防止信息不对称给买房造成损失。
2.监控片区房源价格，打击恶意扰乱市场的行为，尤其是“庄家控盘”、“业主联手哄抬价格”、“中介炒房”等情况。
02 房产中介将全面取消？新规释放信号
在商品房买卖市场中，不可否认的是，房产中介发挥着重要的作用，从楼盘介绍到房子带看，从合同签订到交房验收，找房、买房的全流程都离不开房产中介的帮助。然而，有些黑心中介也会打着“茶水费”、“服务费”的名义，诓骗购房者多交费用来换取好房源。目前，相关部门已经着手整治此类乱象，然而即使是正常流程下，中介费也是一笔不小的开支，并且中介的收费项目和收费标准都没有固定的要求，越是高消费城市收费比例越高。
幸福策评：没有中间商赚差价，线上全链路购房
此外， 2014年国家取消了关于房地产中介机构的认证资格，这也表明，今后该行业的从业人员无需任何门槛设置，只要有意愿的人基本都可以入行。门槛低、服务水平参差不齐、人员流动性大，从而也给购房者带来了一定的不便。

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那么，怎么才能解决房产中介行业中的弊病呢？
前段时间，发布了关于“互联网+不动产登记”简便群众的意见，首次提出将简化房产交易流程，推行“一窗口服务、一网络服务、深化登记和金融链接功能、电子房产证办理”等服务。通过这一举措，线上平台可充当中介的角色，一方面能够整合有效信息和资源，提高服务效率；另一方面降低了服务费用，并保障购房者的权益。
不久之前，阿里巴巴推出了“天猫好房” ，宣称“让天下没有难卖的房子” ，并承诺至少3年不挣钱，收入全部补贴给购房者。虽然不知道3年前曾预言过“房价如葱”的马云此次进军房地产，是搅局还是变革，但就项目中打通线上看房、购房全链路的方式来说，无疑是在跟中介“抢饭碗” 。分页标题
03 新规下，这3类房子即使卖出“白菜价” ，也难觅“接盘侠”
目前楼市的状态若是用两个字来概括，那便是“分化” 。大到都市圈、城市群，如长三角地区、珠三角一带，拥有最为丰富的常住人口、产业基础、经济总量等，甩了其他地区一大截。小到不同城市、小区、楼盘、楼层，当某些因素具有差异时，都可能导致房子的定价不同。举个例子，即使是同一楼层、同一面积的房子，也可能因为朝向、采光、通风、户型等因素，导致价格之间大相庭径。
在这种情形下，购房时如何选择就显得尤为重要，并且许多购房者也会考量日后房子的升值问题，然而其实买房时不踩雷才是首先要考虑的。随着各地陆续发布住宅新标准，未来这3类房子即将降价也难脱手。
幸福策评：4层以上住宅加装电梯，多层住宅成购房“新宠”
此前，北京发布《住宅设计规范》，涉及25项地方标准，值得一提的是，规范中指出：在居住便利性方面，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。
在江、浙两省发布的《住宅设计规范》中也有类似的规定，但凡新建住宅超过四层，就必须要设置电梯。此外，随着全国旧改进程的加快，许多老旧小区楼房也得以加装电梯，惠及近700万户居民。在这种趋势下，对于中小城市来说，高层住宅可能就要“靠边站” ，给多层住宅“让位”了。
今年4月份，住建部发布通知，也就是我们常说的“限高令”：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

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多层住宅加上电梯的助力，对存量房产定价的影响是显而易见的，具体来说，以下3类房产可能会变得更加“不值钱”：
1.房龄较长、梯户密集的“老破高”
早年交房的高层住宅，几乎就是筒子楼的翻版，不仅梯户比高、住处拥挤，而且户型设计不合理、采光效果差，甚至还有四梯几十户的情况存在，遇上上班高峰时段，等电梯就等得人心急火燎。并且楼内噪音、不时更换的租户，万一发生火宅难以逃生的窘境，无一不让人感觉不适。
当4层楼房全面加装电梯，多层住宅在中小城市铺开，老破高一定最先被淘汰。
2.商水商电、无学区、流动性差的公寓
在各类购房指南中，常常可以看到编辑苦口婆心地告诫购房者：“公寓不要买！”然而还是有很多年轻人被不限购、单价低、配套好等噱头所吸引，一头脑热就掉进了陷阱。公寓之所以不能买，一方面在于其性价比低：不能落户、不带学位，而且还商水商电，花销高而且还没有附加值；另一方面，公寓的居住环境也是鱼龙混杂，在转让事，契税、增值税加上个税等，随随便便也要好几万。
当市面上的住宅类型越来越多，硬件设施越来越完善，公寓也就没有“活路”了。
3.三四线城乡结合部、新城区、无配套的新房
近几年，城市扩张的速度在不断加快，与之相伴随的，是中小城市的人口流失也在增速。当长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上，三四线楼市只会更高。这样一来，三四线的城乡结合部、新城区既没有通勤交通等配套设施，又没有商圈、人口等拉动经济的因素，这里的房子就算是卖出“白菜价” ，也难吸引“接盘侠” 。
来源：蓝白观楼市