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本文转载自公众号：“真叫卢俊”
一般来说 ， 人气高的板块 ， 空置率应该会比较低
所以 ， 当我看到上海商务区空置率前三的3个区域的时候 ， 还是有点吃惊的
一般意义上来说 ， 核心商务区的空置率的正常水平一般在15%左右 ， 今年即便是受疫情影响 ， 这个数字也在围绕15%上下波动 ， 没有呈现太大波动
所以整体经济形势还是稳稳的 ， 那纵向比较 ， 哪些商务区空置率较高呢？
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数据来源：克而瑞资管
在我们的印象中 ， 大虹桥概念一直很热 ， 很多盘未开先火 ， 虹庐湾认筹高达259% ， 有钱也可能买不到房
前滩也是 ， 前滩晶萃名邸认筹率314% ， 直接问鼎2019年新盘认筹最高记录；今年北外滩也开始被房企“围攻” ， 平均拿地溢价率近25.86%
很难想象 ， 大虹桥、前滩、北外滩 ， 这三个目前上海最火的板块 ， 写字楼的空置率排前三 ， 要知道空置率和房价几乎是负相关
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数据来源：第一太平戴维斯&安居客
所以 ， 买在这几个板块 ， 或者是周边的小伙伴 ， 该担心了吗？
别着急 ， 需要一点时间
其实 ， 真的不用担心
从外滩、陆家嘴(600663,股吧) ， 再到金桥、张江、漕河泾 ， 没有哪个商务区、科技园的空置率哪个是一下就从100% ， 降到15%的
就像经济发展的量级需要一级一级往上爬 ， 空置率数据的逐渐走低 ， 也需要一个过程 ， 比如漕河泾
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漕河泾开发全景
1986年9月26日 ， 漕河泾微电子工业区正式开工建设 ， 大概2009年 ， 空置率就来到30%多
到2013年三季度 ， 漕河泾的空置率直接来到3.9%
从100%到30% ， 漕河泾用了23年 ， 从30%到3.9% ， 漕河泾只用了4年时间
张江也是 ， 成立于1992年 ， 到2014年 ， 降到10% ， 再到2016年 ， 就降到了5%
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张江高科园区
也就是说 ， 它们跟人类的婴幼儿时期一样 ， 需要成长 ， 而时间 ， 就是成长所需要的代价
反观大虹桥、前滩、北外滩 ， 这三个板块 ， 大虹桥商务中心区 ， 是2009年5月11日开始被推动落实的 ， 今年刚满11岁
2015年9月 ， 前滩核心区招商完成 ， 将成南上海商业中心 ， 但前滩这个概念 ， 2012年就出现了 ， 所以满打满算 ， 前滩也才8岁
北外滩规划就更年轻了 ， 去年7月规划方案才出炉 ， 所以 ， 现在这三个商务区的空置率高是必然的
因为它们才刚起步 ， 还是十年前的陆家嘴、漕河泾、张江 。 而且可以预见 ， 未来 ， 它们空置率走低也是必然的
因为我们也看到了有很多区域成长的“助推力”——这三个区域的利好因素 ， 正在被释放
很多利好 ， 正在被释放
总的来看 ， 作为新兴商务区 ， 大虹桥、前滩、北外滩本身就很有发展活力
而这些发展活力 ， 不会平白无故的出现 ， 这背后 ， 都有规划的推动、基建的落地 ， 而这些就是大虹桥、前滩、北外滩未来发展路径上的利好
比如大虹桥 ， 落在长三角一体化发展规划的西向门户上 ， 交通基建方面 ， 除了已有的虹桥机场、轨交2号、17号线
未来虹桥商务区还规划了3条轨交线路：13号线的延伸；1条南北向市域铁路嘉闵线；1条上海机场(600009,股吧)快线
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而且 ， 这些轨交线路都围绕着大虹桥 ， 或者从大虹桥出发 ， 同时这些轨交对内和市区地铁相连 ， 对外和城际铁路联通
形成了一个十分联动的交通网络 ， 这也是为什么大虹桥能被描述为“引领长三角一体化发展的重要引擎”分页标题
地理区位因素决定了它的战略地位 ， 交通基建是它未来进一步变强的资本之一
前滩 ， 和北外滩都是滨江板块 ， 而且两个都属于核心滨江资源带
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前滩的自身条件非常优越 ， 被轨交6、8、11号线环绕 ， 一座卢浦大桥+3条隧道（未来还将建新过江隧道） ， 交通十分便利
其他配套 ， 像东方体育中心、前滩中心、企业天地、北美中心、友城公园等商务中心和配套都会一步步落地
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前滩本身的规划能级 ， 是和徐汇滨江、世博园区、虹桥商务区划等号的 ， 这里未来也将成为各类跨国企业总部的集聚地
所以未来的前滩 ， 可能和现在“长”的又有点不太一样 ， 潜力十足
最后说说北外滩 ， 它和陆家嘴、外滩形成上海市区新的“黄金三角” ， 从去年7月规划出炉开始 ， 北外滩就被众多房企盯上
前几个月的土拍就足以说明这里的地有多热
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而且 ， 今年以来 ， 我们也看到 ， 北外滩的拆迁工作已经进入收尾阶段 ， 这意味着未来北外滩的发展肯定不会像普陀真如板块等区域一样 ， 被拆迁延误发展时机
而且 ， 就算空置率高 ， 这3个区域的房价一直都是稳步前进的
翻看这三个区域的二手房成交均价的波动
可能很多人会猜想 ， 高空置率会不会影响房价波动 ， 但其实并没有
上海的房价体系 ， 应该是环沪城市 ， 乃至全国范围来看 ， 为数不多的健康城市之一 ， 房价一直都在稳步提升
不管空置率如何如何 ， 这三个区域所在的板块 ， 均价波动都很小 ， 比如火爆的前滩 ， 它的二手房均价波动幅度 ， 也没有超过3%
数据来源：安居客
土地市场很热的北外滩 ， 波动幅度也没有超过2.5%
数据来源：安居客
稳定 ， 是市场长久发展的最大利好
而这样的利好 ， 在上海这座城市是一直具备的 ， 所以无论空置率数据怎么被解读 ， 其根本的发展逻辑并不会受影响
况且 ， 我们也看到今年大的经济环境很包容
从今年上半年开始 ， 为了刺激疫情后经济 ， 我们看到货币政策整体变宽松了一些
轻微通货膨胀 ， 也可以让市场变的比以往更包容 ， 所以我们才能看到土地市场的溢价率又回到了上海各大房企面前
看好北外滩
如果你问我最看好这三个板块中的哪一个？
今年以前我还还真说不上来 ， 但是今年以后 ， 我更看好北外滩
从房企拿地的饥渴度 ， 我们也多少感知到了一些北外滩未来的发展能级
近大半年可能大家也发现了 ， 围绕北外滩的动作很多 ， 周边以往主打自家配套的住宅项目 ， 也开始主打北外滩这个概念 ， 同时各大房企也开始“围攻”北外滩
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房企就像海里的鲨鱼 ， 就算一公里范围内有一滴血 ， 它都能闻着味过去 ， 当很多人还对北外滩云里雾里的时候 ， 各路房企已经杀到了这里
招商、金隅、恒大 ， 分别以28.4%、38.3%、10.87%的溢价率 ， 拿下了北外滩相关地块 ， 为什么都这么看好北外滩？
从北外滩的规划来看 ， 共计840万方体量的规划内容 ， 这相当于要建另一个陆家嘴 ， 根据规划：
北外滩核心区规划了480米、380米、300米三座新地标建筑物 ， 这三座建筑将与陆家嘴“三件套”隔江对望
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说的浪漫一点 ， 未来北外滩 ， 将和外滩、陆家嘴 ， 组成上海新的黄金三角 ， 进一步打造整体感强的天际轮廓线
很诱人的一点是 ， 北外滩涨起来 ， 似乎只是时间长短的问题分页标题
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
来源：(和讯房产)
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标题：空置率|上海为什么这三个地方空置率最高
