今年 ， 凯德集团尝试实施核心高管轮岗计划 ， 从1月1日起 ， 凯德集团(中国)商业管理华西区区域总经理朱文环 ， 正式调任凯德集团（中国）华北区董事总经理 。
近日 ， 履新大半年后的朱文环在媒体面前正式亮相 。 朱文环在接受新京报采访人员采访时表示 ， 中国是凯德最重要的一个市场 ， 在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内 ， 凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目 ， “因为我们要求是稳扎稳打 ， 不可能杠杆太高 ， 我们要确定一旦去拿项目 ， 账要算得清 ， 投资回报必须要明确 。 ”

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遭遇疫情冲击 ， 空铺率控制在10%以内
今年上半年 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 实体商业遭受冲击较大 ， 尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心 ， 营业收入下降、店铺空置率上升 ， 甚至有些项目的空铺率超过了20%的警戒线 。 在接受采访人员采访时 ， 朱文环指出 ， 疫情期间 ， 凯德集团也受到一定影响 ， 但平均空铺率依然控制在10%以内 。
据朱文环介绍 ， 目前 ， 凯德在上海、广州、深圳、成都、西安等城市 ， 客流量都已完全恢复 ， 甚至相比去年还有所增长 ， 销售额也同比上涨 ， 北京相对较慢些 ， 但也逐步恢复至去年同期水平 。 例如 ， 青岛凯德MALL·新都心9月客流同比增长16% ， 北京来福士9月销售额同比增长7% 。
朱文环透露 ， 在此基础上 ， 凯德华北区接下来的工作重心将分为两个方面 。 一方面是夯实内功 ， 完善工作流程；另一方面 ， 凯德在原本定位基础上 ， 更加精准地去定位项目 。 比如 ， 凯德MALL·西直门将借着冬奥会的契机 ， 将其定位为中国对外的窗口 ， “目前我们正在做品牌调改、新铺引进等工作 。 ”
在五大核心城市群寻找净地开发或存量项目改造
朱文环坦言 ， 他来中国的8年内 ， 见证了中国商业地产质的发展 ， “现在中国的商业对比东南亚任何一个国家 ， 包括新加坡 ， 都是超前的 ， 预计未来会越来越强 。 ”
值得一提的是 ， 前两年 ， 凯德集团在中国动作频频 ， 积极优化战略布局和资产组合 。 然而 ， 2020年市场上并未出现凯德集团投资布局的相关消息 。
谈及凯德集团的投资布局业务时 ， 朱文环表示 ， 中国是凯德最重要的一个市场 ， 在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内 ， 凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目 ， 净地开发或存量项目改造 ， “但这是可遇不可求的 ， 因为我们要求是稳扎稳打 ， 不可能杠杆太高 ， 我们要确定一旦去拿项目 ， 账要算得清 ， 投资回报必须要明确 。 ”
在具体商业运营上 ， 朱文环指出 ， 以前运营购物中心时 ， 都会去找主力店租户 ， 面积越大、年限越长 ， 购物中心就越开心 ， 但2012年以来 ， 商场经营者便逐步开始去主力店 ， 而是选择将商铺面积切小 ， 增加铺位数 。 与此同时 ， 减少租赁年限 ， 增加租赁频次 。
此举对商业地产运营商而言 ， 增加了运营难度 ， “一个普通商场约有250个店铺 ， 而我们会增加至280个店铺左右 。 这意味着 ， 我们需要有1000-1500个品牌库存来支撑 ， 由此构建较好的店铺组合 。 ”
新京报采访人员 张晓兰 图片来源 企业供图
【中国|凯德朱文环：投资账要算得清，不高杠杆拿项目】编辑 武新 校对 柳宝庆

来源：(新京报)

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标题：中国|凯德朱文环：投资账要算得清，不高杠杆拿项目