【市场|看房者挤爆！一套出价50轮，这种房子在上海火了，还不限购，什么情况？】每经编辑：毕陆名
法拍房是指法院强制执行拍卖的房屋 ， 目前北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求 ， 不过上海目前对于法拍房没有限购 。

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上海法院拍卖房不限购 ， 8个月成交936套
据央视财经16日报道 ， 采访人员来到上海浦东的一套住宅房 ， 房主因为债务纠纷 ， 一套125平米的房子即将被法院拍卖 ， 在一个小时集中看房的时间中 ， 现场有13组客户前来看房 。
有看房者表示 ， 现在在上海发展 ， 但是短期之内没有结婚的打算 ， 没有办法以家庭的名义买房 。 还有人表示 ， 因为是外地人 ， 社保不满五年 ， 只能通过法拍途径来买 。

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图片来源：央视财经
目前上海的法拍房由于不限购 ， 吸引了很多没有购房资格的人 。 而有的人虽然具备购房资格 ， 但觉得法拍房起拍价相对便宜 ， 希望能来捡漏 。
据了解 ， 2019年上海市二手房市场交易数量约24万套 ， 而法拍房市场中的交易数量为1703套 ， 占二手房成交数量的0.7%左右 。
对此 ， 上海链家法务经理陈宝海在接受采访人员采访时表示 ， 从一到八月的成交数据来看 ， 法院拍卖房上海总共成交有936套左右 ， 每套房源会有9个人参与竞拍 ， 并且基本上有85%的房源 ， 都会在一拍当中被客户拍中 。

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上海国拍总裁助理裴鑫称 ， 上海的法院拍卖房市场一年的成交套数 ， 大概在一千套左右 ， 占所有的二手房的交易比例不是很大 ， 大概只占二手房交易比例的0.4% ， 其实它对于目前整个二手房市场的价格影响不是很大 。
上海住宅类法院拍卖房竞价激烈
根据相关规定 ， 网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70% 。 实际上 ， 由于买的人多 ， 在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低 ， 有的法拍房价格已经高于市场价 。
据央视财经报道 ， 2018年沈女士全家来到上海 ， 打算在这里定居 ， 由于她和丈夫都是外地户口 ， 社保缴纳不足5年 ， 没有购房资格 。 于是去年买了这套214平米的法拍房 ， 起拍价1200万元 ， 沈女士最终以1900多万元买入 ， 算下来每平米在9万元左右 ， 而周边二手房均价为8万多元 。
沈女士回忆 ， 当时拍了三个多小时 ， 最后才确定下来 ， 有差不多50多轮的出价 ， 因为这个房子本身质量比较好 ， 所以竞拍的人较多 ， 它的价格就会稍微高一点 。

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根据上海国拍统计 ， 8月份上海成交的住宅类法拍房中 ， 有64%的标的以高于评估价成交 。 原以为能捡漏的法拍房 ， 如今大多高于市场价才能买到 。
对此 ， 申骏律师事务所主任管敏正在接受采访中表示 ， 最主要的是 ， 直接居住在这里的清场 ， 当事人购买方一定要好好了解清楚 ， 毁约很难 ， 法院可能会把保证金没收 。 有的法院严格 ， 甚至会要求你在二次拍卖的时候补上损失差价 ， 所以还是要理智、冷静 。
管敏正从2005年开始接触银行清收业务 ， 其中很大一部分业务会涉及到法拍房在内的不动产处置 ， 他提醒购房者 ， 购买住宅类法拍房需要了解税费、贷款、里面是否有人居住等情况 ， 切莫冲动购买 。分页标题#e#
北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人赵星海：可能有一些连法院都不知道的一些瑕疵 ， 只有通过自己去现场了解 ， 比如一些税费的问题是不是满五年？是否还有其他住房？可能你在事先都没有办法了解到 ， 或许要做好在住宅的情况下总房价10%税费的准备 。
购买法拍房 ， 风险需防范
据经济日报早前报道 ， 近来 ， 法拍房成为房地产市场关注的焦点 ， 因其价格一般只有市场价的七成左右 ， 吸引了不少购房者的目光 。 各地甚至还不时传出断供房源增多 ， 法院折价甩卖的消息 。 到底什么是法拍房？
据介绍 ， 法拍房是法院拍卖房产的简称 。 通常有以下几种情况可能产生法拍房 ， 一是商业贷款产生 ， 购房人向银行贷款购房的 ， 在不能如期如数偿还贷款时 ， 银行向法院提出民事诉讼 ， 要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款 。 二是民间借贷产生 ， 如张三借李四的钱 ， 约定以自有房产抵押给李四 ， 到期不能还款 ， 李四不能直接取得抵押房产 ， 只能向法院申请张三还款 ， 并出示抵押或借款协议 ， 要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款 。 三是司法没收产生 ， 如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产 ， 如该财产涉及不动产 ， 该不动产可依法拍卖 ， 变现后的钱款收归国库 。 四是无主财产 ， 即无人认领的房产 。
家住四川成都的刘先生和几个有买房意向的亲朋好友组了一个微信群 ， 这两天热议的话题就是法拍房 。 “法拍房比周边同等品质的房子便宜不少 ， 值得买 。 ”“但是 ， 购买法拍房可能存在很多风险 。 ”在微信群里刘先生和好友一起讨论着购买法拍房的好处和风险 。
购买法拍房到底有哪些风险需要防范？对此 ， 采访人员采访了专业律师 。 广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示 ， 购买法拍房 ， 首先要看房屋是否属于“交吉拍卖” 。 所谓交吉 ， 是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离 ， 不搬离的 ， 由法院负责腾空房屋交付给买受人 ， 买受人能够及时收房入住 。 若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话 ， 则意味着房屋可能有合法租户 ， 或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用 ， 法院拍卖后 ， 不负责腾空房屋交付给买受人 ， 房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决 。 所以 ， 竞拍不交吉房屋 ， 可能出现竞拍成功后 ， 买受人无法收房使用的风险 。
其次 ， 房屋过户税费的问题 。 法拍房过户的全部税费都由买受人承担 ， 买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费 ， 法拍房种类非常多 ， 如继承性质的房屋、商业性质的房屋等 ， 有的房屋过户涉及的税费非常高 ， 买受人竞拍前一定要有充分准备 ， 计算好成本 。
同时 ， 还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等 。 法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费 ， 包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等 ， 买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续 ， 并承担相关费用 。
此外 ， 落户问题 。 对于法拍房 ， 法院只负责房屋产权过户 ， 但不负责买受人落户 ， 至于原业主是否占用了户口、学位 ， 买受人能否落户 ， 都要由买受人自行找公安、教育等部门解决 。 值得注意的是 ， 在执行限购的城市 ， 还要符合限购政策 。
每日经济新闻综合自央视财经、经济日报
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来源：(每日经济新闻)

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