回款率|“全国7折”之际，恒大提前偿还超百亿债务（文

（文/张志峰编辑/尹哲）“三道红线”政策加持下，高杠杆、抢规模的增长模式被踩下了刹车键，房地产商们对于财务稳健越来越重视， “降负债”成为接下来房企的重头戏。
在这一背景下，头部房企恒大的降杠杆步伐再次提速。
9月16日，中国恒大发布公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元优先票据，折合人民币106亿元提前偿还额度，创下香港资本市场纪录。
公告显示，所有未偿还2020年到期的票据将于2020年10月23日全部偿还，票据年利率为11% ，赎回价等于票据本金100%加上适用溢价及应计而未付的利息。

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恒大称此举是为降低债务水平和融资成本。
早在今年3月，恒大集团董事局主席许家印就宣布公司要实施新战略——“高增长、控规模、降负债” 。其中， “降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
事实上， “降负债”的口号在业内早已高喊多年，但作为传统的高负债行业，但始终收效甚微。对于大多数房企而言， “借新还旧”已然成为常态，很难真正下定决定。
不过，随着“三道红线”政策的出台，以“剔除预收款后的资产负债率”“净负债率”“现金短债比”三个具体指标，将房企划分为“红-橙-黄-绿”四档，并对相应企业的融资做出限制，才迫使房企不得不正真加大降杠杆力度。
在上月底召开的半年业绩会上，恒大方面披露，自3月底实施新战略以来，仅第二季度恒大有息负债便大幅下降400亿。
恒大总裁夏海钧也在业绩会上表示， 2020年下半年，恒大会“以最大决心、最大力度降负债”：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市。
有分析人士向观察者网指出，房企要想在兼顾增长和利润的前提下，完成降负债目标不是一件轻松的事。其中最为关键的便是现金流问题，作为一个高周转行业，现金流才是企业财务稳定的基础。再加上“三道红线”政策出台之后，房企融资渠道受到监管，想要加速降杠杆，更多地还是要依靠自由资金，企业压力不小。
恒大选择在此时大手笔偿债，也正体现了企业的“减负”决心。而这一“决心”离不开企业销售高增长、高回款率所带来的现金流支持。
数据显示，截至8月底，中国恒大已累计实现销售4506.2亿元，同比增长22%;按上半年约90%的回款率测算，前8个月回款超过4000亿元。
加上接下来的“金九银十”期间，许家印亲自组织召开营销大会并，定下两个月实现2000亿元的销售目标。为实现这一目标，恒大打出全国楼盘一律7折的旗号，不计成本地促销让利来保证现金流。
按照此前90%的回款率测算，若这一目标顺利实现，将再为企业增加1800亿元自有现金。这意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，带来超5800亿销售回款，这无疑是恒大提前偿债的最大底气。
知名地产分析师严跃进分析称，今年一季度，相当比例的房企销售都受到了疫情冲击，但是恒大的销售节奏比较稳健，销售额也取得大幅增长。同时，恒大提前偿债也给其他企业一些启发，后续要进一步降低债务，同时可以考虑折扣销售。
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