佳兆业|佳兆业2020年中期盈利增强潜在旧改货值逾2.6万亿元

本报采访人员余燕明广州报道
尽管面对新冠肺炎疫情严峻挑战，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK ，以下简称“佳兆业”）在2020年上半年多项核心业绩指标仍录得增长，财务状况继续改善。
今年上半年，佳兆业结转确认营业收入222.97亿元，同比增长了10.9%；股东应占核心净利润（剔除金融资产、投资物业公允值变动收益及汇兑损益等）34.61亿元，同比增长了25.7% 。
佳兆业的盈利能力也进一步增强，当期毛利率为33.8% ，较上年同期增加了0.4个百分点，属房地产行业内较高水平。
盈利能力增强也得益于佳兆业对销售及管理等成本费用的有效控制。期内，佳兆业的销售及市场推广成本同比增幅仅为2.3% ，行政开支同比则减少了4.2% 。
房地产开发与销售仍然是佳兆业的核心主业， 2020年中期营收占比约92.6% 。
今年前6个月，佳兆业实现合约销售额360.32亿元，同比增长了3.9% ，稳居中国房地产企业销售榜单上前30强。
目前，佳兆业物业销售已全面恢复， 2020年5~7月份，按月合约销售额同比增幅分别达到了24.4%、30.4%、78.4% 。
佳兆业在年初确立的2020年销售目标为1000亿元，截至今年7月份已累计实现合约销售额455.67亿元，目标完成率约45.6% 。
今年下半年，佳兆业预计推出的可售货值约1200亿元，其在2020年前7个月的平均去化率为55% ，保守按照这一去化率水平计算，该公司大概率可以完成全年销售目标。
“年初既定的千亿元销售目标不会调整，同时我们有信心达成这一目标。 ”佳兆业执行董事李海鸣表示。
佳兆业董事会主席郭英成则强调，千亿元销售目标不是公司的唯一目标，更重要的目标在于可持续地稳健发展。过去几年的发展过程中，佳兆业所面临的内外部挑战要求继续练好基本功，尤其是在运营能力、产品溢价、销售回款等方面做足功夫，保持足够的市场竞争力。
房地产开发与销售业务之外，佳兆业的物业管理板块表现同样抢眼。该公司的物管业务平台——佳兆业美好（02168.HK）在2018年已于香港联交所上市，今年上半年，其营业收入同比增长了32.7% ，股东应占净利润同比增长了31.4% 。
佳兆业美好在二级市场受到投资者追捧及认可。自上市以来，佳兆业美好的股价累计涨幅高达217.6% ，今年以来的股价涨幅也达到了37.5% 。
为了支撑公司核心业绩持续增长，佳兆业在今年上半年还策略性地补充了土地储备。当期，佳兆业新增获取了23宗地块，公司应占计容建筑面积约281.2万平方米，土地收购权益代价约222.08亿元，新增土储项目平均土地成本为7896元/平方米。
按今年上半年收购土地权益建筑面积计，其中粤港澳大湾区新增土储占比74% ，华中及华西区域分别占比为10% 。
截至2020年6月末，佳兆业在全国48个城市共计拥有195个房地产项目，土地储备总建筑面积约2680万平方米，其中78%的土储项目位于一线及重点二线城市，粤港澳大湾区占比为52.2% 。
佳兆业的土储项目总货值超过5803亿元，其中粤港澳大湾区占比近70% ，深圳地区占比为30% 。
与此同时，作为深耕粤港澳大湾区旧改市场的龙头企业，佳兆业仍有面积庞大的旧改项目尚未纳入土地储备，这些项目绝大部分位于深圳、广州等大湾区内核心城市。
佳兆业已获取土储项目里，其中旧改项目土储面积及货值分别为560万平方米及2400亿元，占比分别为20.9%及41.4% 。
今年上半年，佳兆业拓展新增了20个潜在土储旧改项目，累计项目数量达到167个，占地面积增至4200万平方米，预计转化后能够提供逾1亿平方米建筑面积，其中粤港澳大湾区占比达99% ，深圳及广州各占约27%及36% ，预计总货值约26180亿元。
尽管受新冠肺炎疫情影响，佳兆业在今年上半年仍然顺利转化了位于香港、深圳和广州的5个旧改项目，能够为公司提供建筑面积总计81.1万平方米土地储备，整体可售资源约269.1亿元。分页标题
按照今年上半年新增获取土地储备的权益代价计，通过旧改供应的土地占比为23.9% ，旧改已成为佳兆业在一线城市获取土储项目的重要方式。佳兆业在下半年预计仍有位于深圳的5个旧改项目实现转化，可售货值达到475.6亿元。
此外，佳兆业在今年上半年由旧改项目贡献的合约销售额占比达到了32% 。这些旧改项目可以进一步增强上市公司的盈利能力，佳兆业现有主要在售旧改项目销售均价介于4万元/平方米~6.6万元/平方米，而平均土地成本仅为1.41万元/平方米。
2020年上半年，佳兆业的财务状况也继续改善。期末，该公司持有的现金资源约404.74亿元，比年初的369.78亿元增加了34.96亿元。
期末，佳兆业背负的有息债务规模为1216.59亿元，比年初的1171.96亿元增加了44.63亿元。其中，将于一年内到期的有息债务为315.76亿元，占比约26% 。
若以其持有的404.74亿元现金资源及315.76亿元短期有息债务计算，佳兆业的现金短债比为1.28倍，属房地产行业内合理水平。
至2020年6月末，佳兆业的净负债率（有息债务扣除现金资源后与权益总额的比率）为130.4% ，比年初的144%降低了13.6个百分点。
今年上半年，佳兆业的融资成本同样有所下降。尤其是该公司自2020年至今的境外融资成本大幅下降了2.9个百分点至8.2% 。截至今年6月末，佳兆业存续债务平均融资成本为8.8% ，较年初继续有所下降。
佳兆业通过紧抓销售回款，以保证充裕的流动性。今年上半年，该公司的销售回款率为87% ，比上年同期的75%上升了12个百分点。
佳兆业首席财务官吴建新表示，公司对财务管控的中期目标是通过加速回款、加强运营、提升利润及引入战投等方式，使净负债率降至100%以内， 2020年底预计降至120%左右。
“合理控制负债、优化债务结构、提升利润率，保持发展与债务之间的平衡，一直是财务工作的重要方向。 ”吴建新说， “下一步公司将狠抓经营，不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼时间，同时提升投资拓展质量，赚取合理利润及补充现金流，实现规模、利润与现金流平衡。 ”
（编辑：赵毅校对：颜京宁）
（责任编辑：李显杰）

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