12家|刷屏地产圈！12家头部房企试点融资“三道红线”，恒大、融创等位于红档！影响有多大？

导读：近日备受关注的房地产融资新规暂无明确时间表，很多房企已拿到文件原文，但不清楚执行尺度。金融机构也在等待指导性文件的正式下发。
来? ?源丨21世纪经济报道
记? ?者丨辛继召?张敏
编? ?辑丨曾芳?李清宇?张伟贤?黎雨桐
房地产企业融资限制继续收紧，幅度有所超过市场预期。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
这印证了《21世纪经济报道》8月13日的独家报道：《独家丨房地产融资再收紧？触及“三道红线”不许增长有息负债》
本报报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线” 。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
按“三道红线” ，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5% 。
也即，如果“三线”均超出阈值为“红色档” ，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档” ，有息负债规模年增速不得超过5%；
“一线”超出阈值为“黄色档” ，有息负债规模年增速不得超过10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档” ，有息负债规模年增速不得超过15% 。
8月28日，《经济参考报》报道称，参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。 2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。 ?

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图/图虫

融资新规暂无明确时间表
执行细则仍待落地
值得注意的是， 21世纪经济报道采访人员目前了解到，融资新规尚无明确的落地时间表，相关的执行细则也有待出台。所谓“9月底前提交降负债方案”的说法，尚未得到当事各方的证实。
有知情人士向21世纪经济报道表示，会议基调是以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未提出具体的要求，也未公布相关政策执行的时间表。
据了解， “降负债”是座谈会上传达出的主要信号。监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。但这并不意味着所有的与会房企都要降负债，前述知情人士表示，万科、中海等负债率较低的企业并无这方面的执行压力。
8月28日早间，绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息。他表示，公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确的时间表。
21世纪经济报道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具体的执行细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向采访人员透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。分页标题
参加此次座谈会的12家房企，均为房地产业内头部企业。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家
12家房企中， “三道红线”位于红档的是4家房企：
中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；
剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70 。
位于橙档的是阳光城（000671.SZ），剔除预收款后的资产负债率分别是77.6% ，净负债率154.4% ，货币资金与短期债务之比1.15 。
位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42 。
位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01 。

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其指出，随着融资政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局也将随着监管的趋严有所调整。
2020年7月，泰禾集团(000732,股吧)股份有限公司出现违约，成为首例大型房企违约事件，主要受前期高杠杆、低周转的拖累。泰禾2013-2017年举债扩张， 2017年净负债率达473.4%之高，远高于同业。尽管此后公司逐步降低杠杆，但仍处于较高水平。
2018年以来，房企融资难度加大，加之泰禾居高不下的融资成本，公司最终资金链断裂造成违约。央行“345”政策的出台，目的是控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。 ?

房企融资渠道面临全方位监管
房企融资“三道红线”试点推出，意味着房企融资渠道面临全方位监管。
8月26日，标普信评表示，房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展；但短期来说，有可能增加一些企业的流动性压力和再融资风险，进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。这或将是房地产调控政策收紧的重要信号。
标普信评认为，未来几个月房地产开发企业的整体外部融资环境，或将从上半年较为宽松的基础上转向偏紧。座谈会与会人员包括银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等部门负责人，以及部分房地产开发企业负责人。与会人员的构成或许意味着房地产融资政策将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的余地将被压缩。
房地产开发企业信用质量的分化加速，不过，特大型房企仍有较大融资空间。实际上，房地产也自2017年以来整体处于去杠杆过程中，但各企业杠杆下降程度差异较大。特大型企业（现金规模大于1000亿元的）财务杠杆持续下降，净负债率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79% ，处于较为安全的水平。
但，部分大型和中型开发企业的融资或将进一步受限，从而对其流动性产生压力。近年来大型和中型房企财务杠杆下降幅度有限，到2020年一季度末仍分别保持在132%和125%的相对高位。在融资新规下，这些企业的融资规模增长可能会放慢。我们同时注意到，明年第一季度房地产债务到期比较集中。融资新规下，如果房企的杠杆水平接近或超过监管的红线，其再融资风险或将增加。 ?分页标题

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表外融资或将上升
但业内人士担忧的是，房地产企业表外融资或重新抬头。
“一些超级房地产公司，不要把他们看成地产集团，可以理解成金融产品设计公司。甚至可以用管理金融机构的办法来管理。 ”一位华南房地产金融人士坦言。
标普信评也指出，本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。
过去两年，房地产开发企业普遍通过并购和投资扩展业务规模，样本房企长期股权投资在总资产中的占比已从2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4% 。
特别是， 2019年以来，大型和中型房企长期股权投资在总资产中占比快速上升，显示其表外项目不断增加。融资新规或将进一步提升房企对表外融资的依赖，增加隐性债务风险。同时，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

房企2020中报关键词：降负债、慎拿地、销售为王
“在未来的一段时间，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减负债，评级才有得升……”在8月24日的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示。今年上半年，富力权益销售额为510.6亿元，同比下降15.21% ，仅完成年度目标的33.6% 。同期，富力的净负债率达到177% 。
近期，房企进入中报发布季。受疫情影响，上半年不少房企的销售业绩不及预期，一些企业出现销售、利润双降。但进入二季度以来，市场加速恢复，疫情的影响逐渐消失。
但与往年相比，房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎” ，这主要源于监管层在近期的一番表态。
这也给刚从疫情中恢复、并试图进一步扩张规模的房企带来新的考验。企业如何看待融资新规？下半年又将以何种策略应对？很多答案都隐藏在中报里和表态中。

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回款率明显提升
疫情对房地产业的影响，集中体现在销售环节。
头部房企中，今年上半年，碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2% 。同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%；净利润增长约6.5% 。保利实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1% ，净利润微增。
相比之下， “第二梯队”的一些房企实现了业绩增长。如中海实现合约销售额1720.1亿元，同比增长4.2%；龙湖实现合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%；世茂完成合约销售额1104.8亿元，同比增长10% 。
过去三年来，房地产市场出现罕见的“大牛市” ，很多房企借此实现销售规模的大幅攀升。其中，大中型房企的复合增长率普遍在30%-50%的水平。
今年以来，疫情一度使很多房企的销售受挫，直到二季度才逐渐恢复。 “基本上一个半月的时间是没有销售的。 ”中海地产行政总裁张智超说，这也造成了供货的延后，以至于在疫情逐渐得到控制的6月，中海集中供货和销售，并于当月实现了575.6亿元的创纪录销售规模。
但并非所有房企都能稳住销售。在这轮疫情中，无论大型房企还是中小企业，都有成员难以幸免。
今年上半年，绿地实现房地产合同销售金额1330.29亿元，同比减少20.7% ，合同销售面积同比减少30.7% 。同期，北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元，同比下降60.83% ，公司的利润降幅则达到八成以上。
值得注意的是，在近年来不断强调抓回款的情况下，房企的回款率普遍较好。上半年，碧桂园和绿地的回款率均达到惊人的95% 。这也保证了企业在销售额受到影响的情况下，销售现金流不至于过度萎缩。分页标题
到7月19日，金茂的回款金额超过1000亿元。其上半年实现合同销售金额1028.7亿元（同比增长31%）的情况下，实现销售和回款双双突破千亿。
尽管受疫情影响较大，但自二季度市场逐渐恢复以来，房企的信心也开始恢复。由于融资政策趋紧，多数企业更加信奉“销售为王”的信条，并表示不会调整全年的销售目标。
张智超表示，下半年中海将积极地抓好供货和销售，作为重点供货的阶段，下半年的供货要占到全年的61% 。 “下半年只要再不出现疫情重大反复、经济的重大状况，公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标。 ”
仅完成年度目标33.6%的富力，也表示“销售目标1520亿左右是不变的” 。为达成这一目标，富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源。

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“拿错地是痛苦的事情”
实际上，房企加强销售和回款，除了有保证现金流的考虑，还有降负债的目的。
对于新的融资管理政策，房企在公开解读中，将其称为一种规范。 “这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价稳定下来。我们认为这个措施是规范行业行为，倒逼行业进入健康状态的这么一个举措。 ”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说。
过去一年多来，很多房企通过债务置换，完成借新还旧，并实现负债率的下降。半年报中，很多企业的负债率低于去年同期。但以“三道红线”为标准，对融资进行“强监管”的政策，仍然令企业意识到一个现实：要想继续通过资金杠杆来实现发展，必须首先控制现有的债务水平。
天风证券根据2019年财务数据，按照“剔除预收账款资产负债率为70%”、“净负债率为100%”、“货币短债比为1”三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
李思廉表示， “未来9个月，我们可能会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。 ”雅居乐也声称，要将负债率控制在70%左右的合理水平。即便是负债率较低的中海和龙湖，也强调会继续控制负债规模。
今年以来，随着长效机制的试点继续推进，房企普遍意识到楼市调控进入常态化的现实。如何在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为企业的主要课题。对于此前通过高杠杆实现快速增长的房企来说，这一课题尤为严峻。
“我们所提到的资产负债结构优化，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系，这是非常重要的课题。 ”美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示。 2015年至2018年，美的置业销售复合增长率为73.8% ，并在2019年迈入千亿阵营。在完成规模发展后，美的置业把今年的经营策略定位为“战略巩固年” 。
其中，美的的拿地策略变得谨慎起来，公司仍会按照销售回款的1/3拿地，但要尽量避免在高点出手。
这一策略不难理解。严厉的融资环境和激烈的市场竞争，使得房企的资金越来越“宝贵” ，因此，前端投资的重要性大大提高。
近期，金科股份(000656,股吧)联席总裁方明富在接受21世纪经济报道采访时表示，由于市场的容错空间大大缩小，因此前端的投资能力，往往成为决定项目成败的关键因素。 “以前有做得不精细的地方，犯的一些错误，都可以通过市场来消化，但现在已经没有空间。 ”
在业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表达了同样的观点， “我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。 ”分页标题
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