二手房|哪里的二手房，最容易成交？

文 | 白羊
在经过长时间单边上涨后，国内很多城市的楼市正面临着一个尴尬且微妙局面——二手房有价无市。
熟悉资本市场、玩过股票的应该都知道，有价无市的资产就是一堆纸上财富，也就过过眼瘾而已。。
所以，新常态下，二手房市场的流动性往往是衡量一个城市楼市安全边际的重要指标。
那么，哪里的二手房流动性好、最容易成交呢？
日前，贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》，报告共选取了北上广深四个一线城市和典型的二线城市共38城作为研究样本。
其中，里面一张“重点城市二手房流动性指数”的图表引起了笔者注意，也算是给上述问题一个不算全面（只选取了19个重点城市）但很直观的答案。

图片
二手房流动性指数最高的是深圳，近乎100% ，这主要与深圳城市空间逼仄，住宅用地供应量极小有关，楼市交易完全被二手房主导。
其次是成都，其二手房流动性指数达到80% ，比北上广都高，是其隔壁大兄弟重庆的2倍还多。还是蛮令人意外的。
接下来则是北京、西安、南京，二手房流动性指数也达到了60%及以上。
居于中间的是天津、郑州、杭州、苏州、合肥、武汉、青岛、广州等地，二手房流动性指数也都达到了40%及以上。
东莞、重庆、上海、长沙、沈阳、佛山等地则相对靠后，二手房流动指数仅在20%-40%之间。当然，这个靠后只是相对前面10多个城市而言，若放在更大的样本池中，仍然是靠前的。
流动性指数越高，说明这些城市的二手房交易越活跃、出手越容易。反过来，活跃的二手房市场又能及时挖掘房价变化，使得房价的上涨或下跌更真实也更坚实。而活跃的二手房市场会让一个城市的一、二手房之间的价格传导更为顺畅，楼市“反脆弱性”更强。
所以，从这个角度看，深圳楼市虽然火热、房价虽然奇高，但支撑力量也是坚实的，就像茅台(600519)、苹果、亚马逊等巨头们的股价一样。
总之，上面这张图表给我们当下买房，尤其是“短线操作”的投资性买房，提供一张很好的城市地图索引。
若我们将主要城市的流动性指数、二手房“卖盘量”结合起来看，更能直观地反映出一些城市的楼市当下存在的结构性压力。
如下图，据统计，截至本月初，主要城市中，二手房挂牌量最大的是重庆，约为16万套；
卖盘量站上10万套大关的还有天津、成都、沈阳、郑州，分别约为14万套、13.6万套、13万套、11万套。
大连、苏州、南京、北京、西安、哈尔滨等城，离10万大关也仅差临门一脚。
从盘口上看，这几个城市的楼市颇有一番“山雨欲来风满楼”、“黑云压城城欲摧”的景象。

图片
不过，若结合前述的二手房流动性指数来看，这几个城市的楼市承受的真实压力是完全不一样的。
有的城市虽卖盘量大，但二手房流动性指数也高、交易活跃。如成都、天津、西安、郑州、南京、北京、苏州等。
相对活跃的二手房交易市场也就就意味着，短期内这些城市楼市并不会因为巨大的“卖盘洪峰”而形成威胁楼市稳定、冲击房价的“堰塞湖” 。
有些城市情况就没这么乐观了，它们恰恰相反，呈现出卖盘量大但二手房流动指数并不高的特征。典型的有重庆、沈阳等城市。
如上述两张图表，重庆二手房挂牌量高达16万套，在主要城市中居于首位，但其二手房流通指数却在主要城市中排名相对靠后，只有30%多一点；沈阳二手房挂牌量约13万套，但其二手房流通指数还不到30% 。
这两个城市的二手房市场就像《黑天鹅》作者纳西姆·塔勒布所说的“一个巨大但出口很窄的电影院” ，也像一个巨大的堰塞湖。风险也是显而易见的。分页标题
短时间内，对房价冲击尚不明显，挂牌者的心态也相对乐观或者说没那么急切，主要表现可能就是交易周期被大大拉长，但若长期无改善甚至情况越来越严重，就像股市里的韭菜一样，心态蹦了或者杠杆支持不住了，最后难免会选择割肉走人。
所以，对于重庆、沈阳等地楼市，如果是投资买房，就像笔者上篇文章说的，最好先敲定自己能接受的投资锁定期，最好长线投资、用时间换利润。若这个时候还想在这些城市赚快钱，下场只有一个：被开发商割韭菜。
事实上，沈阳已经在开始割韭菜了。
如下图，相对于其二手房市场的压力，其一手房市场仍然较为活跃。 7月，沈阳一手房价同比增长9% ，在70个大中城市中居于前列。

图片

（责任编辑：常丹丹 HO016）