楼市新谈|准备买房的人注意了！9月起，3种房子或大幅降价，开发商亲口承认马云曾经劝诫现在

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马云曾经劝诫现在的年轻人“不要过早背负巨额房贷买房” 。他认为年轻人就要趁年轻有一番作为，要勇敢追寻属于自己的脚踏实地的梦。而房子和巨额贷款会彻底束缚住年轻人的思想和拼劲，成为每一个年轻人追梦路上的“绊脚石” 。毫不夸张地说，现在一套房动辄百万甚者千万，根本不是刚毕业月薪四五千块钱的年轻人所能够承担的。从这个层面来说，马云劝年轻人不要买房，多少有点“瞎操心”了，因为本来很多人就已经买不起了。
但凡能在大城市买得起房的，基本都是含着金钥匙出生。事实上，这类人本来就不缺房。而另外的群体，对于房地产的态度越来越冷淡，越来越无所谓了。他们不屑于谈论房价，甚至是开始厌恶房地产了。
国家统计局数据显示，过去二十年，全国大中城市房价平均上涨了10倍以上，尤其是四大一线城市核心地段的优质房产，涨幅甚至高达30倍。虽然过去二十年，国人的收入也增加了不少，但是因为基数较小，相较于单价、总价较高的房价，工资性涨幅显然已经远远被房价涨幅彻底拉开了。
举个简单的例子，十年前，绝大多数二三线城市房价仅四五千一平，彼时大多数人的工资收入虽不高，但也有三四千一个月，按照这个算法，买一套房子可能最多也就需要七八年时间。再看当下，很多人虽然拿着六七千的工资，但是绝大多数二三线城市房价已经奔2万+去了，购买一套房产，最起码也需要15-20年。这还是家庭条件好的，有些刚到大城市打拼的农村出身的年轻人，面对动辄上百、上千万的房产，只能“望房兴叹” 。
面对高不可攀的房价，很多人只能把希望寄托于国家调控。尤其是2016年国家喊出“房住不炒” ，无数人拍手称快，他们重新燃起了对楼市的信心，也期待着房价早日能够实现回归理性。
但理想丰满，现实骨感。过去近4年间，虽然国家屡屡重拳出击，打击投机炒房，整顿房地产乱象，但房价始终没有跌下来，不仅如此，很多城市还逆势上涨了不少。有人吐槽：再也不抱买房的希望了，一个人过一辈子算了，不买房、不结婚、不生孩子，无牵无挂，没有烦恼。
楼市真的毫无希望可言了吗？刚需期待的房价下跌真的不会实现吗？种种信号显示，这次不一样——降价潮真的要来了，未来2年准备买房的人注意了！
首先，国家第一次喊出了“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段” 。传递的信号很明确：房地产要被“抛弃”了，过去二十多年，它对经济增长功不可没，但是未来随着经济走向高质量发展，国民的住房问题被摆在首位，以及高房价的弊端凸显，房地产的调控注定会愈演愈烈，高房价也会紧随着“应声而跌” 。毫不夸张地说，未来5-10年的大方向已经确立了，这意味着属于房地产的高光时刻，要彻底终结了；
其次，人口、金融和住房总量等基本面决定了，未来房价不可能再一次“起飞” 。人口方面：新生儿出生率骤减，叠加老龄化进程加剧，人口在负增长，人口红利在消退。未来10年，楼市核心购买群体会以每年减少1000万的形式“衰退” ，房地产最大支撑式微，直接导致城市化进程放缓，高房价的支撑严重不足；
金融方面：据经济风云论坛透露，综合银行和非银行机构的贷款，今年上半年中国居民的债务规模或达82.46万亿元，实际负债率或已超过82% 。高负债不仅抑制消费，更有资金断链的风险。事实上，透过过去三年多国家在金融方面的不断收紧政策，尤其是三令五申“去房地产行业杠杆”、“防范系统性金融风险” ，其实已经坐实了金融不再支撑楼市的信号。尤其是2019年至今的这一轮房企融资、贷款大收紧，更几乎把绝大多数地产开发商拖入了“无法翻身”的困境；
供需方面：各方面的数据都显示，我们已经不缺房。根据西南财大的空置率和央行的户均拥有住房数推演，总体上我们的房子或至少足够20亿人居住。房价之所以难降，根源是资源分配不均。所以未来调控会重点从资源合理分配上着手：有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月，甚至三、四年都卖不掉，就会从供地根源上调控；有些城市库存不够，三四个月就卖完，就要加大供地。除此之外，也要加强租赁和保障市场的完善健全。分页标题
再者， 2020年是地产开发商的大考之年， “黑天鹅”的余波未平，金融监管的大锤又落下。用业内专家的话说， 99%的地产商今年会“脱一层皮” ，能熬过这两年的开发商，都必将大有可为。
为什么说今年开发商很难？一方面，销售不顺畅。房地产研究机构观点地产近日发布的《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》显示，今年上半年，近90%房企销售未“达标” 。其中不乏老百姓熟知的大中房企，碧桂园、融创、中海、龙湖、华润、世茂、新城等。其中绿城的上半年销售只完成了全年计划的26.9%；
另一方面，上半年销售回款不理想，但刚性支出一点没少，这让本就无米下炊的开发商难上加难。进入下半年，情况更加糟糕，市场数据显示，今年7-12月，房企合计有4122.79亿元的债务到期，其中7月和8月合计有1500.67亿元债务到期；
再有，近日热传，国家对高负债、高周转的地产商又将有新动作， “新规”设置了“三道红线” ，对业内99%的地产商都有巨大影响。
种种事实证实，属于开发商的“噩梦”已经降临。那么开发商会乖乖降价卖房吗？“降价潮”真的要来了吗？懂行人给出的结论很明确：眼下开发商很缺钱，但地产开发的生意，又必然离不开资金的支撑，资金真的周转不灵，只有两个结局：破产或被并购。任何一家企业都不想束手就擒，所以不管是大房企还是小开发商，都会想方设法凑钱自救，活下去。但眼下融资的路已经被基本堵死了，开发商能够“自救”的唯有降价卖房这一个选择。
准备买房的注意了！9月起， 3种房子或大幅降价，开发商亲口承认
笔者接触到的房企50强高管也亲口承认了，很多房企都在紧锣密鼓制定“打折促销”的降价甩卖计划。尤其是一些无地理位置优势、无配套设施优势、无项目亮点的楼盘，整个2020年的前8个月，去化效率极不理想，很多项目经理都面临被撤职的巨大压力。因此，接下来的4个月，很多城市的很多消化不理想的项目，都有回款的压力，都在积蓄力量准备在接下来的“金九银十”大展拳脚。
此外，该高管还透露，今年9月起，首先降价的可能是三种房产：第一种是三四线城市的远郊大盘，优势不明显，去化速度极慢，资金无法快速回笼，其实很多项目都面临资金周转不灵问题；第二种是二三线城市性价比不高的大户型房产，总价较高，潜在购房群体不多。这种项目销售也是很不理想，直接降价或打折促销，或成为盘活这类项目销售的关键；第三种是跟风开发建设的旅游地产、养老地产等房产。这种房产本来需求就不强，加之今年这场风波的冲击，更是无人问津，海南、广州、桂林、山东等地的旅游、养老地产销售难度史无前例，开发商亏空较为严重，降价也势在必行。
正如上述人士所言，以上三种房产现在就是“鸡肋” ，食之无味弃之可惜，但是开发商又别无他法，只能通过降价的方式缓慢去化。按照当前的发展趋势来看，真要想把这些房产脱手，降价的诚意必须尽显，保守估计，有些毫无亮点的项目，降价幅度或在20%以上。对于购房者而言，确实是大幅降价让利了。
很多事情都是有必然联系的，开发商难受，新房市场就一定会大有看头，目前而言。我们能够肯定的是，未来几个月资金链紧张的房企大概率会采取打折促销降价的方式“自救” ，事实上，遭遇融资不畅、国家主导的房企降负债，正压得很多开发商无喘息的机会。开发商难受，以价换量销售，那么最终受益的还是准备买房的人。同样的房子，上半年可能卖2万，但是未来几个月为了加速去化，开发商就有可能只卖1.5万。有人会说，降价的结果会更糟，可能不仅刺激不了成交量，还会给购房者产生更加不好的预期。道理大家都懂，但是在面临生死抉择的关键时期，开发商其实已经无退路可言了，降价是唯一可选择的自救的道路。
因此，准备买房人的人注意了，未来几个月或是机会难得的购房窗口期，没事多跑跑盘，把自己看上的楼盘的价格都摸清楚，做到心中有数，一旦有超预期力度的优惠促销活动，立马出手。
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