刚需探房|福州奥体片区万科福晟翡翠里溪望分析最近后台粉丝留言

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最近后台粉丝留言的楼盘分析较多，只好一个一个安排，今天聊聊万科福晟翡翠里溪望。
万科福晟翡翠里溪望：备案名（万科瑧都荟花园），地处：仓山区建新镇百花洲路98号奥体北侧，霞镜小学东侧
楼盘规划项目约49亩，容积率1.8 ，共建设 9 栋住宅楼、 1 栋幼儿园和 1 栋物业管理用房。 1#~5#楼为 16 层住宅，6#~7#楼为11 层住宅，8#~9#楼为 16 层住宅，10#楼为 16 层住宅，11#楼为3 层幼儿园，12#楼为 2 层物业管理用房。
分析：楼盘地块较为方正，规划的楼盘数量也比较适中，由于义序机场限高，楼盘的容积率也较低，整个社区规划较好。
土拍情况2016年11月21日，福晟地产经55轮以9.61亿竞得宗地2016-18号地块，地价达到溢价50%的“限价标准” ，平均楼面价16507元/平。由于需要无偿提供商品住宅17100平方米，实际楼面价25036元/㎡。
分析：楼盘拿地较久，在16年楼市火爆期，当时土地溢价爆炸，虽然触发了限价，依然通过无偿配建来竞争，实际楼面价居然到了2W5着实可怕。福晟地产也在去年直接被世茂并购，果真是步子扯大了。
户型情况楼盘目前在售的8 ， 9号楼，定位复试户型。
95平米：4房2厅3卫，复试户型，位于中户，通过倒板赠送面积较多，在95的情况下，做到了4房，可以说得房率是很高的。由于户型比较复杂，目测三个卫生间都有存在暗卫的情况。
102平米：4房2厅3卫，位于端头，户型与95平米类似，得房率较高。
楼盘价格目前备案的8 ， 9号楼，均价在33000 ，由于是复试楼，得房率较高。以33000的均价来看，虽然奥体目前遇冷，但是结合楼盘面积户型来看，性价比也不算非常差。
区位情况楼盘位于奥体板块，离在建5号线700米，交通有一定帮助，离板块的核心奥体中心500米，也非常便捷。离奥体三件套的距离，离精神病院600米，火葬场900米，肺科医院1300米，离三件套的距离都较近，对于楼盘的影响较大。区位总体一般。
不利影响楼盘由于领证多次，在2018年的楼市火热期，也是价外加价，居然是要求精装修4000 ，而且一次性付款。如果这次的开盘，是正规按备案价销售，对于当年的购房者而言，真的是直接血亏。不知道到时候会不会拉横幅。
最近领证的两栋，从目前来看并没有进行摇号，不过从政府来看由于受疫情影响，可以取消摇号这个流程，不过没有了这个流程，不知道现在楼盘是否还敢继续价外加价。不过楼盘就算不加价，以目前奥体的热度，销售难度也是较大。
楼盘交房楼盘虽然是新盘销售，但是神奇的是楼盘已经在年初通过了交房验收，相当于是期房变成现房。可能是由于楼盘在16年拿地，虽然楼盘不大，但是拿证间隔时间较久，导致楼盘直接变成现房。对于购房者来说这是一大利好，不需要担心楼盘质量，楼盘是否会烂尾等情况，也不需要等交房过渡浪费金钱。
楼盘总结楼盘位于奥体板块，靠近三件套区域，影响较大，楼盘定位的社区品质较好，加上是现房当期房销售。从目前的备案情况来看，早期领证在2018年楼市火热期虽然绑定4000装修依然卖的很好。至于这次的两栋楼，虽然开发商存在捂盘情况，但是目前的楼市情况，大家可以后续看看去化情况，来验证奥体板块是否遇冷严重。楼盘总体来说，均价33000的复试楼，价格有点偏高，奥体三件套影响巨大，板块目前有点被购房者遗忘。性价比总体来说一般。
【刚需探房|福州奥体片区万科福晟翡翠里溪望分析】