租金|房租为什么降

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经济观察报采访人员田国宝接到北京自如生活资产管理有限公司（以下简称为“自如”）管家要求降租四分之一的电话后，邱阳一下懵了。
“管家和我们说，如果不降租金就解约，我们还得赔他们装修和家具的费用。 ”8月17日，邱阳在电话中表示：“自如违约，应该赔付我们违约金，怎么反倒成了我们赔偿他们。 ”
接到同样的电话的房东不止邱阳一个，从2019年底以来，北京自如的部分房东们就陆续接到管家要求降低租金的电话。租金降幅少则五六百，多则超过千元，不降租则面临解约、赔偿装修家居的风险。
接到降租通知的也不仅仅是北京的房东，武汉、深圳、杭州等地的部分房东们也接到了同样的降租要求‘ 。房东接到的也不仅仅是自如要求降租，部分城市的房东们也接到蛋壳等其他长租公寓运营商的降租要求。
在这一次长达8个月之久的持续较量中，一部分降幅较小的业主选择了接受， “一来是受不了管家电话，一天好几个电话；二来也理解疫情影响下他们的难处。 ”一位北京自如的房东告诉经济观察报。
但更多的房东们选择坚守， “开始说我们房子有质量问题，要求降租，找来物业查，又说不出哪有质量问题。 ”一位武汉的自如房东表示：“要求降租也不是没得商量，但你不能用这种方式。 ”
谈起降租的事，长租公寓运营方也是一肚子苦水。自如一位人士告诉经济观察报，疫情发生以来，由于出租率和租金下降，企业承受较大的压力， “降租金也是不得已选择，否则我们担心自己也抗不过去呀！”
其进一步表示，这一次降租金的多数为亏损的房源，由于这部分房源比例较小，在平时可以通过内部周转抵消影响；但是由于疫情影响，无论租金水平还是出租率均出现下降， “这部分亏损房源带来的影响就大了，实际等于疫情把这个因素带来的影响放大了。 ”
降租四分之一
8月中旬，邱阳第一次接到自如管家电话，要求把月租金从目前的4300元降到3200元。如果邱阳不能降租金，那么就只能解约，而一旦解约，邱阳需要赔付自如装修和家具的费用。
邱阳的房子位于北京通州， 2017年9月，双方签订了《资产管理服务合同》，约定委托服务期限为5年零5个月。委托期内，第一年月租金为4100元，从第二个管理期开始每年上浮3% 。
根据双方约定，第一个管理期的前60天为空置期，主要为房屋装修、配置家具等预留时间；此外，每一个管理期内还有25天的自然空置期。自如质押一个月的房租给邱阳作为押金。
邱阳的房子原为两居室毛坯房，自如拿到房源后，进行了装修，并配置相应家具。在附件《标的资产信息及所有权证明》中，标明的房屋为三居室。 “当时我们也知道他们做了隔断。 ”邱阳表示。
接到自如管家降租金电话后，邱阳感到很恼火。在他看来，可以理解疫情对长租公寓运营企业带来的影响，降租金也有商量余地，但一下降了四分之一的租金，而且一旦解约要求赔付装修和家具费用，他心理上没法接受。
此后，管家每隔一段时间给他打一个电话，有时候一天好几个电话，都是要求降租的事，这让他不厌其烦。
他一度想解约，自如管家也给他发了电子版的《解约协议》，但是他要求自如提供交接清单、解约赔偿明细等解约的详细情况。而且须明确，自如违约在先，所以不赔偿装修和家具费用。
8月17日，邱阳通过12315反映了自如降租的情况。 8月19日，一位自称是自如专门负责对接降租事宜的人打电话给邱阳称，降租是公司统一运营方针，并不会因为邱阳一人改变。 “我们给到还是原来管家的方案，如果不能接受降租，我们后续也会商谈解约的事，现阶段只是和你商讨。 ”自如人士在电话中告诉邱阳。分页标题
据邱阳透露，过后，自如方面再一次给他打电话，对原来的降租方案进行修正，将原来降租1100元/月，修改为400元/月或500元/月， “他们说以这两种方案向公司申请，批准哪个就按照那个执行。 ”邱阳表示可以考虑。
并非个案
与邱阳同样遭遇降租的还有李默， 8月7日，李默收到了自如发来的《补充协议》，要求将原合同中约定的月租金8800元降至7300元，补充协议从8月自如支付给李默的租金算起。 4天后，李默的银行账户收到了7300元租金。
李默告诉经济观察报，作为房主他并没有在补充协议上签字，签字的是平时负责帮助他搭理房屋的代理人。 “最差的结果也就这样了，我们还是要争取一下。 ”这一次，李默的月租金一次性降了1500元。
李默是在2017年初将自己的三居室交由自如，服务期限为4月零5个月。根据双方签订的《资产管理服务合同》约定，初始租金为8100元/月，从第二年开始，每年递增3% 。空置期第一年为70天，从第二年开始，每年空置期为25天。
对于李默来说，由于代理人已经在补充协议签字，意味着已经同意降租，他还是希望争取一下。由于合同即将到期，即便最后争取不成功，对李默整体的损失也并不大。
上述武汉房东表示，最初自如以房屋存在质量问题为由要求降租， “要求降1000元，这个太离谱了，后来我们找物业过来，管家也说出到底哪里有质量问题。你降租可以，我们理解，但不能通过这种方式。 ”
不仅仅是自如，深圳一位房东表示， 2018年9月，他将位于南山的一套三居室出租给蛋壳公寓，今年6月，蛋壳公寓工作人员打电话给他，要求降租，否则解约。 “我们投诉到住建局，后来蛋壳找到我，说了很多难处，最后我也同意把房租降了1000元。 ”
最让自如房东担心的是双方合同中对装修和家具赔付约定。在电子版合同中约定，在合同期内，只有房东违约才需要回购装修和家具、家电，如果自如违约，房东则无需回购；但双方签订的纸质版合同中则约定，要中途解约，业主就需要赔付或回购装修、家具和家电。对于双方违约主体则并没有明确约定。
房东们担心，目前是自如违约，如果双方解约，根据纸质版合同，房东们有可能需要回购或赔付装修和家具家电。
上述自如人士表示，当初拟定该条款主要是为了防止房东中途出现卖房等因素导致解约。而实际情况中， “我们违约，不可能让房东来赔付装修和家具、家电费用。 ”
另一层意义在于，由于自如违约，根据约定，自如需要赔付业主两个月租金， “我想管家在谈的过程中，也是尽最大努力减少我们的损失，就是说，我们不用房东赔偿装修和家具、家电的费用，房东也别让我们赔付两个月租金了，必竟现在市场形势比较严峻。 ”上述自如人士表示。
降租标准
从成立以来，自如一直处于急速扩张中，到2019年，其管理服务的房源超过百万间，成为全球最大的长租公寓运营企业。
从2019年底开始，自如暂时停止了规模扩张，开始提升盈利能力。 2015年-2017年，自如合计亏损超过10亿元。上述自如人士表示，近两年自如也没有盈利，仍旧处于亏损中。
提升盈利能力的主要方式，除了继续探索全新的商业和盈利模式外，自如的一个重要举措就是对其管理服务下的房源进行梳理，一些不赚钱或算不过账的房源，优先被列入调整行列。
自如根据房源的亏损比例设定了不同幅度的降租指标。对于一些亏损比例较小的房源，通常要求房东降租幅度在500元/月左右，而这个幅度通常在房东的接受范围内。
但是，对于一些亏损较为严重的房源，上述自如人士坦言，如果房东能够接受大幅度调整租金，可以继续履约；但是如果房东不接受的话，解约最好。 “即便是解约，我们也要尽量降低损失。 ”分页标题
据其透露，在自如上百万房源中，需要降租房源的比例在“个位数” ，通常情况下主要分为四类。
第一类是质量存在问题的房源，在降租房源中占比接近一半， “很多房子我们租的时候没事，等过两年开始漏水，有的还出现阳台沉降，导致投诉率高，换租率也高。 ”
第二类是随着城市产业调整，商圈发生转移的房源。比如中关村(000931,股吧)区域，原本是人气较为旺盛的商圈，随着电子批发城的疏解和搬迁，原有的商圈不复存在，周边的房源也在降租之列。
第三类是交通不便的房源， “我们拿房的时候，预期是在一两年内可以通地铁的，结果一直没有实现，还有就是本身距离地铁站比较远的房源，平时还好，这个时候出租就很难。 ”上述自如人士表示。
第四类是原有规划没有实现区域的房源，部分城市的部分区域，根据规划原本为未来新兴区域，但由于种种原因，推进较慢。导致现实与预期出现较大差距，房源租金也会出现回落的情况。
据一位长租公寓从业人士透露，拆除隔断也是长租公寓运营企业降租的重要原因之一。一般情况下，房东的租金支出占到长租公寓成本的8成左右，一旦隔断被拆除，等于“这套房子就不赚钱了” 。
以邱阳的房源为例，原本是一套两居室，自如拿房成本为4300元/月，改造成三居室后，主卧租金2300元/月左右，次卧租金2100元/月左右，客厅隔断间的租金1800元/左右。
如果隔断间可以出租，这套房每月租金差收益在1800元左右，加上服务费，利差超过2000元。如果隔断被拆除，自如的支付给房东的租金和出租收益基本相当，加上运营等成本，实际处于亏损中。
李默告诉经济观察报，他专门咨询过小区附近的几家中介，他所在小区同样户型、同样楼层和同样面积的房子，租金在9500元/月-1.2万元/月左右， “我们给自如价格本来就低于市场价的，不给涨就算了，还降了1500元。 ”
博弈背后租赁市场
上述自如人士透露，自2月疫情发生以来，多数城市的出租率开始下滑，尤其是2、3月，新增租客较少，由于疫情阻隔，租金收缴率也开始恶化。
一个是长租变短租，部分到期的租客，由于没有实际居住，所以在续租过程中将长租变为短租， “短租价格比长租的高，包括服务费也高，因为租客没有住，只能按照原价进行续短租。 ”该自如人士表示。
另一个是出租率下降，由于部分租客回老家，没有实际居住，所以到期后不再续租， “但是租客也没办法回来搬家，这个时候，我们就会和租客商量，让他联系好地方，我们负责打包、搬家。 ”该自如人士表示，到期的租客搬走后，没有新租客，造成短期出租率下降。
一位自如搬家的工作人员透露，春节过后至今，他基本没有休息过，有时候需要工作到夜里12点左右。 “今年搬家是最忙的，比原来任何一年都忙。 ”
还有一个就是今年以来租金违约率开始抬升。启信宝信息显示，截止8月20日，从事房租贷业务的北京贝壳小额贷款有限公司累计有156起涉诉公告，其中绝大多数以贝壳小额贷为原告的借款合同纠纷。其中2018年开庭的2起， 2019年开庭的14起，而2020年开庭的达到了130起。
通常情况下，自如在一二线城市出租率在80%-90%左右，出租周期在25天左右。 “那段时间，出租率一下就下来了，一方面我们得继续支付房东的租金，另一方面我们没有租金收入，这样亏下去谁也受不了。 ”上述自如人士表示。
据其透露，出租率下降最为严重的是北京和武汉两个城市。到了4月，随着复工复产的进行，自如的出租率开始恢复， 5月基本恢复到正常水平。但到了6月又开始出现下滑，一直到7月又开始恢复。分页标题
期间，为了保证出租率，自如出台多种促销活动，包括免租两个月、五折到九折租金优惠、毕业生免押金等， “因为我们出租率是硬性指标，租金少收点，起码还能少亏点，出租率一定要保证。 ”上述自如人士表示。
8月18日，北京通州区自如的一位管家告诉经济观察报，在通州某小区，自如有大约300间房屋，目前在租的大约有50多间。据此计算，自如在该小区的空置率在16%-20%之间。
这名管家表示，今年是其从业以来业绩最差的一年，期间有几个月是零业绩， “现在只要能租出去，我们都会想法设法的帮助租客多申请优惠，包括申请优惠券，服务费也可以减免，原来超过3000元的单间，优惠后差不多2500元左右。 ”
贝壳研究院报告显示， 8月首周（8月3日-8月9日）全国租赁成交环比下降2.6% ，租金环比下跌1.1% ，同比下跌9.2%；第二周（8月10日-8月16日）成交环比上升6.9% ，租金环比和同比降幅分别为0.2%和6.5% 。（应受访者要求，邱阳、李默均为化名）
（责任编辑：王治强 HF013）