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摘要：资产负债率回到80%以上 ， 花钱拿地小心翼翼 ， 土储下降（欢迎关注杠杆游戏）
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
3月时 ， 时代中国是发布2019年业绩第一个吃螃蟹的房企 。 准确说之一 ， 当时同日发布的还有越秀地产 。
过了5个多月 ， 时代中国再次成为较早发布2020年中期业绩公告的企业 。
2020上半年 ， 时代中国合同销售额为325.66亿元 ， 同比增长4.3%；
收入149.245亿元 ， 同比下降6.4%；
归母净利润15.37亿元 ， 同比减少3.60% 。
对此 ， 老板岑钊雄认为 ， 自己的企业表现不错 。
当然 ， 今年7月时 ， 时代中国当时的CFO黄永年曾因“桃色视频”丑闻而 ， 引发风波 。 我的朋友闺蜜财经 ， 当时写了篇文章《桃色事件背后的时代中国：中年“危机”吗？》 。
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从股价表现看 ， 市场不是很给面子 。 8月19日收盘股价继续跌 ， 下探4.96% 。
今天不谈桃色 ， 也不说中年危机 ， 这些不是习惯用数据说话的杠杆游戏主要关注的 。 只用中期业绩公告的数据 ， 来看看时代中国的半年表现是否真的不错 。
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1、销售额略增、营收略降；这家太区域房企的千亿目标 ， 只能来年再说
如上文杠杆游戏简单的数据罗列 ， 2020上半年 ， 时代中国的销售额 ， 应该说还是合格的 。 有增长要说都不错 。
略显不足的是营收竟然略微下滑 。
同时 ， 我注意到 ， 2020上半年 ， 时代中国收入中引以为傲的城市更新业务 ， 收入为0 。
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2019年同期 ， 这一收入为6亿多元 。
中期业绩公告也进行了解释 ， 2020上半年收入为149.245亿元 ， 减少10.18亿元 ， 减幅6.4%——该减少主要归因于城市更新业务收入减少所致 。
不过无论如何 ， 一家上升期的房企 ， 营收下滑是很含罕见的 。
同时 ， 时代邻里分拆上市 ， 物管收入也从3亿元多元 ， 降为0 。
不管是销售还是营收 ， 转化主要还是靠时代中国的珠三角基本盘 ， 特别是广佛地区非常显著 。 此前我写过 。 而这也成为时代中国冲击千亿销售目标的掣肘 。
规模化必须得走出去 。
在时代中国控股2020年上半年业绩发布会上 ， 岑钊雄老板表示 ， 有信心完成全年销售目标 ， “暂时没有修改目标的想法 。 ”
【时代中国|房企半年报观察：时代中国毛利下降10来亿！负债率回升】这个目标 ， 据了解 ， 不是2年前说过的千亿元销售目标 ， 而是为823亿元 。
岑老板还认为 ， “对于时代中国控股来说 ， 上半年整体成绩还是可以的 ， 相信下半年表现会更好” 。
2年前 ， 时代中国曾提出最晚2020年要实现千亿目标 。
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而到了2020年时 ， 时代中国表示要将千亿目标延后 ， 设定2020年目标为823亿 ， 业绩目标同比增速为5.0% 。
虽然说2020上半年销售是增长的 ， 但是客观来说 ， 有一丢丢掉队了 。
如果保持这个增速 ， 甚至哪怕略微提高一点 ， 2020年销售额要实现千亿元 ， 概率很小了 。
如果2020年无法实现千亿销售额 ， 2021年有戏吗？
和那些动辄2、3年前还游离于不到200亿元级 ， 然后迅速突破千亿销售大关的房企（不要问我哪一家）比 ， 时代中国太保守、太慢了 。分页标题
当然好处是 ， 不用像某些房企老板那样提心吊胆 。
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2、毛利、归母净利均下滑
营收下滑的同时 ， 时代中国2020上半年毛利也从2019年同期的51.87亿元 ， 下降10来亿元 ， 至40.22亿元 。降幅达到22.47%。
中期业绩公告解释说 ， 主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例 ， 较2019年同期有所下降 。
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同样归母净利润也出现下滑 。
2019年上半年 ， 这一指标为15.94亿元 ， 2020年同期则变成了15.37亿元 。 尽管幅度不大 ， 仅下滑了3.60% 。 依旧值得重视 。
另外值得一说的是 ， 杠杆游戏注意到时代中国的毛利率表现 ， 也不算太好 。 净利率表现还算不错 。
先说毛利率 ， 26.95% ， 比2019年报的29.31% ， 以及2019中报32.54%都要低 。 同时 ， 看下图 ， 也是2017年报以来的最低毛利率 。
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净利率为12.13% ， 比2019全年的13.10%降低了一点 ， 但比2019年中报的10.66%要好 。 如果我们看总资产净利率 ， 为0.92% ， 创下2017半年报以来最低 。 虽说时代中国没有像其他房企一样狂奔 ， 但是毕竟也发展不错 。
那么反过来看 ， 2020上半年的总资产净利率 ， 也就让人不够满意 ， 全年应该会提升 。
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3、资产负债率升至80%以上 ， 花钱拿地小心翼翼 ， 土储下降
如上图 ， 我们可以发现时代中国的资产负债率超过80% ， 在近几年的半年报、年报中 ， 是最高的 。
比较好玩的是 ， 时代中国2020年中期业绩披露 ， 截至2020二季度末 ， 流动负债总额997.75亿元 ， 比2019末的880.02亿元提高了100来亿元 。
但同时 ， 流动资产净值下降 。 2019年末为532.54亿元 ， 2020年二季度末为501.96亿元 。
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不错的是现金覆盖短债无忧 ， 融资成本也还正常 。 杠杆游戏发现 ， 2020上半年 ， 时代中国把握住了低利率窗口期 ， 借新还旧 ， 降低了融资利率 。
另外值得注意的是 ， 花钱拿地方面 ， 2020上半年 ， 时代中国小心翼翼 ， 甚至可以说谨小慎微 。
如下图购地总额为42.64亿元 。 对于一家准千亿、不久会成长为千亿销售额的房企来说 ， 这个金额不大 。
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同样 ， 我们看着些地预计总建筑面积不到100万平米 ， 归属时代中国的仅54.75万平米 。
中期业绩披露 ， 截至2020年6月末 ， 时代中国土地储备約为2180万平米 。 时代中国认为这个储备足够应付未来3、5年的发展所需 。
杠杆游戏注意到 ， 2020上半年 ， 时代中国房子的销售均价为13905元/平米 。
如果以此为参照 ， 要跻身并做稳定的千亿房企 ， 时代中国可能还是需要更多土地储备 。 当然 ， 价格是变化的 ， 同时 ， 还要考虑和其他房企的联合开发因素 。
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不过即便如此 ， 2019年末时 ， 时代中国总土地储备约为2300万平米 。 也就是说 ， 如今比之前还低了 。
对于一家渴望千亿销售额 ， 或者对于任何一家进击的房企来说 ， 这是很少见的 。分页标题
“下半年 ， 我们也会按照全年度资金的安排 ， 去做投资的安排 。 ”岑钊雄老板如是说 。 近期 ， 时代中国开启拿地扫货模式 ， 在加油了 。
同时 ， 中期业绩公告还披露 ， 截至2020年6月末 ， 时代中国称 ， 城市更新项目总数超过150个 ， 潜在总建筑面积约5200万平米 。
当然 ， 这东西要看如何兑现、何时兑现了 。
总的来说 ， 杠杆游戏认为 ， 时代中国节奏控制上还是稳健的 ， 千亿不过是时间问题 。
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来源：(杠杆游戏)
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标题：时代中国|房企半年报观察：时代中国毛利下降10来亿！负债率回升
