美股上市公司瑞幸咖啡因一纸财务造假公告暴雷后 ， 同样烧钱扩张、盈利前景尚未明朗的中概股公司被资本市场拿到“放大镜”下进行审视 。
今年1月份赴美上市的蛋壳公寓（NYSE：DNK）并未遇上好时候 。 在4月2日瑞幸事件持续发酵后 ， 蛋壳公寓股价接连下跌 ， 当天下跌11.73% ， 4月6日再跌去23.03% ， 收盘价报5.85美元/股 ， 相比上市发行价13.50美元 ， 两个月内跌去56.67% ， 股价“腰斩” 。
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言 ， 高杠杆的风险如影随形 。 近日 ， 有多位房东向《中国经营报(博客,微博)》采访人员反映 ， 陆续收到蛋壳公寓要求解约的消息 。 与此同时 ， 也有租客反映被蛋壳公寓单方面要求退租或者换租 。
“二房东”的模式并不复杂 ， 但蛋壳公寓如同走在钢丝上的舞者 ， 高成本的运营模式如果不能形成规模效应 ， 相反则会导致亏损大幅扩大 。 在疫情影响下 ， 蛋壳公寓租客流失 ， 自我造血能力不足 ， 矛盾愈加凸显 。
租客流失 蛋壳退租解约
在披露上市后首份年报后 ， 蛋壳公寓却被爆出陆续和房东解约 ， 并要求租客退租或换租的消息 。
此前 ， 蛋壳公寓曾因免租计划 ， 陷入房东租客“两头吃”的舆论风波 。 近日 ， 多名房东向采访人员反映 ， “蛋壳公寓打电话要求退租 ， 理由是交不起房租 。 ”
今年3月底 ， 深圳房东罗婷接到蛋壳管家的电话 ， 对方声称公司方不会再缴纳4月份的房租 ， 并要求解约 。 蛋壳公寓方面给出的解约条件包括赔偿一个月房租以及押金 ， 但房屋里的家具由蛋壳公寓带走 。
罗婷告诉采访人员 ， “按照合同规定 ， 解约需要提前两个月告知 ， 而蛋壳公寓却在3月底告诉我4月份解约 ， 这不符合合同规定 。 ”
另一位房东刘雪表示 ， 前不久蛋壳公寓的工作人员也找她解约 ， 并给出两个解约方案：一是按照合同解约 ， 蛋壳公寓赔偿她两个月租金 ， 但要退回当月剩下的房租 ， 另外家私家电退回给蛋壳公寓；另一个方案是协商解约 ， 退回一个月押金 ， 用家电抵扣未结清的水电燃气费用 。
上述工作人员告诉刘雪 ， 若两个方案都不接受 ， 两天内蛋壳公寓将寄出律师函强制解约 。 “后面真的有律师函寄了过来 。 ”刘雪表示 。
蛋壳公寓方面并未明确告知房东们解约的具体原因 。 但一位对接罗婷的蛋壳公寓管家陈军向她透露了一些信息 ， “你的房肯定是不会打钱的了 ， 公司都没钱租了 。 ”陈军当时还表示自己也快要离职了 。
采访人员联系陈军询问相关情况 ， 他表示不太清楚“退租”原因 。 提及要离职的想法 ， 陈军告诉采访人员 ， 他在2019年底加入蛋壳公寓 ， “此前由于工作任务繁重 ， 压力太大 ， 才有了离职的想法 。 受疫情影响 ， 年后租房的人并不多 ， 工作压力较小 ， 因此决定继续留下来 。 ”
“没有疫情的时候 ， 每天都要带客户看房 ， 行程安排得满满的 ， 现在几乎没有什么人来租房 。 ”陈军表示 。
疫情影响下租客流失 ， 对于“加杠杆”扩张的蛋壳公寓已是不小的挑战 。 与此同时 ， 租客们却并未受到蛋壳公寓的“优待” 。
有租客向采访人员反映 ， 近期遭到强行“清退”或换租 。
北京的公寓租客许英告诉采访人员 ， 近期接到蛋壳公寓的通知 ， 称因业务调整 ， 需要给她重新安排住处 ， 要求她在15天内选择退租或换租 ， 蛋壳公寓会给予相应的补偿措施 。
许英称 ， “根据合同 ， 任何一方解约需要提前30天通知对方 ， 蛋壳公寓此举显然违反了合同条款 。 ”在许英跟蛋壳公寓沟通的过程中 ， 蛋壳方面表示 ， 如果不在一定期限内退租或者换租 ， 房屋门锁可能无法使用 ， 影响居住 。
“公司没有计划陆续退租 ， 基于房屋的基础运营 ， 有部分合同需要解约 ， 这并非普遍情况 。 ”对于上述情况 ， 蛋壳公寓相关负责人回复采访人员采访时称 ， “合同双方均有要求解约的权利 ， 如果是蛋壳公寓方提起 ， 会按照合同约定给予赔偿 。 如果解约的房间内有租客 ， 会进行妥善处理 。 对换租的租客 ， 给予2个月租金补偿及搬家费补贴 。 如果租客选择退租 ， 则给予一个月的租金补偿 。 ”分页标题
作为一种新兴业态 ， 长租公寓行业的监管条例尚未十分完善 ， 企业的“契约精神”屡次遭受用户们质疑 。
第三方服务平台的数据显示 ， 蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓 。 截至4月8日 ， 在21CN“聚投诉”上 ， 蛋壳公寓的投诉量达1238件 ， 自如为275件 ， 同样在美上市的青客公寓则为1604件；在“黑猫投诉”上 ， 蛋壳公寓的投诉量达9315件 ， 自如为1453件 ， 青客公寓为4384件 。
值得注意的是 ， 2019年12月 ， 蛋壳公寓的出租率由2019年9月的86.9%下降至76.7% 。 财报指出 ， 受疫情影响 ， 今年一季度出租率或许还有继续下降的趋势 ， 蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量 ， 3月底公寓运营数量比2019年12月底要少 ， 此外将减慢采购和翻新公寓的速度 。
每间房月收益减少131元
天眼查数据显示 ， 蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮 ， 融资金额超过70亿元 ， 但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下 ， 其资金情况仍然不容乐观 。
2019年财报数据显示 ， 报告期内蛋壳公寓全年收入71.29亿元 ， 同比增长166.5% 。 营收大幅增加源于业务扩张 。 同期净亏损34.37亿元 ， 净利润率为-48.2%；调整后的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为-19.22亿元 ， 亏损率收窄3.5个百分点 。
从全年来看 ， 蛋壳公寓净亏损大幅提升的主要原因在于随着经营规模扩大 ， 营业成本和营业收入的增长幅度却近乎持平 ， 规模效应并未得到进一步的体现 ， 陷入“边亏损边扩张”的怪圈 。
2019年 ， 蛋壳公寓的营业收入为71.29亿元 ， 同比增长166.5% 。 其中租金收入64亿元 ， 占营收的89.77% 。 然而 ， 报告期内租金成本达到63.99亿元 ， 同比增长194.74% ， 加上折旧摊销、销售和营销费用、其他业务支出等费用 ， 蛋壳公寓的营业成本达到102.76亿元 ， 同比去年的38.93亿元增长163.96% 。
换言之 ， 蛋壳公寓尚未进入“规模效应” ， 而租金收入的下降更是潜在的隐患 。
2019年 ， 蛋壳公寓平均每月租金成本为1546元/间 ， 比2018年的1637元/间减少91元 。 从租金收入和成本的差价来看 ， 蛋壳公寓每间出租房屋的平均收益在下降 。
蛋壳的运营模式是从房东手里获取房源 ， 经过包装后统一出租 ， 在市场上扮演着“二房东”的角色 ， 其盈利主要靠租房成本和租金之间的差价 。 2018年 ， 蛋壳公寓每间房赚取的租金差价为715元/月 ， 而2019年赚取的租金差价下滑至584元/月 ， 每间房的收益减少131元/月 。
对于2019年的扩张 ， 蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖表示：“我们在2019年第四季度和全年保持了迅猛增长势头 。 我们将业务扩展到苏州、无锡、西安和重庆 ， 覆盖全国13个城市 ， 这进一步证明了我们跨城市成功复制的能力 ， 这些成绩推动了公司收入的大幅增长 。 ”
报告期内 ， 北京、上海和深圳的公寓数量约22.4万间 ， 同比增长46.6% ， 其他城市的公寓数量近21.5万间 ， 同比增长156.1% 。 从单位成本来看 ， 蛋壳公寓在一线以外的城市扩张确实取得了一定成效 。
此前 ， 采访人员通过采访也了解到 ， 蛋壳公寓通常用高于市场价格从房东手中获取房源 ， 旨在快速占领市场 。
蛋壳公寓在年报中表示 ， 据目前的市场和经营状况 ， 公司预计2020年第一季度的收入在19亿至20亿元之间 。 而受疫情影响 ， 目前尚有巨大的不确定性 。
无处不在的“杠杆”
对于“跑马圈地”的长租公寓公司而言 ， 高杠杆的风险如影随形 。在前期烧钱扩张的互联网逻辑下 ， 如果企业未能通过规模效应实现利润持续增长 ， 在高成本的运营模式下 ， 亏损在短期内会不断扩大 ， 而资金则是“救命稻草” 。
据采访人员不完全统计 ， 除了上市融资以外 ， 蛋壳公寓自2015年成立以来 ， 曾通过众筹融资、股权融资、租金贷、ABS等方式扩充资本 。 分页标题
蛋壳公寓的“杠杆之路”早有端倪 。 采访人员从北京众筹客网络技术有限公司（以下简称众筹客）官网知悉 ， 2016年的蛋壳公寓曾在众筹客平台发行过十多个资产包融资 ， 金额从几万元到几十万元不等 。 蛋壳公寓在当时的路演中表示 ， 蛋壳公寓一般采用押一付三的方式付款给房东 。 由此 ， 众筹融资即以资产包项下预期的现金净流入来获取融资 ， 作为一套新房源的启动资金 。
进入2017年后 ， 蛋壳公寓开始获得众多知名创投机构的青睐 ， 到上市前累计实现了5轮融资 ， 累计融资金额超过60亿元 。
招股书披露 ， 以创始人兼CEO高靖为代表的高管团队直接持股48.7% ， 主要外部投资者中 ， 老虎环球基金持股20% ， 愉悦资本15.7% ， 开物投资旗下KIT Cube Limited持股10.4% ， 蚂蚁金服8.7% 。
值得注意的是 ， 作为瑞幸咖啡的第二大机构投资方 ， 愉悦资本近日由于财务造假事件 ， 已经登上舆论的风口浪尖 。 启信宝创投数据显示 ， 愉悦资本自2014年开始 ， 共对外投资60次 ， 其中 ， 9次投给了出行行业 ， 以及神州系所创办的瑞幸咖啡 。 而梳理可以发现 ， 愉悦资本投资的多家企业有相似的特点 ， 包括瑞幸咖啡、蔚来汽车、蛋壳公寓均是在亏损状态下 ， 大笔融资然后快速上市 。
除了股权融资以外 ， 蛋壳公寓另一主要资金来源即为租金贷 。 蛋壳公寓的招股书显示 ， 2019年前9个月 ， 蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款 ， 占蛋壳公寓租金收入的80% 。 2017年和2018年 ， 这一比例也分别高达90%和88% 。
财报指出 ， 与租金融资有关的利息支出从2018年底的1.53亿元增长到2019年底的2.41亿元 ， 近三年的租金贷平均利率为5.7% ， 一旦有大量租户提前终止或未能按月还款 ， 蛋壳公寓就必须将剩余租赁期的预付款退还给金融机构 ， 这将导致公司现金流问题加剧 。
此外 ， 于2019年12月13日由市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》规定 ， 住宅租赁公司要确保到2022年底通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30% 。 这在一定程度上打破了长租公寓通过“租金贷”无限制扩张的野蛮生态 。
财报显示 ， 截至2019年底 ， 蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元 ， 比期初增加了9.90亿元 ， 但增加的资金主要是限制性现金 。 期内公司账面现金只有6.85亿元 ， 而2018年底的账面现金为10.87亿元 。
在负债方面 ， 期内蛋壳公寓的总资产为90.06亿元 ， 同比增长54.48% ， 负债总额为86.26亿元 ， 同比增长79.11% ， 资产负债率为95.78% ， 同比去年增加了13.16个百分点 。
随着经营亏损持续加大 ， 蛋壳公寓对资金的渴求从未停止过 。 采访人员针对公司是否有其他融资渠道 ， 有无发行债券等问题采访蛋壳公寓相关负责人 ， 对方仅表示一切以公开信息为准 。
（文中罗婷、刘雪、陈军、许英为化名 。 ）
（责任编辑：常丹丹 HO016）

来源：(中国经营报)

【】网址：/a/2020/0819/1597810312.html

标题：蛋壳公寓|每间房月收益下降131元 高负债下退租解约 蛋壳公寓的“杠杆游戏”