过去很多年 ， 华为一直在发展自己的供应链“备胎” ， 以防一旦因为特殊原因 ， 华为的供应链断链后 ， 能用备胎迅速填补 。 今天 ， 这个“备胎”为华为带来巨大的收益 ， 在美国政府勒令美国供应商不再提供零部件给华为之后 ， 华为市场份额超过了苹果 ， 成为国内手机份额最高的手机品牌 。
8月18日 ， 也有一家房地产企业通过公司公布的半年报 ， 向投资者公开了他们在2020年上半年所做出的非常有价值的策略 。 这家房企在上半年用发行的大量低息债券 ， 替换了高息债券 ， 并借助城市更新、产业新城等土地拓展方式 ， 在粤港澳获取了大量土地 。 今年前7月 ， 这些土地可产生的货值达到了600亿元 ， 而他们花费的成本只有240亿元 。 除此外 ， 这家开发商还通过城市更新 ， 获得了5200万平米可能转化为开发项目的潜在用地 。 这种低价获取优质土地的能力 ， 将让公司相对其他内房股具有一项重要的战略优势 。
由于粤港澳是目前中国人口迁入最多的区域之一 ， 未来需求和供给的紧张关系 ， 可能会长期存在 。 上半年的上述策略将为这家企业持续贡献巨额利润 ， 并在未来的房地产行业的竞争格局中 ， 占据核心竞争优势 。 公司也因为拥有多元拓展土地渠道 ， 在土地市场价格大幅波动的情况下 ， 额可以持续保持高毛利 。 这家房企的名字叫做“时代中国”（HK1233） ， 一家在全国商品房销售额整体下滑的环境下 ， 仍然实现销售额正增长的公司 。
置换债务：用低成本替代高成本借款
2020年的上半年 ， 各个行业的经营情况 ， 都因新冠疫情受到了影响 ， 全国商品房的销售额也有5.4%的下降 。 但另一方面 ， 受疫情影响 ， 全球借款利率都出现了一定程度的下降 ， 上半年因此成为重要的融资窗口 。
克而瑞的统计数据显示截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35% ， 较2019年全年下降0.72个百分点 ， 其中境内债券融资成本4.14% ， 较2019年全年下降1.18个百分点 。
凭借多年来积累的融资信用 ， 以及自身的良好财务状况 ， 时代中国一方面加大营销创新力度 ， 积极销售 ， 实现了325.66亿元的销售额 ， 同比增长4.3% 。 另一方面 ， 通过发行境内公司债及境外银团债 ， 以成本更低、期限更长的新债替换年内到期的旧债 。
截至2020年6月30日 ， 时代中国净负债比率71% ， 管控审慎稳健；拥有现金及银行结余总额345.33亿元 ， 较去年底增加17.9% ， 现金对短债为 1.4 倍 ， 可充分覆盖短期负债 。
今年新发行境内公司债63亿元 ， 加权平均成本5.4% ， 较原债务降低2.7个百分点；新发行银团债折合美元2亿 ， 融资成本为5.7% ， 较原债务降低近1个百分点 。
董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说 ， 截至6月30日 ， 时代中国平均融资成本是7.4%
左右 。 由于很多置换的债务要在下半年发或者还 ， 下半年的平均融资成本还会进一步下滑 ， 最终可以达到6%左右 。
上半年 ， 时代中国不仅通过债务置换 ， 有效降低了平均融资成本 。 半年报显示 ， 在销售规模和人员规模均有一定增长之时 ， 公司还成功地降低了销售及市场推广成本和行政开支 。 其中管理费用下降了5.% ， 行政管理费用下降了3% 。
严格的成本管理帮助公司在毛利润率下降的背景下 ， 依然实现了净利润率的增长 。 其中 ， 净利润率为 12% ， 同比上升 1。 4个百分点；核心净利润率为 12% ， 同比上升 1 个百分点 。
深耕粤港澳：锁定行业战略“粮仓”
在置换债务的同时 ， 时代中国也积极拓展了土地储备 ， 扩大了在粤港澳地区的土储优势 。 2020年上半年 ， 时代中国共新增7幅土地 ， 建筑面积约92万平方米 ， 其中公司归属建筑面积约55万平方米 。 此外 ， 于2020年6月份成功转化4个城市更新项目 ， 总建筑面积约137万平方米 ， 总货值约425亿元 。 分页标题
岑钊雄说 ， 7月份 ， 时代中国通过城市更新 ， 又获得了新的土储 。 1—7月 ， 时代中国所获得土储总货值达到600亿元 ， 而总的代价不过240亿元 ， 毛利润率要明显高于通过招拍挂途径获得的土储资源 。
根据计划 ， 时代中国今年全年将有 10 个项目完成转化 ， 预计总建筑面积达到 200 万平方米 ， 货值是 700 亿元 。
截至2020年6月30日 ， 时代中国城市更新项目总数超150个 ， 多数位于大湾区经济发达城市 ， 潜在总建筑面积约5200万平方米 。 一旦转化完成 ， 将为时代中国带来巨额的毛利 。
除此以外 ， 产城融合的业务模式 ， 也是时代中国获得土地资源的重要途径 。 岑钊雄说 ， 产城融合项目不是传统意义上的房地产的项目 ， 作为融居住、产业、商业为一体的综合开发项目 ， 能够获得地方政府高度的认同以及赞许 ， 并因此得到快速的推广 。
截至 2020 年 6 月 30 日 ， 时代中国佛山爱车小镇以及创客小镇两个产城项目已经成功落地 ， 总建筑面积超过 120 万平方米 。
凭借着多渠道拓展土地 ， 时代中国成为了整个粤港澳湾区的“大地主”之一 。 目前 ， 时代中国主要分布在国内一二线城市及大湾区 ， 其中位于大湾区的土储占比近90%（含清远地区） 。
某种意义上 ， 时代中国已经锁定了”战略粮仓” 。 根据恒大集团首席经济学家任泽平发表在公众号“泽平宏观”的研究 ， 粤港澳湾区是2015年以后 ， 中国人口净流入最多的城市群之一 。
龙头房企纷纷在粤港澳成立公司 ， 或者将城市公司升级为区域公司 。 然而 ， 这些企业进入到粤港澳市场最大的痛点 ， 在于这个片区很难通过公开市场获得能带来一定利润率的优质土地 。
在今年的招拍挂市场 ， 佛山、东莞等地的高溢价地块溢价率都已经超过47% ， 更不要说深圳、广州的高溢价地 。 根据保利投顾研究院的统计 ， 广州、深圳、佛山、肇庆、东莞等城市的土地成交量已经达到了2018年以来的最高峰值 。
【提前|提前锁定行业“战略粮仓” 时代中国比其他内房股又多了一项长期优势】在这样的背景下 ， 时代中国能够拥有持续、稳定 ， 获取相对低成本土地资源的渠道 ， 相对于同行拥有更为核心的战略竞争优势 。 同时 ， 又能成功锁定毛利润率 ， 在行业利润率受土地市场影响波动的大环境下 ， 能够持续保持比较稳定的毛利润水平 。 这无疑将是时代中国相对于其他内房股的一项长期优势 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）

来源：(和讯房产)

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标题：提前|提前锁定行业“战略粮仓” 时代中国比其他内房股又多了一项长期优势