【同策好房|楼市下半场：政策与房价趋稳 房企探索规模效益平衡术】
中国房地产市场行进到2020年 ， 政府的调控手段愈加丰富 ， 能力更成熟 ， 房价波动幅度更小 ， 渐趋平稳 。

在8月8日举行的博鳌·21世纪房地产论坛“下半年与下半场：弯道机会与安全发展”六方会谈上 ， 与会嘉宾表达了上述观点 。

而在房地产的下半场 ， 从增量时代转向存量时代 ， 当激进追求规模增长、抢占地盘的发展方式已经过时 ， 房企开疆扩土或是弯道超车都会越来越难；同时 ， 他们从追求规模转变为提升效益 ， 思考如何安全穿越经济周期 。

平衡规模、效益和风险的能力 ， 成为房企关注的重点 。

进入稳定长周期

熬过疫情的房地产市场 ， 下半年会上演什么“剧情”？从更远的周期来看 ， 房地产的下半场 ， 房企还有无弯道超车的机会？六方会谈上的房企掌舵人各抒己见 。

旭辉控股董事局主席林中认为 ， 总体来看 ， 今年下半年房地产市场以平稳为主 ， 量价也相对平稳；其次 ， 未来的房地产市场应该会城市分化、结构分化 ， 有的城市热一点 ， 有的城市冷一点 ， 但都不会出现大起大落 。

他强调 ， 今年应该是稳地价、稳房价、稳预期是主流 ， “稳价保量”是政府政策的出发点 ， 一城一策 ， 会有紧有松 。

中南建设董事、中南置地副总裁唐晓东也认为 ， 从上半年各家房企的数据来看 ， 2020年整体销售额应该会看齐2019年 ， 但量的保持不一定能带来价的提升 。 “房住不炒”的政策导向下 ， 价格也会相对平稳 。

对下半年市场的平稳预判 ， 与政府的调控能力有密不可分的关系 ， 因为随着市场的变化 ， 政府的调控手段越来越灵活和成熟 。

金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说：“我判断市场会比较平稳 ， 因为我非常相信政府的调控能力 。 ”

他表示 ， 过去3年应该是最平稳、市场最健康的3年 。 房企的去库存周期是最低的 ， 全国平均大概是12-13个月；价格也最平稳 ， 从全国水平来看 ， 基本都是小幅增长 。

从房企想要弯道超车的难度 ， 也能看出市场在逐渐成熟的稳定度 。 张晋元认为 ， 以后弯道超车会非常难 ， 机会越来越少 ， 因为市场已经逐步成熟 。

他分析 ， 2008年房企前20强的榜单和现在相比变化非常大 ， 2008年榜单中前20强的企业可能8家都已经不在了 。 但是 ， 近三年的top5房企除了排序 ， 没有变化 。

龙湖集团副总裁胡若翔也表示 ， 2018年房地产市场步入平稳 ， 市场告别了过去大幅波动的小周期 ， 转而进入了长周期 。 作为身在其中的企业 ， 这个时间节点要保持克制 ， 减少赌的心态 。

唐晓东则表示 ， 房地产增量市场见顶 ， 很多时候 ， 资源就这么多 ， 大家一起争夺优质资源的窗口变得越来越窄 。 在这种情况下 ， 弯道超车是危险的 。

林中总结说 ， 地产行业顺势而为是事半功倍 ， 逆势而为是事倍功半 。 在平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展 ， 挑战难度和风险远远比在高速增长期大很多 。 房企应该在平稳增长、精细化的时代 ， 找到一个有质量的增长模式 。

有质量的增长

当不再寻求粗暴的规模扩张 ， 着眼于长远发展的下半场 ， 平衡规模增长、风险与效益 ， 成为房企们的必答题 。

林中认为 ， 增长要有合理速度 ， 以保证增长是可持续的、稳定的、有质量的 。 有质量的增长应该表现在 ， 企业盈利能力上升、债务风险降低、产品服务改善 。

唐晓东分享了主要思考的三个方面 。 首先 ， 稳固基本盘 ， 有自己深耕的区域 ， 其次是控制经营风险 ， 以及高度地重视客户 。

绿城小镇集团总经理蒋安绰认为 ， 高质量的发展和追求规模既是敌人 ， 又是朋友 。 他表示 ， 有质量的发展需要注意几条红线：产品红线、服务红线、财务指标红线 。 在这些指标健康达标的情况下 ， 再去追求规模上的发展也是顺势而为 。

张晋元则认为 ， 平衡规模与效益首先要对规模增长有合理的预期；其次 ， 对盈利水平也要有合理的预期 。

当前 ， 各大城市调控的手段都越来越丰富、成熟 ， 房企在做利润预期和项目研判时 ， 要随着市场的变化做调整 。 像在北京、上海 ， 按照大部分开发商的投资标准 ， 一般都是净利润10% ， IRR（内部收益率）20% ， 但应该没有一个公司能够达到 。

张晋元指出 ， 规模增长和风险平衡的主要手段就是控制负债率 。 不少高杠杆、高负债扩张的企业现在压力都比较大 ， 甚至有生存的危险 。

与龙湖集团副总裁胡若翔的观点不谋而合 ， 张晋元认为 ， 还要做一些更有持续性的业务对未来规模发展进行有益补充 ， 例如现在金地大概每年投资额的15%-20% ， 会放在持有性的物业 。

在今年的疫情和行业周期之下 ， 嘉宾们不约而同提到 ， 规模增长要守住安全底线 ， 如何应对下半场的风险 ， 对企业安全发展至关重要 。 分页标题

林中认为 ， 下半场最大的风险就是不确定性的风险 ， 每年都有预料不到的事情 ， 包括今年的疫情 。 要应对不确定性风险 ， 就是保有冗余 ， 留有备手 ， 以不变应万变 。

与林中看法相同 ， 金科地产联席总裁方明富表示 ， 不确定性是企业现在最不好把握的 ， 面对不确定性就是要尊重市场 ， 敬畏市场 ， 尊重客户 ， 努力做好自己 。

蒋安绰则表示 ， 房企要把所有的风险都看作最大的风险 ， 经营时刻保持稳健 ， 所有的风险都要注意防范 。

唐晓东认为 ， 众多的不确定中有一个是确定的 ， 就是“房住不炒”的基本精神 ， 房企要尊重政策 ， 稳步往前走 。

张晋元表示 ， 房地产的发展核心是投资驱动 。 除了不确定因素 ， 最大的风险就是投资 。 买地、并购一定要做更加认真的研究、研判 ， 避免犯更大的错误 。

来源：21世纪经济报道

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