摘要：【直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！|】这是近阶段大年夜家最为存眷的一件大年夜事，直接关系到上亿人的房贷和月供变更。几大年夜银行宣布的通知布告内容大年夜致雷同，以中国银行动例，总结为以下核心重点：1、8月25日起，相符规定的原合同将强迫批量转换为LPR+基点方法，基点=原合同比来利率-2019...
按关键词阅读：
本文插图
来源:米宅
1
8月31日 ， 让千万人纠结了大半年的房贷利率转换 ， 即将进入最后期限 。
前天 ， 工建农中邮储五大国有银行同时发布公告 ， 对于即将收官的房贷利率换锚事件进行调整 ， 将于8月25日起批量转换为LPR定价方式 。
这是近阶段大家最为关注的一件大事 ， 直接关系到上亿人的房贷和月供变化 。
几大银行发布的公告内容大致雷同 ， 以中国银行为例 ， 总结为以下核心重点：
1、8月25日起 ， 符合规定的原合同将强制批量转换为LPR+基点方式 ， 基点=原合同最近利率-2019年LPR的差值 ， 基点可正可负 ， 从此不变；
2、之后的房贷利率随LPR浮动 ， 重定价周期统一为12个月 。
3、若想自己办理 ， 可于8月24日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换；
4、若不希望转换 ， 可于-2020年9月1日-2020年12月31期前 ， 去贷款经办行协商处理 。
换句直白的话说 ， 就是通知一声 ， 8月25房贷利率都会转换为LPR ， 如果你本来就想换 ， 不用任何操作 ， 银行直接批量转换；但如果你不想用LPR ， 元旦前去申请改回 。
本文插图
这和之前央行以及各大银行的公告相比 ， 最大的变化在哪儿？
五个字：化被动为主动 。
之前一直遵循自愿原则 ， 存量房贷想换就换 ， 不想换可不动 。
比如2月29日 ， 换锚工作启动前夜 ， 工商银行在公告中是这样说的——
请自主判断是否转换定价基准 ， 我行充分尊重您的选择权 。
但这次 ， 银行选择一刀切 ， 先全部转换 ， 有异议可之后申请改回 。
为什么强制转换？凭什么批量转换？
因为这项工作推动的进度太慢太慢 。
眼看央行规定的截止日期8月31日马上就要到了 ， 但真正去转换的人很少 ， 要么搞不懂两者计价区别；要么因为改动后利率变成浮动 ， 月供可能变少也可能变多 ， 内心忐忑；所以大量人陷入了纠结 ， 选择了一再拖延 。
咨询量太大 ， 银行解释工作太繁重 ， 打乱了很多工作计划 。
因此 ， 不如一刀切 ， 银行批量转换 ， 简化操作 ， 减少了工作量 ， 也减少了客户的纠结 ， 效率更高、纠纷更少 。
这也是能在8月底前快速完成这项工作最简单粗暴的方式了 。
2
房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式？怎么改划算？不同的利率情况之下 ， 究竟该选什么？
有人说 ， 在看了8个专家、9个学者的10篇分析文章和近千条讨论留言后 ， 思考了5个月 ， 结果越来越懵了 。
这是一类很典型的情况 。
但 ， 这是一个决不能逃避的问题 ， 必须要想清楚、做好决定 。
否则 ， 8月底银行大批量转换LPR之后 ， 9月、10月、11月、12月依然会爆发海量的咨询和纠纷 。
按照五大行规定的12月31前可申请转回 ， 没有明确决定的 ， 还剩最后4个半月来考虑 。
想要弄清楚 ， 首先要搞清两种定价方式：
原浮动利率=基准利率*（1+浮动%）
浮动可正可负 ， 比如有9折、8折 ， 也有上浮10%、20%；
基准利率其实也是上下浮动的 ， 只不过不会轻易变动 ， 2015年至今都是4.9%；
换锚后利率=LPR（变化）+基点（固定不变）
基点=原利率-4.8%（2019年5年期LPR值）；
LPR ， 即贷款市场报价利率 ， 由18家银行共同报价的平均值 ， 每月20号发布一次 ， 节假日顺延 。
18家银行包括：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商行、渣打中国、花旗银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行 。分页标题
原来所有的浮动商业房贷利率（除公积金外） ， 都可以按照以上两种公式来计算 ， 大家可以自行套入 。
举个例子 ， 简单明了：
比如 ， 小A买的房 ， 100万商业房贷 ， 原来合同规定利率基准9折 ， 即4.9%*90%=4.41%；
1、如果不转LPR ， 剩余贷款期限内 ， 将一直按照4.41%的利率执行下去 。
2、换成LPR后 ， 新利率=LPR+基点 ， 基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39% ， 即每年的利率=最新5年期LPR-0.39% ， 每12个月随LPR变换一次 。
换言之 ， 以后所有的商业房贷利率 ， 要么按照固定计价 ， 要么按照LPR+基点定价 ， 二者选其一 ， 有且只有一次选择机会 。
3
很明显 ， 未来月供会减少还是增多 ， 都取决于一个数值——LPR值 。
LPR值上升 ， 月供增多；LPR值下降 ， 月供减少 。
因此 ， 究竟是固定利率划算？还是转换为LPR划算？
实则是一场对于未来长时间里 ， 5年期LPR走势的预判和对赌 。
未来 ， 国内LPR到底会降会升？没有人能给出明确答案 ， 我们只能依照经济情况、信贷风向来做相关判断 。
▼近一年里5年期LPR走势图
本文插图
从2019年8月至2020年7月 ， 近一年时间里 ， 直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值 ， 一共下降了四次 ， 从4.85%下降至现在的4.65% 。 而且照目前形式看 ， 今年还有下调趋势 。
有一点值得关注 ， 和实经营性贷款密切相关的1年期LPR ， 降息幅度、频次都要比房贷绝对占比的5年期LPR更多 。
这种强制性、政策性导致的割裂感 ， 会持续存在 ， 为下一步去房地产化精细调控铺垫 。
目前 ， 和发达国家美国、日本等相比 ， 我国的贷款利率仍然是处于高位的 ， 所以从大经济环境下来看 ， LPR利率走低是大概率事件 。
但国内要想实现真正的贷款利率市场化、彻底的市场化 ， 并不容易 ， 还有很长的路要走 。
有一点是非常明确的：
短期5年内 ， LPR大概率是要走低的 ， 但你说10年以后呢 ， 时间太遥远 ， 真不知道 ， 不确定 ， 太难给出准确判断；
4
因此 ， 综合以上分析 ， 我的建议如下：
本文插图
1、如果原房贷利率低于4.8% ， 计划10年内结清 ， 那就建议转换LPR；计划10年后结清 ， 也可以不转；
2、如果原房贷利率在4.8%-5.2%的 ， 计划10年内结清的 ， 建议优选LPR；计划10年后结清的 ， 这种对赌成分最大 ， 换不换影响不大；
【直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！】3、如果原房贷利率高于5.8%的 ， 不论你计划在10年内结清 ， 还是10年后结清 ， 建议选择LPR都会更好 ， 月供占便宜的概率更高 。
来源：(直面传媒)
【】网址：/a/2020/0814/1597369173.html
标题：直面传媒|10天后，所有房贷强制转换！弄清这一步，月供会变少！
