房产说理|内循环经济下，公寓值不值得投资，买公寓之前先考虑这三个问题房产说理第189篇

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【房产说理|内循环经济下，公寓值不值得投资，买公寓之前先考虑这三个问题】房产说理第189篇原创
最近有朋友问，公寓值得购买吗？
讲真，单纯为了炒房、想买来放几年，再高价卖出去，赚高价，那老米劝你不要买公寓了，买住宅不香吗？
如果是没名额，但又不想租房子，买来过度一下，或者把公寓当做一种理财产品的话，那么完全可以购买公寓。
首先，公寓的三个核心卖点1.公寓总价低
很多大型商圈都是由住宅、商铺、写字楼和公寓组成。
大部分公寓面积都在30-60方，价格约为同区域住宅价格的50%-60%；
所以公寓的总价相对低，在一二线城市如果钱不够或者没有名额，又想买市区的房子，只能买公寓。
例如广州南站附近的【藏珑华府】项目，住宅价格1.9万/方， 86方-126方，总价在160万-240万，首付3成，约50万起，月供要5500元起步，门槛还是有点高。
但是【藏珑华府】的公寓，均价1万起，面积33方-60方，总价33万-60万，首付5成，约17万-30万，月供1600元起，门槛就比较低了。
如果是在广州的海珠区、番禺区、荔湾区上班的白领完全可以买一套。
因为这三个区租个两房一厅都要3500元，一年下来房租也要四五万块钱。
刚毕业没多久的年轻人买套公寓，还款压力也不大，还能解决租房问题，算是个不错的选择。
2.公寓用途广
公寓可以住、可以办公、可以注册公司。
年轻人比较喜欢住公寓，现在很多公寓都建的很市场，尤其是一些复式公寓，一楼做客厅做功能间，二楼做卧室，相对私密。
而且很多成熟公寓周边都有完善的商业配套，衣食住行都很方便，受到年轻人的青睐，出租也相对容易。
无论是租给住户、租给公司办公、租给需要挂靠的公司都是可以的。业务范围相对广。
如果是企业经营者或企业高管，完全可以买套公寓用来注册公司，或设立办事处。
反正公司都要用到办公地点和注册地点，自己买一套也省去了租金。
而且公寓也是不动产，也可以用来抵押贷款。
3.公寓不限购不限贷
公寓不限购，也不限贷。
目前很多城市出台了限购政策，但都是对住宅的限制，对公寓、商铺等房地产产品并没有太多限制。
最近深圳、东莞限购升级，很多人一下子失去了购房资格，买不了住宅但可以买公寓，这也带动了当地的公寓市场。
只要预算够，征信过关，流水够，买几套都没问题。
首付5成，贷款10年。压力也没那么大。
公寓的缺点：
出手相对难，税费高，商用水电，不可明火， 40年产权……
当然公寓也不具备住宅所需要的完善的物业体系，单身入住或者夫妻两人住还够用，一旦有了孩子或者老人住进来的话，就不太方便了。
如果买公寓单纯为了炒房赚高价，那老米劝你也不要买公寓了；如果是过度一下或是当做理财产品的话，买公寓是个不错的选择。
第二，买公寓之前先考虑这三个问题如果想买公寓，要如何选择呢？
1.地段！地段！地段！
买公寓最重要的就是地段！
地段不对，再漂亮的公寓也意义不大。
买公寓一定买在核心地段或者未来有明确规划的地段：地铁上盖、附近有大型商圈、客流量足够大……
只有具备这些条件的地段上盖的公寓，才值得购买。
偏远地方的公寓，或是地段已经没落的公寓，建议不要购买了。
2.投资回报比
商业产品最核心的竞争力就是投资回报比。
虽然公寓买卖的税费比较高，但公寓总价低，整体算下来税费总额也不会太高。
如果买公寓就是为了收租，只要地段不错，收益还是不错的。
如果是在城市里有房子，买二套又钱不够，那么也可以选择投资一套公寓，把公寓当做理财产品，公寓相对比较好出租，只要地段不错，过三五年，租金一般都可以抵月供。
正常来讲，公寓的投资回报比大概有5.5% ，比一般的理财产品要高一点。
3.公寓品质
如果买公寓的话，一定要买高档物业管理的公寓。
这将影响公寓的品质和未来的租金上限。
因为很多公寓开发商只负责卖，不负责物业或者外包给一些中小物业公司来管理。
公寓对物业的要求相对较高，普通的物业公司很难很要的运营公寓物业，如果碰到一些不负责任的物业公司，那么公寓的环境将会很差，在租赁市场上就没有太多竞争优势。
宁可多花点钱买有高档物业的公寓，也不要省钱买低端物业公寓。
最后，公寓就是一种产品公寓是一种商业产品，可以住，可以注册公司，可以办公。
从这角度已经明确了买公寓的人群：年轻人、企业老板、投资者。分页标题
所以，买不买公寓完全看个人需求。
如果有需求的话，再从地段、投资回报比和物业这三个角度去分析到底买什么样的公寓。