机会|牵涉145亿的二次混改开幕，绿地追问“我还有机会吗” || 焦点中年|低薪|中薪|

比起5年前上市之初，绿地如今只剩下约925亿元的市值，蒸发超2/3。
估值偏低的原因，除了其本身国有股份占比较高，资本流动性偏低之外，还在于其近年来销售业绩增长乏力，利润率较低，负债率走高，整体经营状况一般。
欲借二次混改重拾昔日荣光，绿地最想问市场的是张东升的那一句：
我还有机会吗？
时隔5年，绿地开启新一轮深度混改。
公告指出，该事项旨在“进一步深化国资国企改革，优化国资布局结构调整，完善公司股权结构”。股权转让完成后，绿地仍无控股股东及实际控制人，但控制权结构可能发生较大变化。目前，新的战略投资者尚无定论。
“绿地此番二次混改，一方面是经济下行压力加大，国企混改成为激发市场活力的重要选择。另一方面也与绿地当前的发展困境密切相关，面对近年来销售增长乏力、发展进程迟缓，以及居高不下的负债率，绿地急切地引入新的资本来缓和当前的压力。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经研究员表示。
二次混改意图
5年前，作为上海国资委的混改试点，绿地完成第一次混改，并成功借壳金丰投资登陆上交所，市值一度达到3000亿元，成为当时房地产板块的第一股。而“绿地混改模式”也成为近几年全国改革的重要模板。
今年，在全国国资国企改革提速、上海国资混改步入深水区的背景下，作为“混改样板”的绿地进入二次混改阶段。
今年7月16日召开的国新办新闻发布会上，国资委秘书长、新闻发言人彭华岗称，下半年要切实提升国资国企改革成效，有力对冲经济下行压力。去年9月，《上海市开展区域性国资国企综合改革试验的实施方案》正式出炉，明确完善国资管理体制、着力推动混合所有制改革等。
绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地此举是推进国资国企综合性改革的重要举措，通过给上市公司引入新的优秀战略股东，支持企业进一步提高市场化程度，提升经营管理自由度，加速改革活力全面释放。
据绿地披露，目前，以绿地控股董事长、总裁张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰投资企业，持有绿地29.13%的股份，为绿地第一大股东；上海地产和上海城投分别为绿地的第二和第三大股东，持股比例分别为25.82%、20.55%；剩余社会资本合计持股比例为24.5%。
上海地产和上海城投均是上海国资委百分百控股的国资企业集团，两者合计持有绿地46.37%的股份。若按照最大转让比例17.50%计算，上海地产和城投的持股比例将降至28.87%，略低于上海格林兰的29.13%。

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▲完成二次混改之后的绿地股权结构图。图片来自中新经纬APP。
“上海国资此次股权转让，一方面促进绿地股权多元化，腾出位置来给其他战略投资加入，加速资本的流动性，以期提升市值，另一方面也可以在转让绿地股份后腾出资金来加持其他股权，推动其他国企进行混改。”陈霄亦对无冕财经研究员表示。
实际上，自1992年创立以来，绿地经过多轮体制改革，已形成了国有资本、社会资本、员工持股的“金三角”股权结构。此番上海国资委持股比例变动，或将让绿地形成更牢固“金三角”股权关系。
张玉良曾表示，国有资本的绝对控股容易“一股独大”，不利于企业长远发展，“金三角”股权结构更利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展，绿地的国资持股会比例下降到30%左右。
在其他城市的国企改革中，绿地也不断推广“金三角模式”，近年来投资入股了原宝钢建设、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工以及东航物流、上航国旅等国企。
根据公告，本次拟转让股份的价格不低于下列两者之中的较高者：一是提示性公告日前 30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值；二是最近一个会计年度公司经审计的每股净资产值。
中信建投认为，绿地控股2019年每股净资产值约6.32元，低于公司近30个交易日的平均股价6.79元，按照不低于6.79元计算，此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。
据《21世纪经济报道》援引可靠信源的消息称，结合绿地目前的战略布局与近期免税牌照的申请情况，引入金融领域的央企战投可能性较大。
万亿规模下的焦虑
“绿地第一次混改，实际上引入了员工持股的概念，较好地保障了企业创始人或首批职工的权益。”知名地产分析师严跃进对无冕财经研究员表示，现在的二次混改，多半是为了整个企业提质增效。绿地近两年在多元化转型等方面缺少灵活度，甚至包括房地产业务也面临诸多压力，确实需要积极进行改革和调整。
借壳上市的2015年，绿地的销售规模仅次于万科，排名行业第2。但过去3年，绿地的销售排名已跌至第6。2019年，绿地销售额仅同比增长0.1%至3880亿元，连续两年未达到4000亿元的销售目标。2020年上半年，受疫情冲击，绿地实现合同销售金额1330.29亿元，同比下降20.7%。
“增幅数据较小，实际上也和绿地的项目布局、具体项目有关。如2019年类似商改住等项目依然受管控，这使得此类产品本身面临很多压力，所以也会影响销售业绩。”严跃进向无冕财经研究员指出，同时绿地在多元化等业务方面发展力度大，这也分流了一部分住房产业中的营销精力。分页标题
房地产销售规模放缓的另一面，绿地多元化中的大基建产业正成为其新的规模增长级。
【机会|牵涉145亿的二次混改开幕，绿地追问“我还有机会吗” || 焦点】绿地大基建的营收，几乎能与房地产主业平分秋色，增速也远超房地产开发板块。体现在数据上，2019年绿地4225亿元的营收中，房地产板块全年结转收入1947亿元，同比增长21%，而大基建板块全年营收1866亿元，同比增长47%。
然而，大基建产业虽然为绿地填充了规模，却拉低了利润。数据显示，2019年，绿地的综合毛利率为15.46%，在TOP10中垫底，其余9家房企毛利率均在24%至40%区间；同期，房地产板块毛利率为27.6%，是大基建板块4.31%毛利率的6倍多。
规模与利润错配的同时，大基建的重金投入也让高杠杆成为绿地的敏感地带。
截止今年一季度末，绿地的净负债率相比2019年底的155.60%攀升至171.59%，仍处于高位；长期债务达到1955.98亿元，短期债务1087.61亿元，但账面资金仅781.41亿元，加上销售不及预期，绿地的资金压力可见一斑。
业绩承压之下，绿地的市值表现不如人意。2015年上市时，绿地股价出现飙涨，最高时达到了35.96元/股，总市值超过3000亿元。但之后5年，股价大幅回调。如今只剩下约925亿元的市值，蒸发超2/3。

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▲复牌首日，绿地控股7月27日的股价一度大跌近9%。截至收盘，收跌2.34%，报收于7.51元/股，总市值为914亿元。图片来自中新经纬APP。
在今年年初的业绩交流会上，张玉良亦表示对绿地的股价很惭愧，认为被资本市场严重低估。“我们净资产回报率接近20%，现在每股才7.9元，每股收益差不多300元，和我们这个企业真的是不匹配。”
“绿地估值偏低的原因，除了其本身国有股份占比较高，资本流动性偏低之外，还在于其近年来销售业绩增长乏力，利润率较低，负债率走高，整体经营状况一般。”陈霄对无冕财经研究员表示。
在她看来，绿地二次混改，希望在市值上有所突破，但是从当前绿地的数据指标来看，销售业绩下滑以及高负债的问题长期难以解决，对于实现股价大涨来说可能难度较大。
在业务层面，严跃进认为，混改后总体被看好，尤其是在业务转型方面，自由度增大，对于绿地尤其是金融、基建等业务的发展是具有积极意义的。
当下，绿地已形成“房地产、基建两大主业并驾齐驱，金融、消费、健康等协同产业双向赋能”的经营格局。2019年，绿地的总资产突破万亿。
今年上半年，绿地大基建集团新签合同2673亿元，同比增长49%；贸易港集团实现营业收入45亿元，同比增长52%，有望成长为新的利润增长点；金融产业、酒店旅游产业、健康产业也在同步推进中。
一盘大棋背后，张玉良正在考虑这些板块做大后的分拆上市。“地产企业在资本市场价格太低。具备分拆条件的有大基建、贸易港和酒店旅游，会很快。”张玉良在今年的业绩交流会上表示，会先尝试一个板块的分拆，随后快速推进剩下的。
这一次，面临二次混改，绿地是否会迎来新的转折点？