恨嫁的泰禾，迎来了“有条件”的万科！万科真的是“施舍”吗

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泰禾之困，似乎终于有了定论。
7月31日早间，泰禾集团发布公告称万科全资子公司拟以约24亿的总对价收购其19.9％的股权。公告中称，标的股份转让价格为每股人民币 4.90 元，按每股人民币 4.90 元计算对应目标公司 19.9%股份（共计 495,291,400 股）总对价为人民币 2,426,927,860.00 元（以下简称“股份转让总价款”）。

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24.3亿，万科拿下泰禾将近20%的股份。而另外还有一个数字，或许还有很多深圳人能记起， 2015年12月，泰禾在深圳尖岗山拿下的两块地，总价就分别是29.6亿元和27.4亿元，成为2015年全国的楼面价地王。
以湾区一块地的价钱拿下了近20%的股份，万科将此举定义为“该笔投资是向行业伙伴伸出援手的投资行为，希望泰禾走出困境，恢复正常秩序。但此次股权转让是否能最终达成，取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性。 ” ，并在协议中依旧提出了多个先决条件：泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，能支持泰禾可持续经营，且得到泰禾与万科一致认可；万科对泰禾完成尽调，且就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营重大问题或重大不利变化……诸多条件，以至于有自媒体称该股份转让为万科“施舍”泰禾事件。
事实上，有知情人表示，多个先决条件在一月前已经开始沟通与努力实施。
该公告公布之时，泰禾股份曾于今日早间一度涨停，不过随后一路走低，最终收跌0.67% 。日间发布《关于18泰禾01将无法按期兑现本息的公告》，公告中称，公司存在大额已到期为归还借款，截止至7月7日，公司已到期未归还借款金额为270.65亿元，可能导致公司持续经营能力存在重大不确定性，提醒广大投资者注意风险。
泰禾资金之困久已，引入战略投资传言也从5月起就一直暗流涌动，消息不断。
5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。
而后，从厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利多家“白衣骑士” ，都是只见传闻，未见真身，而今早公众于世的万科，也并未实锤，仍有不确定性。
泰禾为什么要引入战投？5月16日，就在泰禾引入战投消息最风头浪尖上的时候，在泰禾关于对深圳证券交易所《关注函》的回复公告中表示，预计 2019 年度归属于上市公司股东的净利润为 8.27 亿元，同比下降 67.62% ，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2.36 亿元，同比下降 111.14% 。在此之前，公司全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔约13亿元的融资款和偿还约5亿元的借款而被列为被执行人。
而今天所披露的公司已到期未归还借款金额为270.65亿元，更是将公司资金困境暴露无遗。
知名地产分析师严跃进表示，此次股权转让，一方面说明泰禾的债务压力等问题有望得到更快解决，另一方面也说明两类企业后续或形成更好的合作。此类合作模式，也对今年各类房企的股权合作，尤其是在“引入战略投资者”方面是有很大的启发的。
“泰禾控股股东泰禾投资将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。海南万益为万科的全资子公司，此类合作也标志着万科获得了泰禾将近1/5的股权，持股比例比较大。而从收购的成本来看，成本相对不高，属于成本可控、潜在收益较高的一次收购行为。 ”严跃进说。

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泰禾2019年年报里的土储情况。
泰禾究竟有什么？恨嫁是真，但是否真的是“丑婆娘”？
据泰禾年报称， 2018年，泰禾院子系产品加速布局，从2017年的“17城31院”发展到“22城44院” ，且已在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。 2019年报中，也透露出公司土地储备总占地面积为1303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米，其中，珠三角区域剩余可开发建筑面积为208.21万平方米，一、二线城市，华东，福建，广深，北京， 30城90盘，均是东部沿海，经济发达城市，其中不乏深圳尖岗山这种地王。分页标题
有地产人表示，泰禾不仅有地，而且有品牌，有产品。 “黄老板很理想主义，耗费十余年，修炼出院子系，为了产品，花多少钱都值得。 ”有近泰禾人士提起院子产品这样说。放到时至如今，这种理想主义碰到资金断裂，总是难免有些悲凉。
同比万科而言，现金流充裕，财报显示，截止2019年12月31日，万科现金及现金等价物为1597.4亿元，其中，经营活动产生的现金流量净额456.9亿元，同比增长35.9% 。
事实上，万科此举很容易与其在6月30日发布的一则公告产生联想。 2017年万科用551亿收购广信资产包，包括广州市区16宗土地，占地面积80万方，规划建筑面积约211万方，总货值超过千亿。而今，万科兑现当年获取资产包时的承诺，引入战略投资者共同开发，宣布回收390.4亿资金。
此外， 4月28日，深圳资产管理有限公司成立,万科为其第二大股东,持股比例24.1% ，而该公司就是以不良资产处置为主业。
对于此次股份转让，地产行业人士仁者见仁智者见智。
有自媒体表示， “万科应该是受外部压力“、“万科不愧是老狐狸”、也有人心疼泰禾“落井下石容易，雪中送炭稀罕”、“泰禾你别走”……
严跃进认为，此次收购对于泰禾和万科等都有积极的作用。 “第一、对于泰禾来说，以万科持股作为背书，企业资信等级有望提升，这对于后续加快债务问题的处置有较为积极的作用。虽然此次合作中，万科不对债务的解决持兜底的意见，但客观上是有助于债务问题的快速解决。同时后续和万科的合作等力度也会强化。第二、对于万科来说，此类合作也说明其对于优质地产股的持有是看好的，尤其是泰禾当前的境况下，此类持股成本可控，值得肯定。同时对于万科来说，此类持股本身也不用背负各类债务压力，相对可以以更为简单的方式进行持股，所以阻力会比较小。 ”

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万科盘活不良资产的先例。
此次股权转让动作，对于泰禾深圳院子会有何种影响？严跃进认为，类似合作后，实际上对于高端物业等开发是有积极作用的。 ”两类企业或在后续高端物业的打造方面更加专业。实际上今年疫情下各类高端物业的开发具有很多机会，尤其是改善型的需求在积极释放，高端物业背后的居住价值、保值价值和财富价值等都会受认可。此类合作后，对于包括泰禾院子等产品系是有较为积极作用的，对于保障相关业主权益也有积极的作用。后续债务压力减少后，预计新的战略规划会推出，这也是同类做高端物业的企业所需要积极关注的地方。 ”
采写：南都采访人员黄璐
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