Q哥看房|“万人摇”来了！普通人在西安买房难度升级上周

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上周，紫薇东进440套房源已结束线上登记，意向客户16086组，核验通过11019组。
这个登记数据没有在2018年楼市最火的时候出现，没有在2019年多个一线大牌“千人摇”的时候出现，反而于现在出现，可见，目前的市场对刚需客户而言有多难。01
「我摇过万科翡翠国际、摇过万科城市之光、摇过天地源·曲江香都......一个也没摇上。」手握50万首付款，单身青年小唐却买不到一套真正合适的房。这是西安地产市场目前的残酷现状。主城好地段，品牌+地铁+学区，低于1.5万/㎡必摇；高于1.5万/㎡，一个百平以上的房源，首付大多得60万起。首付50万以内想买个好房子，就要靠摇号撞大运，但大多数人，没有那么好的运气。便宜的摇不上，贵的买不起，是西安楼市现状。02
残酷的点还不全在摇不上，而在于1.5万/㎡以下的房子越来越少。
随着万元土拍盘逐步入市，西安拿地较早的房子越卖越少， 1.5万/㎡越来越像个分水岭，且这个分水岭有向1.6万/㎡提升的趋势。
|数据源于克尔瑞西安从克尔瑞数据可见，今年以来，西安多数在售楼盘均价在1.5-1.6万/㎡间浮动，其中1.6万/㎡+的楼盘在增多。
镜头广角拉大，残酷更明显。据沈视楼市数据显示，目前西安在售盘中1.3-1.7万/㎡的楼盘仅有15个，而1.7万+/㎡的楼盘多达42个。
|数据源于沈视楼市1.3万/㎡以内的高性价比楼盘，首付50万以内，越来越少，要靠抢。 1.3-1.7万/㎡的楼盘，货源不足，大多是早期拿地的改善型楼盘，面积区间较大，首付在50-60万起，刚需够一够能买，但着实吃力。 1.7万/㎡+的楼盘，市场货源充足。首付60万起步，月供8000+ ，超过西安平均月薪7607元/月，即便借钱凑够首付，还房贷也很头疼。如此对比，可以认清一个真相，真实的分水岭在1.5万/㎡上不会停留太久，这个分水岭可能很快会到1.7万/㎡。
啥是分水岭？最低均价！03
「你在鼓吹楼市？」「我真没有。」来看一组各区新地王的土拍楼面价！高新 15415元/㎡；
城北 9643元/㎡；雁塔 5975元/㎡；长安 6850元/㎡；浐灞 8408元/㎡；航天 12570元/㎡；按照市场上正常房价是楼面价的2.5倍来估算，随着这一轮地王入市，各区房价天花板大约将会是：高新 38537元/㎡；
城北 24107元/㎡；雁塔 14937元/㎡；长安 17125元/㎡；浐灞 21020元/㎡；航天 31425元/㎡；这只是根据常规规律的估算，估算结果很明显，浐灞和雁塔已经有突破这个估算价的楼盘出现，并且浐灞今年以来的3万+楼盘在增加。由于主城土地越来越少，地价只会越来越高。两年前，青龙寺板块的8785元/㎡的地王，现在看来，更像是主城楼面均价。从地价层面来看，主城留给刚需购房者的机会确实不多了。04
推动首付增加的，除了高单价，还有越来越大的产品面积。「我真的不需要那么大面积，其实110以内就可以了。」有刚需粉丝提起目前市场上，大面积的改善产品时说。
【Q哥看房|“万人摇”来了！普通人在西安买房难度升级】盘看6月西安市住宅各面积段成交占比中， 90-120㎡成交占比仅为为17% ，不是大家不需要小面积产品，从紫薇东进81-108㎡的440套房源迎来万人摇，可见是这类产品的面积供应在急剧下降。相反，数据显示， 160-200㎡面积段成交最多，成交占比为25%；排在第二位的120-140㎡成交占比为21% ，恰在说明，市场上的主流产品大多在120㎡以上。再看去化：
据美城数据显示， 2020年1月至6月，西安商品房库存量在快速攀升，上半年商品房去化周期增长至28个月，同比去年二季度，增加12个月。通过目前的主流成交面积区间，及攀升的商品房库存量，可见在售产品与刚需市场主流需求是有偏差的。换言之，刚需客群目前面临被改善的尴尬处境。
05「刚需，现在怎么办？」三个建议：1、继续摇，继续撞大运，没准能撞上呢。 2、有车一族可以适当放宽选房范围。比如在高新上班，刚需不需太执念于高新、城南，在可接受范围内看看沣东、沣西的高性价比楼盘；城北不用执念用经开，可以看看高陵、泾河的品质住宅。 |6月西安商品住宅各区域成交量价从今年上半年港务区成交量增加，可以看出，很多刚需客群已经逐步开始转战新区。 3、执念于主城的购房者，摇不上新房，看看二手房吧。其实今年上半年西安新房市场由于大面积、高总价房源入市，成交量并没有增长，反而同比下降42% ，环比下降39% 。 |数据源于安居客而二手房市场，受疫情影响，价格略有下滑，还是有漏可捡。
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「高楼面价就必须做大户型产品吗？」说一些思考：从房企角度来看，逐利本无错，但在高周转、高负债之下，快速去化也至关重要，改善产品不见得一定是房源面积不断扩大，功能上的实用性也许更符合市场主流需求。西安人均工资水平7696元/月，位居全国30位，但房价涨幅近年屡登全国榜首，政策红利倾向，城市发展，房价攀升无可厚非，可从多数人的薪资收入来看，真实的购买力很明显有限。分页标题
高房价加之大面积，对刚需购房者无疑雪上加霜。
或许于房企而言，除了快速收割，与这座城市共成长，做出真正符合这座城市主流购房者需求的产品，才能为这座城市留住更多的人才，实现长期共赢，这也是我们更愿意看到的景象。
来源：草木说