央视点名！这两年的房子有多差？

作者：凯风本文转载自：国民经略（ID:guominjinglve）这两年的房子质量问题有多严重？近日，央视3·15晚会终于播出，精装修变身“惊”装修等住房质量问题成为焦点，万科、招商、远洋等三家房企被点名曝光。其中，万科尚城项目因漏水问题而被关注，招商远洋在杭州的春秋华庭项目则涉嫌装修低质、强制收房等问题。对此，万科回应称，涉事项目已于2019年6月底整修完毕。招商蛇口在声明中也表示，目前，业主所提报修问题均已得到处理。万科、招商、远洋都非名不见经传的中小开发商，万科是房企TOP3 ，招商蛇口亦位居10大房企之列，远洋也是千亿房企。连房企巨头们都陷入住房质量维权的漩涡，可见问题的普遍存在。央视曝光的问题，恐怕只是整个行业的冰山一角。早在两年前，就有业内人士在博鳌房地产论坛上表示：一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的。这两年，我们见过各种各样的问题：塑胶“人工湖”、推窗见坟的 “墓景房”、买到了不存在的“空气房”、房子漏水变成“水帘洞”、货不对板的装修，凑数字的“假车位”、空口许诺的名校学位、商住公寓变成了不能住人的“办公用房”……这些现象之泛滥，远远超出想象，这背后的原因并不复杂。其一，房地产向来是以高周转、高杠杆、高负债为特色，高周转让房企赚得盆满钵满，也导致了一系列问题。由于最近几年，楼市政策瞬息万变，国际环境风云变幻，加上货币周期捉摸不定，房企一不小心就从加杠杆的狂热扩张，变成高负债的困兽，面临被收购乃至破产的命运。这种背景下，高周转就是开发商生存发展的命脉。某龙头房企曾要求设计院通宵出图，且将“拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”作为优秀经验进行广而告之，理论上一笔钱一年可以滚动两次。正是在这种高周转的态势下，不仅住房质量普遍堪忧，而且工程事故屡见不鲜。从大型开发商，到中小开发商，从一二线城市到三四线城市，这一问题普遍存在。其二，由于限价摇号的存在，开发商利润受到政策限制，部分房企已偷工减料、缩短工期来应对。这两年，楼市最具眼球效应的现象，当属万人摇号。杭州6万人抢900多套房，深圳万人摇号抢房冻资上百亿、都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……万人抢房背后，正是因为价格倒挂。新房价格受限，明显低于周边二手房，形成相当巨大的套利空间，自然引得市场疯抢。然而，在市场疯抢背后，部分新盘则以建筑质量作为代价，精装修变“惊”装修，正是由此而来。其三，只要房价上涨，人们对于增值空间的重视就远远高过住房质量，反之同理。最近几年，全国房价迎来一波全国性的普涨。在房价上涨面前，人们被纸面上的浮盈吸引住眼球，不在乎也不重视住房可能存在的质量问题。开发商们同样深谙这一点。既然各地都在抢房，既然房价在一路猛涨，那么住房质量是好是坏又有多大关系，反正无论是一流还是二流乃至末流，都会有人来争抢。这种背景下，住房质量很容易被抛之脑后。然而，随着这一轮普涨告一段落，部分城市开始面临回调风险。原本可以睁一只眼闭一只眼的住房质量问题，就成了不得不重视的大问题。买房没赚到钱，连买到的房子质量都有问题，谁能忍受？其四，预售制的广泛存在，让业主无法监督住房质量。这两年，预售制广受质疑。预售制虽然开发商更快获得回笼资金，但由于所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。虽然“取消预售制”的声音不绝于耳，但直到现在，只有海南迈出了第一步：新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。所以，在预售制仍然盛行的当下，有四个提醒：其一，小开发商的房子要慎重。当楼市阶段性到顶，加上棚改即将收官、货币化补贴早已锐减，三四五线城市的楼市前景不明朗，加上国际经贸环境、经济发展空间带来的不确定性，连部分千亿房企都面临倒闭的风险，小开发商更存在跑路的风险。其二，大开发商的房子也要看质量。从这几年曝光的住房质量问题来看，无论中小开发商还是大开发商乃至龙头房企，几乎全部沦陷。偷工减料、货不对板、惊装修屡见不鲜，所以购买期房一定要慎重。其三，万人摇号城市的套利盘更要注意。万人摇号抢房，如同股市打新，可谓稳赚不赔的套利游戏。但正因为套利空间的存在，这些楼盘也面临着更为严重的质量风险，尤其要慎重。其四，不要迷信新房。在预售制度之下，新房往往都是期房，所见不能所得，无法看到房子最终的落地情况，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。