资金|资金存管势在必行，存管流程优化进行中今年3月

今年3月，黄女士通过某经纪公司经纪人，看中了杭州市余杭区一套高层电梯次新房。通过实地看房，黄女士对的推荐该房源非常满意，并表示有购买意向。于是经纪人与买卖双方当面确认了房源相关信息和贷款情况。卖方表示该房源只有银行的100万抵押和非银金融机构的50万二次抵押，可以自筹偿还。
经过斡旋与磋商，该套房屋最终以180万的价格成交。双方当天签署定金合同，黄女士按定金合同约定向卖方支付了5万元定金，并提供了限购查档资料，经纪人陪同买卖双方到房产交易中心查询了房产状态，查询结果显示并无查封。当时，卖方返还黄女士支付的5万定金给补充首付。黄女士按照合同约定如期支付90万的首付款。
然而，当经纪人通知卖方可以向银行申请提前还款，卖方则表示资金紧张，无力偿还。一番了解才知道，原来卖方在批发市场做批发配送，春节疫情期间积压的大量货物已变质无法再销售，导致资金链断裂。本以为只有房子本身的贷款逾期才会涉及查封，所以隐瞒了除房屋贷款之外的其他负债，并表示卖方夫妻和儿子儿媳有一笔四联保的担保贷款也存在逾期，另外也有两笔信用贷款同样存在逾期。随后，卖方便收到了区法院查封短信提示，交易房屋已被查封，无法交易。
经过多次协商，黄女士和卖方最终和平解除协议。但黄女士付出的90万元首付怎么办？幸运的是，此前黄女士在经纪人的建议下，做了资金存管。交易无法进行， 90万元首付又退回给了黄女士，由此保证了首付资金安全。
二手房交易暗雷隐秘
资金存管使用虽稳但繁
由于二手房买卖流程复杂、周期长且涉及到的金额大，类似黄女士的遭遇，在实际交易中不胜枚举——许多业主不肯如实透露所售房屋的查封或冻结问题，却要求买房人先转账大额首付款；或急于套现，甚至意根本不在卖房，违法一房二卖；；甚至是过户后，卖方不配合户口迁出等各种违约纠纷，都会导致买房人房财两空。
而同样，对于业主来说，也担心房子卖出之后不能及时拿到钱，白搭进去时间与精力。
面对这样的交易风险，早在2006年时，原建设部就会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后，许多城市陆续建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理，即资金存管。
所谓资金存管，又称第三方存管，是将客户的房款放在第三方法定机构中存管（去年起，央行要求所有备付金账户的资金都放央行），待交易成功后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户。且这期间的活期收益，归业主（二手房原业主）方，息随本走。
如此一来，可有效规避一房二卖、房屋查封、资金交割后双方不配合过户等风险，保障交易安全和透明。
目前，国内的资金存管主要有四种方式：1）当地政策性监管，如住建委资金监管；2）城市本地合作银行存管；3）具有支付牌照的第三方支付机构账户存管；4）行业与专业机构合作存管，如新居住服务平台——贝壳找房，便通过与工商银行(601398,股吧)、光大、中信银行(601998,股吧)等合作银行，共同开展第三方资金存管业务。
但因为买房属于低频交易，此前的存管模式办理存管繁琐，需要线下签订协议、去银行开账户、材料领取递交等需要多次，很多客户觉得麻烦，不愿意做。尤其是业主方，担心会延长房款到账时间而不愿意做，更倾向直接打款的方式。而作业不规范的中介，更不愿自蹚这过程繁杂的池水。
因此，多年来，资金存管仍未在国内全面普及，其在各个城市的推行情况也不尽相同。据贝壳找房统计，资金存管比例最高的城市能达到98％，很多城市都能做到90％以上，但也有不少城市只有30％－40％或更低。分页标题
线上操作简化流程
推进资金存管行业建设
2020年，受疫情因素叠加，许多业主因为资金周转受阻，急售房屋，另外也有不少业主因为生意上的各类行为，名下房屋新增可各种抵押记录，担保关联，原本交易风险就大于新房的二手房，预警线进一步亮灯。
有关部门亦提前进行了风险防范——今年3月，住建部印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应建立交易资金监管制度，商品房预售资金应用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。
除省与直辖市外， 2019年全国范围出台针对二手房、新房资金管理政策的地级市超过50个；而今年上半年里，出台相关政策的城市已超20个。
资金存管无疑将成为规范二手房交易的重要监管手段，甚至是必要环节。
作为居住服务平台，贝壳找房在2019年时，就在此前银企直联模式的基础上，开始打造“平台+银行”的资金存管模式，用技术推动线上化建设。
据贝壳找房交易平台总经理伊凯介绍，消费者可以在贝壳平台APP上完成资金存管协议签订，通过线上转账或线下POS机刷卡的方式完成资金存管。 “从签订二手买卖合同，到贷款放款，完成了交易线上化闭环，实现了交易资金可视化监管” 。
据了解，贝壳已经和工行、中信、光大等多家银行正在开展合作建立资金存管平台，截至2020年7月，贝壳找房的银行资金存管业务，已经上线全国103个城市，很多城市二手房交易资金存管达到90%以上，大连、烟台的存管规模更是高达96% 。
在实际操作中，通过资金存管，也确实帮助合作品牌经纪人有效解决了资金和房产交割中存在的各种安全问题。
今年4月，郑州升龙城东门A店商圈经理李强经手了一单二手买卖。据李经理描述，签约前业主并未透露所售房屋有任何问题，但在合同签署时，门店出于资金安全考虑按照正常程序走资金存管，此时业主却表现出了不太愿意，强调自己“要用购房款去解抵押” ，并且在要求核房时，业主表示“查不了，回去再查” ，一直不配合。
在未核房成功且门店的建议下，客户将定金2万做了资金存管并成功刷入存管账户。过了大概一周，期间门店不断地催促业主进行核房查询，最终在核房结果中看到，业主的房屋显示被查封。
随后经协商，由于客户着急买房，存管协议目前已经解除，定金已返还至客户账户。
经过这样一个过程，客户和门店都不禁感叹：幸亏做了资金存管，否则这种风险下，客资金很可能受到损失。
对于资金存管未来的进步改良关键，伊凯表示，随着资金安全意识不断提升，资金存管将成为房产交易不可或缺的环节，行业平台的建设也会进一步完善， “未来，贝壳将不断优化交易流程，让产品使用更加便捷顺畅便利。希望消费者提升资金安全意识，可以主动提出来做资金存管，保障房产交易的资金安全；希望行业从业者把资金存监管作为自身的行业基本素质和基本要求；希望每一笔交易资金都能够被很好保护起来，尽量不出问题，顺畅安全；。保障交易资金安全，营造良好的房地产市场秩序。
（责任编辑：张洋 HN080）