xi说楼市|明年起，农民将获“新身份”！2大突破性利好来临，未来遍地华西村？农村与城市最大的

农村与城市最大的区别农村与城市，似乎存在很大的差异。但从本质上讲，其实是产业类型的区别。
对于绝大部分的农村而言，产业主流形态为农林畜牧、手工、低端制造等劳动密集型产业，而城镇则以第二、第三产业为主。
由于产业类型差别，农村人口与城市人口在收入上存在差异。在过去，即便作为绿色有机、新鲜空气、自给自足的代名词，农村依然像围城一样，里面的人想出去，外面的人想进来。
【xi说楼市|明年起，农民将获“新身份”！2大突破性利好来临，未来遍地华西村？】但农村的潜力实际是巨大的，落脚点便在于：广袤的农村土地。从生产要素角度来说，土地、资本、组织、劳动是生产四要素。其中土地更是最重要的生产要素之一，任何的生产资料都需在土地上完成，而资本、组织、劳动都是可后天获取的，土地堪称“生产资料之母” 。
农民作为集体组织的成员，与城市人口相比，其实具有十分独特的权利，其中最重要是一个即：只有农民集体成员才拥有集体土地的宅基地使用权、承包经营权、收益分配权。
很显然，如何用好农村土地，便是振兴农村的关键之钥。国家给这把钥匙的名字叫“城乡一体化” 。

城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村村民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。

从明年开始，农村即将迎来大变化， 2大突破性利好来临。
一、集体产权制度改革2016年12月，国务院印发《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》。
先解释一下文件的主旨，即农村集体用地产权按照股份制的形式分发到户，每户按照动态或静态比例获得集体用地的股权。在集体用地上开展的经营性活动、非公益性活动等等，均可按照分发获得的股份，实现分红。这是基于振兴农村实施战略的顶层设计。
看文字可能有些费解，举个例子就非常明白了。类似江苏华西村、安徽小岗村就是这一类农村集体产权股份制的模式。由此可见，明年起，农村户户皆可获得“新身份” ，摇身一变成股东。
这么做最直接的效果，显而易见是带动农民积极性，参与集体用地经营性活动的开展、建设，并带来收入的增加。
这份文件是2016年年底印发， 2017年开始实施。计划用3年左右时间摸排清楚农村集体资产清产核资，五年左右时间完成农村经营性资产确权到户和股份合作制改革。
今年7月，在经过差不多3年时间之后，农业农村部已全部完成总计5695个乡镇、60.2万个村、238.5万个组的集体资产清产核资。下一步，便是花两年左右时间，开始“确权到户与股份合作制”这一工作。
股份合作制可以用来干嘛呢？依然举一个例子帮助理解。
丰台泊寓是全国首个集体土地租赁住房项目，通过在集体用地上建造租赁住房对外出租，获得收益。这份收益，每个确权到户的村民都可以享受到股份分红。
其他也可以外部引进、内部自行开展旅游项目、田园项目、产业项目等，收益均可按照既定每户股份进行分红。
根据2015年即开展这项试点工作的县市表现看，当年全国4.7万个试点村民小组总计获得411亿元分红，收益还是非常不错的。
二、集体用地“三权分置” 。关于“三权分置” ，前几日我在专门文章中已经有过分析，其中涉及承包地的有偿可转让，宅基地的有偿自愿退出等。 1亩地补偿5-30万元不等。土地新规，有宅基地承包地这2类人将受益
已经在城市安家，但户口还在农村的人，未来可以选择退出宅基地，获得5到30万元一亩的补偿。这项政策目前正在试点中，今年又增加了安徽、江苏两省的试点，预计今明两年内大概率会出细则。届时，对于农村人口而言，又是一笔不菲的收入。
更重要的是，所有权、使用权、资产权三权分开之后，集体用地的市场灵活度大幅增加。土地，作为最根本的生产要素，流通性增强之后，更容易吸引资本、劳动、组织这其他三个生产要素的进入，形成更大的产业市场与闭环。与之而来的，则是集体产权的拥有者——农民，获得更好的收入与就业环境。分页标题

试点城市补偿标准
承包地：
重庆梁平县：1.4万/亩。
四川龙门村：每亩每年1000元，连续30年，等于3万/亩。
江苏金湖县：农村土地承包经营权和集体收益分配权合并补偿， 2.7万/亩。
宅基地：
陕西：西安22-25万/亩，关中其他地区14-16万/亩，陕南10-12万/亩，陕北16-18万/亩。
安徽宁国市：法定范围内面积， 4-6万/亩。超出范围部分， 2-3万/亩。
成都邛崃市：退出后准备购买商品房的，市域范围内30万/亩一次性补偿，市域范围外10万/亩。

很显然，农村正迎来历史性新机遇，未来有没有可能出现遍地“华西村”呢？
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