扒房|奇怪！南宁那么多公寓，真有那么多人买？开门见山

【扒房|奇怪！南宁那么多公寓，真有那么多人买？】

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开门见山，今天要说的是楼市谜之存在的公寓。
近年，南宁公寓越来越多，但真有那么多人买吗？
小襄观察发现，由于竞争太激烈，公寓的“求生欲”也越来越强。比如，在价格上让利，在产品上创新。
此时，对于购房者而言，或是好事。
公寓又多又难？
几年前，商业公寓很少见。
它一般只出现在地段好的地方。由于面积小，还能落户读书，一度很抢手。比如，金源CBD现代城的公寓。
不过，近年来，由于商铺、写字楼陷入“困局” ，为寻找突破口，不少商办项目纷纷往住宅靠拢，改成“可住可商”的商业公寓。
于是，我们看到，这两年南宁的公寓犹如雨后春笋般纷纷冒头，大有井喷之势。据小襄不完全统计，如今南宁在售的公寓项目，多达30几个。
这直接导致的结果就是，供应过剩。
截至2月，公寓供应远大于写字楼（来源：克而瑞）
截至6月，商业、办公库存积压很大（来源：克而瑞）
从数据可以看到，商业/办公库存积压较大，去化周期很长。
商办性质的公寓，似乎有点难。
并非完全没有市场
公寓那么多，真有那么多人买？
我们先看以下一些现象。
在4月份，有人一次买了万X茂的60套公寓。当时他连砸60个金蛋的视频，刷屏了朋友圈。
朋友圈刷屏内容
去年，还有好几个楼盘的公寓降价，引发一波疯抢。比如，江南玖X城的公寓，由于7字头的价格有优势，开盘场面比住宅还火爆。
去年玖X城公寓开盘引发热议
有人可能认为，这些或许是假象。也不否认，很多人是抱着捡便宜的心态去买公寓的。
再来看一些数据。
2019年2月-2020年2月，公寓一年成交量为37.87万㎡。
近一年写字楼和公寓成交对比（来源：克而瑞）
2020年1-6月，办公产品成交面积21.86万㎡，成交均价12078元/㎡，成交产品类型以小户型商务公寓为主，写字楼去化较为艰难。
可以看出，公寓比写字楼受欢迎，且价格与写字楼和住宅相差并不大。
这说明，公寓虽没住宅那么火，但均价不比住宅低，在南宁还是有一定市场。当然，也要看具体楼盘和产品。
如今市场上主打的LOFT公寓，由于改造比较灵活，可办公可居住，还能做成双钥匙房，出租起来还是比较吃香的。
有人买有人租，这样看来，部分公寓能在南宁越来越“顽强” ，也不无道理。
“求生欲”太强，公寓被逼进化
当供应多了，竞争大了，公寓的“求生欲”就体现出来了。
有的，直接降价促销。有的，在产品上做功夫。最近新出的公寓项目，融创金弈时代，就让小襄看到了公寓产品的进化。分页标题
融创金弈时代，打出“新青年社区”的定位，声称让年轻人住在一起、玩在一起。
具体怎么做呢？
南宁很多公寓都和住宅或写字楼混搭在一起，很少有专属的公共活动空间。即使住在同一栋楼，但日常很少交流互动。
融创金弈时代，占地55.6亩，容积率3.5 ，整个项目都是商业性质，规划有7栋公寓， 1栋商业楼。
项目效果图
除此，融创金弈时代不仅规划有园林，还融入社交的概念，将中庭园林打造成互动性空间，计划增设健身区、社交花园、便利站等年轻人的互动场所，社区商业与园林形成互动空间，公共空间加入智能设备等等。
商业配套效果图（现售楼部）
简而言之，就是整个社区如同住宅小区一样，基本的配套都有。社区式的公寓，目前在南宁比较少见。
不过，也要提醒， “共享社区”不仅要看兑现效果，更考验后期的运营。
再来看产品。
项目主打建面约29-54㎡的LOFT公寓，层高约5.09米，产权为40年，毛坯交付。参考周边8字头、9字头的价格，门槛并不高。
以最小建面约29㎡户型为例，若卖9000元/㎡，总价27万，商业贷款首付13.5万元，月供约1500元。这样的首付和月供，对比很多住宅和公寓，已经很友好了。
建面约35㎡公寓户型图
在小襄看来，公寓有如此改变，是因为竞争太大，被逼的。融创金弈时代假如能奔着“新青年社区”走到底，算是走出了差异化。
换个角度来看，开发商“被逼”做出更多的附加价值，对购房者而言，未尝不是件好事。
位于五象西，正地铁，不缺人
当然，产品再有亮点，公寓还是逃不掉“地段为王”的定律。
扒房VIP群资深投资人士曾说过：买住宅，要考虑以后谁接盘；买公寓，要想到以后租给谁。
扒房也说过很多次，要买公寓，优选地段好、近地铁、周边人流大的项目。
在此基础上，我们再看来融创金弈时代的地段。
项目鸟瞰图
项目位于那洪大道10号，属于江南经开区范围。不过，那洪大道与五象大道衔接，沿路直行8公里左右，开车十几分钟，便能抵达总部基地。说它位于五象西，好像也说得过去。
项目地图位置
此外，地铁4号线（在建中）西段（洪运路站-楞塘站）预计年底开通运营，其中通源路站距离项目约100米。
搭上4号线（在建中），项目与总部基地站只有5个站。且5个站点以内，还能换乘2、3、5号线，去往五象总部基地、朝阳商圈等地，还是比较方便的。
即将开通的4号线（在建中）站点
但必须承认，融创金弈时代所处地段不算热门。好在，周边并不缺人。
先看这张热力图。
项目周边热力图（越红代表人越多）
融创金弈时代周边是江南客运站、大沙田一带，人气非常旺。而项目落址之处就显得比较“冷清” ，其实与片区规划为产业园有关。
项目周围，是成熟的经开区产业园，聚集了鸿基工业园、金凯工业园、物流中心等园区，进驻了研祥智能、瑞声、海王等知名企业。产业园人口密度不算大，但不乏对住房、租房的需求。
总的来说，融创金弈时代属于“进可攻，退可守”的地段，不缺地铁，未来也不缺人流。
进，衔接五象，距离总部基地只有5个地铁站，与那边的公寓对比，价格会低很多。退，对接江南老城区，人气和配套都有。
结合产品来看，融创金弈时代若还有价格优势，放到市场上，竞争力还是可以的。
谁适合买公寓？
存在即合理，公寓不适合所有人，但总有适合它的人。
小襄认为，以下几种人，可以考虑买融创金弈时代这样的公寓。
首先，手上没什么钱，想在南宁有个窝，但也不想过得太憋屈的年轻人。十来万的首付，一两千的月供，还有地铁，有共享配套。未来换房，还能拿来出租。
其次，想保全婚前财产，且不在乎学区、落户等问题的单身人士。首套房票没浪费，以后结婚，两个人合力买房，也有更好的选择。
再次，房票名额已满的投资客，拥有“包租公”梦想的人。层高约5.09米的LOFT公寓，布局比较灵活，做成双钥匙出租，或拿来做青旅、酒店、工作室，功能比较灵活。
商业公寓和住宅公寓对比
当然了，投资商业公寓，更适合长线持有。抱着“炒房”目的，短时间内想要转让，获取高回报的人，商业公寓并不适合你。
目前，融创金弈时代建面约29-54㎡的LOFT公寓诚意登记中，周末售楼部还有剧本杀等活动，有兴趣可以约朋友去玩玩。
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文|郭小襄编|七小剑