楼市、股市投资的秘密，今天一次性讲清楚！

作者：六土来源：功夫财经01最近股市火爆，有一个段子很也很火，说的是交易中心一部分人卖了房子准备冲进股市，而另一部分人认为股市高位，清了股票买了房子，两拨人互相对视、心中默默地说对方是SB 。股市投资者自称“股民” ，房市投资者自称“多军” 。股民和多军互相看不上、互相鄙视已是常态。股民在理念和技术上鄙视多军，认为其没有技术含量、手法单一；多军在收益和仓位上鄙视股民，认为大多是屌丝还不赚钱。

其实从投资的本源和基础来说，这两者压根没有本质区别，所有的楼市投资理念几乎都可以在股市找到理论依据。举个例子：很多投资人问小城市投资还是大城市，小城市投资其实对专业程度要求极高，用股市思考，你是在绩优股里面选到好股票概率大，还是垃圾股？自己体会一下。虽然有垃圾股专家，还很成功，但是，适合普通人吗？在小城市中选筹就和垃圾股选筹一样、难度很大，尤其是跨城市投资人胜算非常之低。由于股市理论研究者众多，市场波动周期短导致研究样本更多，股市要比楼更为复杂和完善，但是楼市由于其产品非标准化，即使同一小区，甚至同一栋楼都很难有标准价格，而且往往在二手房市场（三级市场）上投资夹杂着经营模式，玩法更多更丰富（凤变冰、药单、劏租、出租、民宿等等）。非标夹杂着经营手法，使楼市看上去好像也蛮复杂，其实并非如此。如果股民和多军能够将自己已有的投资理念迁移到另外一个市场，就可以提高投资效率。凡是股市想不通的，用楼市想想；楼市不明白的，用股市类比。你会发现这样思考很多想不明白的都会迎刃而解。02从投资的底层逻辑来说，股市和房市根本没有本质的不同，楼市投资即股市投资、股市投资及楼市投资，如果非要找出不同，就是大陆的楼市不会被平仓（港澳会）、而股市会。从顶层设计看，楼市、股市都是为了解决资金问题而设立的，楼市是为了解决政府资金、股市是为了解决国有企业融资问题，这都是初衷。从投资角度看，楼市和股市更是有着大量完全一致的底层逻辑。

先从投资标的的本质看，楼市和股市投资的都是标的物背后的经济价值，股市投资的是股票背后所属企业的经济价值，是企业盈利能力、市场扩张能力在股票市场上的表现；楼市投资的是不动产背后所属城市和地块的经济价值，是区域建设投入和产业升级能力在不动产市场上的表现。这才是两大市场的本质。从现金流看，楼市和股市都是为数不多的可以产生现金流的投资品，楼市有租金、股市有股息，两者都可以源源不断产生稳定现金流、仓位越大、现金流越多。从技术层面看，楼市和股市投资都有技术面和基本面，基本面好理解，技术面则很多人不认同。股市的技术面是量价关系、K线组合、图形、均线、技术指标；楼市投资由于不能标准化，所以暂时没有技术指标，但是也有量价关系，量在价先，现在大量关于楼市的市场分析都是月成交量、季度成交量就来源于此，而且随着REITs的推广，一个金融化的楼市投资品种同样会有K线、组合、均线、指标。股市中谈到的大量名词都可以用于楼市，政策底与市场底、戴维斯双击和戴维斯双杀、阿尔法和贝塔都可以用来解释楼市的现象，甚至预测市场。股市的熊市多为政策底先出来托底，然后市场逐渐走出底部，也有市场已经见底，政策向好后一路向上的；楼市也是如此，例如深圳是市场先见底， 11月11日政策转向导致上涨，也有很多城市先放松限购或引入人才、政策见底，然后市场逐渐走出底部。戴维斯双击就是业绩和估值双增长，戴维斯双杀就是业绩和估值的双双下降，放到股市里很好理解，放在楼市中双击可以理解为被市场忽视，但是未来增长非常强劲的城市或片区，例如这轮行情之前的苏州和东莞，而双杀就是市场氛围火热但是城市未来向好的因素存疑。简单地讲，所谓阿尔法收益最普遍的意思就是超越市场水平的回报，阿尔法衡量收益；而和市场一起波动的部分叫贝塔收益，贝塔衡量风险。在股市中专业投资人都追求高阿尔法低贝塔的组合，当然难度很大。楼市中同样追求高阿尔法和低贝塔，同样很难，高收益来自笋盘与杠杆，而低风险则来自区域确定性和好的产品。此外，楼市中所谓的“融资手法” ，长债短投、股市也一样可以找到、可以使用（当然完全不建议）。至于代持、裂变这些所谓黑科技，股市中并不罕见。03多军经常谈到长持，长持在股市其实是从价值派而来的，而价值派最重视的就是买入，也就是低估买入。其实说明长持并非随时可以买，例如，市场狂热和暴涨时就不能以长持思维买入，而是以股市趋势派的方法，做波段和差价。那么2016年-2018年很多城市其实不是一个很好的长持买入点。
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从杠杆角度观察，股市的杠杆力度更大，爆仓更多，通过观察爆仓可以发现：爆仓者无一例外都是没有流动性补仓，都是被动卖出。那么从投资上讲被动卖出就是造成损失的第一原因，而造成被动卖出的第一原因是流动性。楼市投资人也一样，只要你是被动卖出，一定是卖在低点、卖在低价，一定是因为流动性才会被动卖出。所以，投资品赚钱都一样，不要因为你自己某种原因要用资金而被动卖出。从资金管理角度观察，股市做到最后，不是选筹和高抛低吸，而是不断买入持续增加仓位才能赚大钱，那么资金管理极为重要，留多少资金、留的资金何时买入、买多少，如何保持流动性和资金成本之间的关系。楼市到最后也是这个，资金管理重于杠杆和选筹，大仓位重于笋盘。如果看投资策略，你会发现房股更是相通。我经常说一句话：如果像投资楼市一样投资股票，你也能赚钱；如果像炒股一样炒楼，你也会亏损。还有一句话：股票和房产没有什么不同，最根本不同在于流动性不同，而流动性才是造成亏损的主要原因。很多人之所以能够从楼市赚到钱，很重要的原因就是楼市流动性不好，即使横盘或者跌价也不容易卖出、找不到买家或者无法在心理价位卖出，被动持有导致最终等来牛市获利。而在股市，一旦横盘或者跌价，投资人只需要点点鼠标、一秒钟就可以卖出股票，导致追涨杀跌最终亏损。

可以设想，如果把某小区所有的房子资本化，分成很多股，每股1元，可以24小时在楼下中介店看到价格波动的K线图并且随时买卖，这种状态下估计楼市也是“一盈二平七亏” ，不信看看未来REITs上市，散户赢家多还是输家多。无论房产还是股票，无非是一种投资载体，都要满足投资的最基础逻辑，遵循投资最基本规律。将标的物抽象剥离开来，寻找最本质、最基础、最长久的东西，才是投资人应该追求的，而不必拘泥于哪种标的物更有效。对于不同的人、不同的资产量，房股各有局部的优势、同样有局部劣势。普通人最佳模式其实是房股兼修。房股本相通，大道乃配置！