乐居网深圳|政策效应立马见效！二手房冷却，资金转移公寓？此次

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此次，购房要3年落户、3年社保，基本上堵住了炒房。不过，这个“3年落户+3年社保”的组合，比长沙要狠，这略微超出预期。

2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。但凡在深圳长期工作居住的人，都知道，离婚炒房，在深圳居民眼里，就是家常便饭。
特别是，在近两年“新房打新”和炒房创富的刺激下，深圳离婚潮愈演愈烈，有钱人能离得离婚了。这次，直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞，未来假离婚没有激励了，也可为精准调控。
“去年双十一，深圳豪宅税废了，结果把房价拉高到这个程度。 750万全市一刀切，对东部、中部、中小户型、非学位房，没有多大影响。影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等，这些都是去年以来涨价比较多的高价盘，也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。 ”在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这样的情况本可以避免。
合富辉煌顾问广深莞区域副总经理兼深圳公司总经理李举明认为，这次新政还是针对“有钱人” ，对高端市场有影响，深圳现在目前买多套房，假离婚，用其他的手段来规避政策，多套房还是有钱人在玩，减少投机客群，新入户、假离婚、短炒的，但对于真正的刚需影响不大。住宅限制明显，钱会流入股市，值得注意的是，对深圳核心地段的公寓会有一定的促进作用。
资深媒体人朱文策表示，深圳通过这次新政表达了非常强烈的对外地投资型购房的不欢迎态度，超出市场预期。
主要特征依然是以需求管理、短期干预为要点，对于短期市场会有稳定的功效。但一味压制需求不能带来市场的长治，我们仍要呼吁，短期干预一定要与长期治本策略相呼应，深圳要努力提高住宅用地占比，缩减商办工业努力，尽速增加商品住宅供应。
都知道是因为供应矛盾加剧造成的结果，但增加供应谈何容易？
2020年都过去半年了，福田竟然只有一个拿证项目，今年福田新房真的是“老大难”！
今年买房打新难，海纳公馆5套房， 1000多人抢，最后还发生维权；光明、沙井、宝中，都已经进入白热化阶段，二手房反价成风，最夸张的是连曾经二线关外的龙华，其金享利小区的挂牌价已经飞到16.7万/平！
市场进入恐慌性购房状态，新生区域拥有政策加持， “卖未来”这一套非常吃香。如今的福田在市场现状看来已是低洼区。其根本矛盾还在于深圳长期以来供应土地的缺乏。
供应最紧张的区域就数福田。 2020已过半年，福田只有一个拿证项目，而全年计划入市的只有2691套新房，因此要买福田的新房才是真正的难！
这个难，不仅仅在于限价之下开发商入市的意愿弱，更在于寸土寸金的福田CBD已经入市即10万+新盘，有低门槛上车的机会，来一个被市场消灭一个。
福田“巨变”的吸引力
如今福田配套可以说是全市的“顶配”！
金融业+产业规划+教育+医疗+行政中心=深圳核心CBD
福田区对于深圳乃至中国的的CBD构造地位，在上一篇已经讨论过《一场没有悬念的PK ，你大哥还是你大哥！》
无论是夯实金融中心地位，还是中心功能的规划提升，其本身丰富的城市资源，都是深圳城区毋庸置疑的TOP1 。
近年来，从福田区政府发布的区域发展规划来看，福田的吸引力主要是CBD的进一步升级，其他配套的不断完善。但是努力的福田也争取不来更多的住宅供应。
受迫于福田无地可开发的窘境，持续增长的商住需求，正在逐渐向以商业商办、居住、文化为主的梅林片区转移。
更何况，这也是最近五年来区域极少出现的大型购物综合体物业，自然也给区域众多改善型人士更多的空间想想。
值得一提的是， “四中心”之一的梅林片区被规划为“梅-彩深圳智谷” ，紧邻塘朗山、笔架山、莲花山三大城市生态的梅林，将打通生态景观廊道有其特有的优势。
所以梅林未来不仅是高端企业、高端项目的集聚地，也将被打造成绿色生态宜居新城区、优势生活示范区。
梅林片区规划有290万平以上的旧改，包括150万平的大康旧改、39万平的深圳市新一代信息技术产业园、30万平的中康生活区旧改等十余个项目。
已完成的旧改项目包括40万平的卓越城， 36万平的绿景虹湾，改造力度可见一斑。分页标题
旧改势头如火如荼，势必要带领福田新生，而福田新建住房价格也就是在10年间上涨了230% ，在各区里也是当前新房房价最高的区域之一。
上半年只有一个拿证
项目入市都是千万级！
供应数量上，一如既往，福田今年入市的新盘极少。据深圳中原数据统计，除了该项目，今年福田在售项目有9个。毫无例外，都是千万级别！
虽然福田还在动工的项目很多，比如泰安名苑、富通·九曜公馆、福安小区旧改等，但今年能有所动静的预计只有4个，只能说这些旧改完工后，未来的福田新房供应量才会有所改善。
而南山区在售新房有12个，今年有望入市的新盘却有接近20个，从供应数量来看，福田还略逊一筹。
价格方面，先看预计入市的4盘▼
加福华尔登府邸、海德园和天健天骄北卢由于是住宅属性，都被认为入市定价将在10万/平左右，总价算起来更是在千万级别以上。
皇庭世茂裕玺备案的全部是公寓，均价约8.85万/平，单价区间7.5-11.6万/平，总价区间在942-3461万/套，还有一套房屋处于限制状态被区局锁定。
而6月福田在售的住宅均价在9万-10.5万/平之间，在售的公寓价格是在7.1万-15万/平之间。

▲福田部分在售公寓价格和套数
不论是住宅还是公寓，福田新房没有最贵，只有更贵！性价比最优选择，就只有嘉鑫辉煌时代。
该项目目前在售商务公寓面积段是46-68平，均价为7.1万/平，总价在308-521万之间，属于福田价格最低的新盘，没有之一！
百万起，也能成福田主人福田性价比最高投资盘
好区域谁都想抢，但福田住宅的价格也是高攀不起，想要低价“上车”福田，性价比最高的新盘仅嘉鑫辉煌时代。
首先，福田梅林中心地段决定了嘉鑫辉煌时代的价值。位于福田CBD区域，旧改发展迅猛，未来的潜力无限。双地铁站交汇，项目一路之隔就是4号线和9号线交汇的“上梅林站” 。
除地铁外，梅林片区临近北环大道深圳主干道，通往各区都是四通八达。
其次，辉煌时代的商业配套高端多样：项目自带约1万平商业，能满足日常的购物休闲需求，一路之隔的卓悦汇购物中心，梅林片区最高端的商业，也是深圳的标志性商业。
一公里范围内聚集了天虹商场、新世界百货、佐阾虹湾购物中心等多个商业中心， 10分钟车程或3个地铁站的距离就可以享受深圳最大品牌最齐全的中心区商圈。此外，项目距离深圳市中心区的千亿市政文体配套也是几步之遥！
当然，少不了较高租金回报率！受益于地铁口和卓悦汇，福田梅彩片区的中高端租金价格在4000-33000元/月之间，片区整体租金价格偏高。

▲上梅林房屋租金价格&理想公馆租金价格
参考嘉鑫辉煌时代对面的理想公馆，租金最低为7000元/月，最高为33000元/月。
而且，周边的租客来源稳定：梅林商务氛围浓厚，周边的卓越城、理想城、福田国际电子商务产业园、华强云产业园等办公楼及产业园区环绕，由此产生大量的居住需求，需要嘉鑫辉煌时代来满足。
投资者在选择公寓时一定会以城市的核心地段作为最为重要的衡量标准，深圳核心地段的公寓产品保值增值的能力也更强。租金的加持和租客的稳定来源让嘉鑫辉煌时代的投资机会更具有诱惑力！
【乐居网深圳|政策效应立马见效！二手房冷却，资金转移公寓？】作者 / 塞兑