保利|话企｜销售额下滑却逆势拿地，保利地产打的什么“算盘”？

三年前，保利地产(600048,股吧)喊话“未来两到三年，重回行业前三” 。三年后，保利地产在头部房企小心谨慎之时，仍旧坚持积极拿地，弯道超车决心尽显。
不过，仅从2020年上半年销售业绩来看，保利地产实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12% ， “重回前三”之路似乎并不好走。
要想“重回前三” ，保利地产必须突破两大难关：一个是，突破近几年增速迅猛的融创中国；另一个是，迈进常年霸占前三宝座的“碧万恒”设下的6000亿门槛。
亿翰智库显示， 2019年碧桂园、万科、恒大分别实现销售额7715亿元、6312亿元、6205亿元。而同一年时间，保利地产销售额仅为4618亿元，不光被前三甲远远甩在身后，距离第四名融创中国也差了近千亿元。
拿地态度转变
2020年，一向求稳的保利地产开始发力。这一态度的转变直接体现在了保利地产的拿地策略上。
2019年，保利地产拿地力度有所下滑，新增拓展项目127个，新增计容面积2680万平方米，同比下降 14%；对应总地价1555亿元，同比下降19.3% 。
2020年，保利地产拿地策略转为积极。财报显示， 2020年第一季度，保利地产新增土地储备面积459万平方米，同比增长60%；拿地金额347亿元,同比增长117% ，增速迅猛。
第二季度，保利地产更是乘胜追击。仅在6月29日一天时间，就豪掷百亿资金。一方面，保利联合侨鑫在“大本营”广州以33.49亿元底价竞得天河科韵路一宗宅地，楼面价41329元/平方米；另一方面，保利子公司在东莞以66.01亿元底价竞得虎门高铁站TOD地块，楼面价6275元/平方米，此外配建工程还需投资23亿元。
不过刚刚拍下的上述两块土地暂时还未在保利地产发布的获得房地产项目公告“亮相” 。财经网(博客,微博)根据保利地产发布拿地公告汇总， 4月拿地金额57.33亿元；5月拿地金额170.06亿元；6月拿地金额86.99亿元。也就是说，保守估计，保利地产上半年合计拿地金额高达661.38亿元。
此外，克而瑞发布的房企新增土地货值排行榜上，保利地产从2019上半年的1166.2亿元增至2020上半年的2060.3亿元；排名也从第十迅速攀升至第二。
和保利地产的积极动作形成鲜明对比的是，其他头部房企在拿地态度上的小心谨慎。
克而瑞数据指出，万科、金茂上半年投资金额同比降幅近6成。中指数据显示，前10房企拿地销售比仅有28.4% ，远远低于50家代表房企的拿地销售比38.3% 。易观智库房产中心研究总监严跃进介绍，拿地销售比在一定程度上可以反应房企拿地的积极性。
中房商学院副院长邓明政向财经网分析，一方面，头部房企的谨慎态度是相对于追求规模的中大型房企和“饥不择食”的中小型房企而言的，表现为有条件拿地、拿好地、不盲目拿高价地；另一方面，一线阵营房企土地储备相对充足，拿地压力不大，因而也会更倾向于降负债求稳。
销售额严重下滑
某房企投拓岗员工告诉财经网，拿地策略受集团的投资策略风格影响很大，不过最大决定因素还是“口袋里有没有钱” 。其中，销售金额和销售回款是影响拿地的重要指标之一。
严跃进亦表示， “销售市场好，房企的拿地意愿会更强。 ”
贝壳研究院数据显示，上半年，恒大共斥资764亿元在全国39城市拿地119宗，拿地销售比为23% ，比去年同期上涨了14个百分点。
恒大积极拿地的背后是其屡创新高的销售额和销售回款。上半年，恒大累计实现合约销售额3488.4亿元，同比增长约23.8% ，累计实现销售回款约3120亿元，同比增长66.5% ，销售额和销售回款均刷新历史同期最高纪录。
相反，克而瑞报告也指出，多数房企上半年减缓拿地的原因在于销售受阻、资金情况不容乐观。分页标题
然而，保利地产的拿地节奏并未遵循这一规律。和积极的拿地策略相反， 2020上半年，保利地产销售额严重下滑。 2020年1-6月，保利地产实现签约面积1492.24万平方米，同比下降8.81%；实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12% 。
亿翰智库数据显示， TOP10房企中，有4家房企2020年上半年销售额出现下滑。其中碧桂园权益销售额2669.5亿元，同比下滑5.3%；万科完成销售额3204.8亿元，同比下跌4.1%；融创中国实现销售额1952.7亿元，同比下滑8.8%；保利地产则以11.12%的下滑比例位居榜首。
疫情期间，线上销售成为各大房企的“救命稻草” ，保利地产也以自主研发的小程序“悦家云”以及线上直播的多样化方式参与其中。
2月13日，保利“红人计划”在全国80多个城市推出房产直播。房天下网上售楼处数据显示， “红人计划”累计观看人次超千万。
2月29日，保利联合抖音推出了保利山东3城14盘联动展现项目信息，并在线秒杀特定房源。保利（青岛）数据显示，秒杀阶段，半小时销售102套房源，认购额超2亿元。
不过从保利地产上半年下滑11.12%的销售额来看，线上销售“雷声大、雨点小” ，并没能真正救保利于疫情之中。
逆势拿地，原因何在？
为何保利地产在自身销售业绩大退步之时，还要大举拿地？一位资深地产人士向财经网分析， “可能受到重回前三计划的影响。 ”
2017年12月保利地产股东大会上，董事长宋广菊表示， “未来两至三年，公司要重回行业前三。 ”彼时，保利地产被挤出前三已久，上一次位列前三还是2012年。
2016年开始，保利地产销售额常年位居第五，销售额还与排名第四的融创中国逐渐拉开差距， 2019年，融创中国完成销售额5562亿元，比保利地产的4618亿元，整整多出944亿元。
2020年是宋广菊喊话“重回前三”的第三年，也是“重回前三”能否兑现的关键时刻。对于保利地产来说，其他头部房企维稳、降负债的时候，反而给了保利地产“弯道超车”的机会和可能性。
此外，上述地产人士还表示，央企背景也决定了保利地产需要承担一定责任。他介绍， “四、五月份至今，招拍挂市场上，国资背景的企业出现频繁。 ”
以北京市场为例，此前经济观察报报道，截至5月21日， 2020年北京成交的30宗商品住宅用地中，央企和国企拿走了17宗，民企累计拿走6宗土地，剩下的7宗由央企/国企和民企联合体获得。从土地出让金的贡献上来看，央企和国企为北京商品住宅用地市场贡献了702亿元，占比62.7%；另外，由央企国企参与的联合体贡献了174亿元土地出让金。也就是说，央企国企直接或参与拿地对土地出让金贡献份额接近8成。
而良好的现金流状况也为保利地产提供了拿地条件。财报显示，截至2019年末，保利地产净负债率56.9% ，较上年下降23.6个百分点，杠杆水平改善明显。 2019年末，保利地产有息负债2700.49亿元，货币资金1400亿元，现金短债比为2.1 ，短期偿债没有压力。
2020年一季度，保利地产实现营业收入238.35亿元，同比增长5.54%；实现归母净利润23.79亿元，同比增长2.55% 。报告期内，公司实现现金回笼610亿元，回笼率为86% ，较去年同期提升6个百分点。
疫情期间，保利地产依旧保持营收净利双双增长，算得上是不错的“成绩单” 。但上半年高达11.12%的销售下滑，也在提醒保利地产不能掉以轻心。
2020年已经过半，上半年销售不“给力”的保利地产能在下半年逆风翻盘，如期兑现“重回前三”的约定吗？
（责任编辑：徐帅）