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土地风暴虚晃一枪是楼市失控的重要原因

由国土部发起组织的 土地风暴也搞过好几次 ， 也追查过几个案子 ， 但是 ， 每次都是风声大雨点小 ， 最后不了了之 。 土地是房地产的基础 ， 土地 政策是控制楼市最重要的手段 。 但是 ， 土地政策总是失灵 ， 也是有很多的原因 。 不管怎么说 ， 土地政策失灵 ， 是导致多年调控不到位的重要原因 。
房地产这个行业 ， 看起来挺简单 ， 就是征地、盖房、卖房这么点事 ， 其实 ， 还是很复杂 ， 否则这么多年一直都是人们关注的热点 ， 政府多年调控 ， 总是不如人意 。 当然方方面面的问题很多 ， 今天说关于土地的两个问题 ， 一个是土地征用以后 ， 两年不用要无偿收回的规定 ， 一个是开发商不能用银行贷款买房的政策 。 这两个政策 ， 看起来都很有力度 ， 但是 ， 最后都是不了了之 。

关于第一个问题 ， 大家都比较熟悉 ， 因为有很多例子 ， 比如李超人在内地大量圈地 ， 但是 ， 并不开发 ， 等十年八年之后 ， 把土地卖出去 ， 一块砖都不用 ， 就能赚个十倍八倍的钱 。 有人就说 ， 在中国真正的大开发商都是不搞项目的 ， 更不会盖房子 ， 人家就是买地买地 ， 这才是真正的大地主 。
他们说 ， 你现在看到的这些著名的开发商 ， 在人家那里都是小老弟 ， 但是 ， 那些大老板是谁 ， 我们确实不知道 。 不过 ， 李嘉诚可是大名鼎鼎 ， 无人不知无人不晓 ， 如果把李嘉诚旗下的公司资产全部算下来 ， 这个确实是一个巨无霸企业 ， 比内地的开发商规模大多了 。 规模大 ， 还不是主要的 ， 主要是人家的资产负债率要低得很 。 不像内地的这些大开发商 ， 号称身价几百个亿、几千个亿 ， 但是 ， 只要银行紧一个扣 ， 他们就要哇哇叫 。 首富也一样 ， 王健林还不是把文旅项目全部转让出去还账了 。

按说 ， 是不应该出现这种情况的 ， 不盖房子那叫什么开发商 ， 囤地比搞开发的利润还高 ， 那么岂不是助长了歪风 ， 那城市还成什么样子？但是 ， 这就是事实 ， 这也是 ， 我们经常能看到在城市规划范围内 ， 也能发现一大片一大片的荒芜土地 ， 有的圈了个围墙 ， 有的装了铁栏杆 。
其实 ， 《中华人民共和国土地管理法》规定 ， 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地 。 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地 ， 一年内不用而又可以耕种并收获的 ， 应当由原耕种该复耕地的集体或者个人恢复耕种 ， 也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的 ， 应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的 ， 经原批准机关批准 ， 由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的 ， 应当交由原农村集体经济组织恢复耕种 。
【马跃成|楼市调控的两个杀手锏为什么都失灵了】为什么这么好的规定 ， 不执行 ， 如果不执行的话 ， 也算是违法犯罪了 。 但是 ， 事实上执行中的问题太多了 。 有主观的原因 ， 也有客观的因素 。

政府还有一个规定就是开发商征地钱 ， 必须是全部自筹 ， 不能到银行贷款 。 2008年的时候 ， 因为受到美国次债危机的影响 ， 国内房地产行业也出现了断供潮等情况 ， 这让监管部门对房地产金融提高了警惕 。 当年8月27日 ， 央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》 ， 要求各金融机构严禁放贷给开发商买地 。 《通知》要求 ， 严格商业性房地产信贷管理 ， 金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款 。、
2010年的国发10号文件中也规定“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中 ， 其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利” 。 中国人民银行规定 ， 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 ， 如果某开发企业的股东将他的贷款提供给了企业用于缴纳土地出让金 ， 就是明显地违反了中国人民银行的有关规定 。

也就是说 ， 按照公司法有关要求 ， 公司的控股股东等不得通过改变关联公司、关联交易、内部交易搞利益输出 。 又如 ， 违反贷款管理办法的规定 。 贷款管理办法规定 ， 借款人不得擅自改变贷款约定的用途 ， 不得将信贷资金转贷等 。 一句话 ， 就是不管通过什么渠道 ， 银行的资金不能流入到开发商手里 ， 用于征地 。分页标题
因此 ， 这几年 ， 开发商征地很多资金都是通过民间融资来的 ， 民间资金成本高 ， 利息高 ， 也给开发商带来了巨大压力 。 也有些开发商就是死在了这条路上 。 现在国家对民间金融也进行了打击和清理 ， 也有些开发商通过民间集资 ， 最后出现了问题 ， 陷入庞氏陷阱 ， 坑死了不少普通民众 。 因此 ， 现在开发商通过社会融资的渠道也是越来越窄 ， 这就导致了很多小开发商没有办法征地 ， 因为自身没有这个实力 ， 有没有融资渠道 ， 只好退出土地市场 。

但是 ， 事实上 ， 对那些著名的开发商来说 ， 动辄几个亿、十几个亿、几十个亿的征地款 ， 主要还是来自银行 ， 没有一个企业能有几个亿的现金用于征地 ， 但是 ， 对银行来说 ， 房地产总还是一个优良贷款 ， 只要保持房价不降 ， 带给开发商的钱就是安全的 。 所以说 ， 开发商被银行控制 ， 银行也被开发商绑架 。 最后倒霉的还不都是购房人 ， 银行一方面要给开发商输血 ， 一方面还要保护房价不降 ， 这就是我们看到的实际情况 ， 也是我们面临的困难局面 。
因为 ， 银行贷款给开发商买地容易造成开发商大量囤地 ， 推高土地价格 ， 一旦价格回落 ， 商业银行面临的风险加大 。 实际上 ， 现在银行对房地产开发商的贷款非常谨慎 ， 遵循着总量控制、有保有压的思路来审批贷款 ， 根本没有执行贷款不能用于开发商征地用途的规定 ， 这个规定也不好执行 ， 也是实际情况 。 因此 ， 对银行来说 ， 平时合作较好、信誉度较高的房地产企业还是采取继续支持的态度 ， 但一些小的房地产开发商的融资就比较困难 。 房地产行业将会形成大开发商战略选择、小开发商面临淘汰的格局 。
房地产业是一个资金密集型的行业 ， 每个环节都是需要大量的资金 ， 因此 ， 房地产业的负债率也是相当高的 ， 有的甚至达到80% ， 还有的超过百分之百 ， 就是贷款超过了资本总额 ， 贷款多是好事 ， 但是 ， 贷款利息太高 ， 对一些开发企业来说 ， 也是致命的伤 。 【本文由“马跃成”账号发布2020年7月11日】

来源：(网络)

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标题：马跃成|楼市调控的两个杀手锏为什么都失灵了