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“短期看政策 ， 中期看土地 ， 长期看人口 。 ”这句话被视为研判楼市的一条准则 。
政策代表杠杆、土地代表供给、人口代表需求 ， 杠杆、供给、需求恰是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量 。
其中 ， 杠杆、供给的威力又通过需求来体现 ， 如杠杆*需求往往能刺激出指数级的购买力 ， 供过于求还是供不应求 ， 也取决于需求的变化是否快过供给的变化 。
所以 ， 人口是一个看似长远却能影响楼市和房价的根本性力量 。
过去的20年是中国内地楼市的黄金20年 ， 从一二线到三四五线 ， 房价无不鸡犬升天 。 究其原因恰在于其吃尽了建国后的三次人口红利 。
那么 ， 未来20年呢？情况有点不妙
接盘侠后劲不足了 。
据第一财经报道 ， 在过去十年里 ， 我国出生人口（即10后）合计达16306万人 ， 比本世纪第一个十年的出生总人口（00后）约多48万人 。
不过与庞大的基数和8090后的人口相比 ， 这点儿增量是毫无意义的 。
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第一财经采访人员梳理历年统计公报发现 ， 我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.2亿、2.1亿、1.63亿（16258万）、1.63亿（16306万） 。
既是说 ， 00后比90后少了足足约5000万人；00后+10后比80后+90后足足少了1.04亿人 ， 降幅达25% 。
如今最早的一批00后们已经开始迈入大学和社会 ， 马上就要面临人生“三大事”：买房、结婚、生子 。
换言之 ， 未来一二十年 ， 00后、10后将慢慢地替代80后、90后 ， 成为楼市接盘侠中的主力军 ， 即业内所说的刚需 。
且不说 ， 这些00后、10后已经有父母的房子可以继承（即他们的“刚性需求”远没有8090后们那么“刚”） ， 单是总需求盘子25%的收缩就足以对市场产生不可估量的影响 。
更糟糕的是 ， 这种局面已在不可逆转的道路上越走越远 。
2019年 ， 我国出生人口1465万人 ， 人口出生率为10.48‰ ， 与2016年全面二孩放开之后的1786万人相比 ， 整整减少321万人 。 即是说 ， 二胎政策对我国人口的提振效应仅是昙花一现 。
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另据中国社科院2019年的预测 ， 如果中国总和生育率一直保持在1.6的水平 ， 人口负增长将提前到2027年出现 。
楼市里的接盘侠 ， 就像股市里的韭菜 ， 当他们量大又活跃的时候 ， 叠加政策杠杆刺激 ， 不用想 ， 整个市场肯定鸡犬升天 ， 垃圾股股价（中小城市房价）和优质股股价（大城市房价）比翼齐飞 ， 蒙着眼买都能涨 。
可一旦接盘量（韭菜）不够 ， 市场分化就成了必然 。 强者恒强 ， 弱者愈弱 。
在股市 ， 资金会抱团基本面强劲的优质股 ， 它们的股价则是没有最高只有更高 ， 而那些没有业绩支撑 ， 靠概念炒起来的则被打回原形 ， 乃至灰飞烟灭；
在楼市 ， 经济实力强、发展后劲儿足的城市则能继续抢到大量蛋糕（人口） ， 房价则是摁都摁不住 。 就如今年 ， 去年抢人大战中表现最出色的一些城市 ， 恰是今年楼市反弹以来最火的城市 ， 典型如杭州；
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那些缺少人口和经济支撑的 ， 则千方百计想着给楼市松绑 ， 如“救市尺度”太大而被打板子的驻马店、宝鸡、柳州等 ， 都是发展一般般、人口持续性流出的四五线城市 。
而若以十年、二十年为刻度 ， 去看这种变化 ， 隔壁的邻居——日本 ， 就是一个不远的前车之鉴 。
如今的日本是一个典型的“人口通缩型国家” ， 无论是新出生口 ， 还是总人口 ， 都已出现持续数十年的减少 。
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在池子中的“水”总量减少的情况下 ， 内部存量的分化也更加明显 。
日本总务省公布的统计数据显示 ， 2018年日本47个都道府县中的40个人口数量下降 ， 既是说 ， 日本85%的地方人口在减少 ， 而减少的人口主要流向了15%的大城市 。
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典型如东京都 。
以东京都为中心的首都圈人口近4000万 ， 达日本总人口的三分之一 。 其中 ， 东京都人口约1380万人 ， 占日本总人口的比重近11% 。 且以10年100万的增量在增长 。
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如今日本房价目前平均只有1991年1/3左右 。 （可见当年的楼市泡沫对经济冲击之严重） 。 不过大城市得益于人口优势 ， 使其房价比中小城市率先见底回升 。
另据日本不动产研究所的数据 ， 从2013年到2018年这期间 ， 东京的房价普遍上涨了15% ， 个别地区是20%；这也是90年代的泡沫经济崩溃以来 ， 第一次持续的长期的涨幅现像 。
由此也可见 ， 核心性城市在房价上的抗风险能力 ， 及复原力 。
当下 ， 要说中国各地的房价没有一丁点泡沫 ， 那是不可能滴 。 若你买房就纯粹为有个住的地方、有个家 ， 买了也就买了 。
但若你将其看作自己资产配置的一个重要渠道 ， 那么 ， 现在你需要好好考虑考虑了 ， 趁着现在窗口期还在 ， 是不是该调整下“仓位” ， 向区域核心性城市（至少副省会级）或都市圈靠拢 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
来源：(和讯名家楼市参考微信号|)
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标题：不妙|楼市前景不妙？！接盘侠少了1.1亿……
