租金房价难控，租金难涨，这是什么逻辑？

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【环宇杂谈】
未来，疫情影响、经济下行，居民收入和大众需求仍会受影响，租金还要下跌或低位徘徊。
李宇嘉
经济学教授说，货币发行，理论上所有资产和商品都会涨价，无非是涨多和涨少。这段时间，热点城市的房价都在上涨，这很好理解。疫情不是金融危机，而是穷人危机。即便疫情常态化了，但有互联网、有理财、还有房产，有钱人在家呆着，工作生活都不会耽误。但是，疫情冲击实体供应链，穷人工作、收入都受影响。所以，货币增发后，富人排着队去买房。
令人困惑的是，租金却在下跌。根据纬房大数据公布的租金指数，一线城市租金已连续3个月下跌，最近的5月份，除了厦门外，热点城市租金都在下跌，其中深圳的租金下跌幅度最大（-9.44%）。这个也好理解，既然疫情是穷人的危机，租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影响，高租金还能维持得住吗？而且，此前高举高打的长租公寓，也开始降租金了。
近期，自如、蛋壳等长租公寓都开始清理存量房源，前期高租金收纳的房源，或者降租、或者解约。针对疫情后空置率上升、租金支付能力下降，长租公寓纷纷以优惠租金吸引毕业季的大学生租住。笔者认为，租金下跌其实是产业和个体回归本源的结果。大家应该还记得， 2015-2019年，各大城市租金上涨都很快，深圳的商品住房租金这一期间涨了50%以上。
租金上涨，一方面是房价上涨倒逼的， 2015-2019年是房价上涨最快的几年，租金跟着房价水涨船高。不可忽视的是，除了房地产，那段时间金融、TMT、互联网、创业创新，以及围绕这几个行业的专业服务（会计、审计、咨询、法律等）都蓬勃向上。在资本的加持下，上述行业成为最热门的投资领域，相关就业人员的收入涨得很快，房租也涨得很快。
另外，这段时间也是长租公寓的“风口期” 。投行预测，中国长租公寓将是“5万亿级”的市场规模。于是，各路资本抢滩长租公寓， “高租金收房、低租金放租” ，把业主胃口、市场预期全部抬高了。但谁也没想到，租的需求是稳定的，不可能爆发式增长。
当开始纠偏“金融自由化” ， P2P等金融泡沫退潮， TMT受外部环境冲击，互联网红利往四五六线城市下沉（看看拼多多市值暴增就知道了），创业创新不再靠资本加持，变得踏实了，支撑高租金的高收入者，貌似一夜之间就隐匿了。贝壳发布的《2020年毕业季租房洞察报告》显示， 65%的大学生可接受的租金水平在2000元以下，近70%大学生接受合租。
洗尽铅华、回归本源。原来，大学生们对租金这么敏感，原来还有那么多人没坐过飞机，没用过抽水马桶，原来广深80%的租客是住在城中村的。所以，租金下跌是回归本源，本来就不该那么高，当被炒高以后，终究会跌下来。瑞幸退市了，才长叹一口气，终于可以静下来好好做咖啡了。租金下跌了，资本就会退潮，长租公寓该研究，怎么靠服务赢得客户了。
最后说说房价的问题。疫情是穷人的危机，扩张的货币就很难流向穷人，一来需求不足，二来资本要赚钱。所以，货币似水更如蜜，流淌过程中在某一个位置上鼓起来，然后慢慢将周围覆盖到。富人边际消费倾向低，货币流到这里，表现为“窖藏” ，就是资产价格上涨。因此，货币发行后不同商品价格涨幅不同，对疫后纾困、地方财政等更重要的地产，货币就要让它鼓起来。
早在若干年前，租金回报率，就跌到社会平均收益以下了，热点城市的租金回报率横在1%左右好几年了，租金下跌并不是买房要考虑的首要因素。未来，疫情影响、经济下行，居民收入和大众需求仍会受影响，租金还要下跌或低位徘徊。同时，货币宽松仍会继续，资产涨价仍然会此起彼伏，加上地方财政都非常困难，估计热点城市的房价很难控制。分页标题
（作者系资深房地产研究人士）
（责任编辑：董云龙）