中心回不去的主城大盘时代还有多少机会？

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日前，锐理君得到一条重磅消息：位于西三环的3000亩城市大盘华侨城，近期推出了最后批次房源——华侨城·云创中心建面约80-1100㎡的商办产品，正式进入收官倒计时。
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从数次创造销售神话，到带动区域崛起颠覆城市开发格局，再到成为城市名片与一方地标，于成都楼市，华侨城注定是一道“传奇” 。千禧年后，成都主城共诞生了2座3000亩城市大盘，分别坐镇成都一东一西，后者便是华侨城。

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△3000亩“大城”——成都华侨城效果图
大城难得， “主城+千亩庞大体量” ，过去凤毛麟角，未来更难再现。因此，作为这一“现象级”项目压台登场的收官之作，也是买入大城的“限量门票” ，华侨城·云创中心无论是入市时机还是产品打造，都相当有看点。
如果要用一个词概括，锐理君认为是：机会。
资产避险话题不断升温
这是第一重机会——商办产品成为资产配置的重要选项。
疫情的“蝴蝶效应”下，一系列经济金融“黑天鹅”事件接踵而至：美股多番熔断、黄金价格下探、比特币暴跌、多国印钞救市……资本市场风声鹤唳，财富安全面临考验，面对未来可能出现的经济下行与通货膨胀，寻找资产配置硬通货被很多人放上“案头” 。
此时，国内房地产市场则展现出明显的韧劲，尤以土地市场发力最明显。
以成都为例，近三个月楼面价破万地块已有14宗，最高达19800元/㎡，溢价率超过50%的有9宗。
当然，成都也并非个例，如5月19日北京三宗“不限价”地块挂牌竞拍，吸引近20个竞买主体角逐，其中两块地楼面价分别达7.62万元/㎡、7.39万元/㎡……
纵观国内三十多年经济发展，房地产始终都是拉动经济的可靠引擎。
因此，作为资产的重要载体，具有强穿越周期能力的优质不动产被寄予厚望，包括具有稳定产业基础、可控风险、持续收益等特征的商办类产品，一直是投资者进行资产配置的“重要选项” 。数据显示， 2019年中国大宗商业地产投资年度累计交易金额达2564亿元，强一二线城市表现尤为突出。
国宾版块站上城市“C位”
这是第二重机会——城市核心为资产价值兑现加保险。
考虑到价值兑现能力，商办产品也分“三六九等” ，未来更坚固的“投资堡垒”必须具备更强的“免疫力”——城市核心地段始终是最稳妥的选择：高度醇熟的城市配套、密集的城市资源、稳定的人流商流与浓厚的商务办公氛围，这是商办物业价值的“压舱石” 。
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2020年，华侨城·云创中心所在的国宾版块正式站上全新跳板，城市新封面与区域中心的形象逐渐明朗。
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两大动作是重要推动力：
一是四川唯一国宾馆——金牛宾馆正在改造扩建，工程预计造价5亿元，面积4万多平米；2021年世界大学生运动会开办时，将承担接待外宾的重任。
二是规划3000多亩的天府文化艺术公园横空出世，未来将按照“一核三园三坊三湖八景”布局，重点发展“文博、文创、文商”产业，通过低密低强开发、优先优质配套、文化生态融合，高起点打造最具川西风貌特色的公园城市示范片区。

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△天府文化艺术公园效果图来源：网络仅供参考
如今，各类强势资源在此形成合力。
生态方面，易园、新金牛公园、芳菲湖等“三湖八景”沿金牛大道天府文化景观轴分布；商业方面，龙湖西宸天街和欢乐谷聚拢人气；交通方面，地铁2号线、6号线（预计年内通车）双轨交加强资源、人口吸附与对流；文化方面，美术馆、艺术馆、图书馆将随着时间推移落地……分页标题

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△文博坊片区规划意境图
此外，按照规划，金牛区组团级TOD站点——兴盛站将作为重大引擎为区域发展注入强劲动力。
如同香港九龙站TOD模式建设推动区域从一片荒芜变成香港商业中心，日本东京的二子玉川站TOD ，成功打造响誉世界的地标……国宾版块完全有潜能借助TOD开发这把“金钥匙” ，抢先成为城市价值看涨中心。

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△兴盛站TOD规划有商业综合体、酒店、立体步行街仅供参考
城市中心价值持续看涨
这是第三重机会——西三环地段“含金量”与日俱增。
城市外扩，城市中心价值反而不断被焕新、推高，土地市场是最重要的风向标。统计显示，成都成交楼面价TOP20中，主城区包揽19席，二环至三环周边是“主阵地” ，其中城西独占40% 。

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△成都成交楼面价前10地块（统计时间截至2020年5月29日）
从位置上看，国宾版块位于西三环，与同环线的武侯新城、三圣乡等热门版块，共同组成了成都需求与开发外溢的重要承接带。尽管近两年国宾版块土地供应一度按下“暂停键” ，但作为三环开发“留白余地”最大的区域之一，国宾版块显然还有很强的后劲。
前有天府艺术文化公园提升能级，后有城市中心开发空间作驱动，一旦供地重启，区域价值标尺势必会随之更新，这就为未来成长空间埋下重重伏笔。
一个参考是， 2019年3月茶店子一宗50亩的住兼商地块出让， 37家房企“同台竞争” ，最终以17200元/㎡的成交楼面价追平成都保持了两年地价纪录。而该宗地与华侨城·云创中心直线距离不足2公里。
各类产业要素集结成势
这是第四重机会——商办物业潜在需求日积月累。
一方面，按照规划，天府文化艺术公园重点发展文博、文创、文商产业，涵盖文化创意、影视创意、科技体验、精品商业等功能；再叠加欢乐谷这一超级IP ，一个重要的文创、文旅版图呼之欲出。

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△天府文化艺术公园规划效果图（来源于网络仅供参考）
另一方面，金牛区规划了“两轴两廊、一核三城”的空间发展格局，其中国宾高科新城重点拓展新经济产业，环交大智慧(601519,股吧)城强调知识经济、科技类产业。从区位看，华侨城·云创中心正处于两者衔接地带。

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实际上，连续30年GDP领衔主城五区的金牛区，长久以来都很强调“产业营城” ，着力提升造营商环境。 2019年金牛区更是构建起以总部经济为核心，大力发展现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业的现代产业体系，并引进了10个总部项目， 17家企业被认定为市级总部企业。
产业、企业的加码为商办物业发展创造了条件。但锐理君梳理发现，虽然潜在需求积累，供应却出现缺席。
以办公物业为例，统计显示， 2019年金牛区写字楼成交约7万方，而供应挂零，其中国宾高科新城片区已连续三年无新增供应。华侨城·云创中心则是目前区域屈指可数的主力供应源之一。
三千亩大盘效应做后盾
这是第五重机会——四个“不一样”为项目加分。
2005年华侨城落位成都西三环，一座“超级大城”开始拔地而起；2008年首批次房源入市，开启销售传奇之路；2009年欢乐谷对外开放，成为区域最响亮的名片……15年时间，华侨城让成都真正见识到大盘营城、央企造城的力量。分页标题
千亩大盘做后盾，与其他商办产品相比，压台出场的云创中心就显得很“不一样” ，而这正是其市场竞争力的重要加成项。
? 配套阵容不一样：一张“门票”撬动三千亩大城资源
如今的华侨城已集居住、生态、产业、商业、商务、教育等功能于一体，俨然形成了一个完整且丰富的24小时生活圈，各类配套资源优势突出：
?以科技为主题的10万㎡欢乐汇科技娱乐MALL
?西南首家沃尔玛高端超市——山姆会员商店
?成都重要的文旅IP——1200亩的欢乐谷
?50000㎡天鹅湖
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△华侨城·云创中心效果图
值得一提的是，华侨城·云创中心与即将通车的地铁6号线（西华大道站）几乎是零距离。而数据显示，距离地铁站越近，物业的涨幅空间越大；从租金收益层面看，地铁的影响力也绝对不可低估。

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△与地铁站的不同距离下，不同物业的价格涨幅
【中心回不去的主城大盘时代还有多少机会？】（来源：《城市轨道交通对周边物业影响分析》）
? “带货能力”不一样：数百万级产品认购率近100%
十余年的长线开发，华侨城已形成强大的市场号召力。
2019年10月，华侨城推出100套别墅产品，开盘当日几乎销售一空；有数据显示，云创中心的“兄弟”组团创想中心是城西入驻率最高的写字楼之一。
? 打造标准不一样：生态、地标、百变都是关键词
据项目工作人员透露，承袭华侨城的大城占位，收官组团的云创中心是按照区域地标定位来打造，这里有两条重要线索：
一是付出“一个亿” ，打造集会客、休闲、生态于一体的潘多拉空中花园；二是邀请全球著名建筑设计事务所——美国CallisonRTKL来助阵，其代表作包括中国万象城/长安街、深圳华润中心、上海科技馆等。

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△华侨城·云创中心潘多拉空中花园规划效果图
再如，考虑到项目可直接俯瞰天鹅湖，并与金牛宾馆对望（按照规划，金牛宾馆周边500米范围内建筑高度都不得高于15米），视野出众，因此有了最大15米的观景面宽与270度环幕视窗。
聚焦到本次推售的A栋房源，产品也做了明显细分——低区建面约80-150㎡滨湖商务舱+高区建面约1100㎡云端总部区，通过多元化功能组合，以匹配不同的置业目的。

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△华侨城·云创中心实景现房呈现本次推售的A栋直接临湖
? 福利机会不一样：央企“大树”背后是资源红利
实际上，云创中心还有一项重要砝码——背靠千亿央企华侨城这颗大树。
相比一般开发企业，央企实力雄厚，有更强的资源积累与整合能力，同时也更有责任与意愿展现企业关怀。锐理君获悉，近期华侨城就推出了一套“华侨城中小企业关怀计划” ，包括金融支持以及利用自有文旅资源为企业团建提供免单活动等（详情如下）。
? 【华侨城中小企业关怀计划】
? 企业金融支持：链接银行专属平台，提供专项金融支持，企业金融利率可低至3.915% 。
? 团建免单关怀：免费定制企业团建，畅享欢乐田园、欢乐谷、安仁古镇等团建胜地（先到先得）。
? 商宴会议赠送：优享商务沙龙、商务会议、商务宴请等相关场地，大型行业活动提前申报，更有福利相赠。
? 员工创富福利：推荐有效客户到访华侨城·云创中心，即可领取200元购物卡，推介成交最高可享10000元/套现金奖励。
? 500元油卡免费送：即日起，凡到访华侨城·云创中心A座20层，即可凭借企业法人或股东身份领取价值500元油卡（先到先得）。分页标题

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以上机会属于华侨城·云创中心，更属于未来的买家。当然，作为现象级城市大盘的收官之作，无论是买入门槛亦或限量门票，注定只有少数人能够拥有。

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文|小白龙
出品|锐理数据总部新媒体中心
声明|文中项目示图并非交付标准，仅作为项目宣传推广使用，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。文中提及的“华侨城中小企业关怀计划”具体以项目方官方口径与正式公告为准，这里仅做参考。
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（责任编辑：王治强 HF013）

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中心回不去的主城大盘时代还有多少机会？