项目郑州“地王”后遗症

本报采访人员吴静卢志坤郑州报道
近些年，郑州提出产业向东发展口号，阿里巴巴、京东、华为、海康威视(002415,股吧)等知名企业入郑的落脚点纷纷选在郑东新区，推动区域内热度持续提升。
随之而来的，是各大房企纷纷抢滩郑东新区，区域内“地王”频出，房价长时间稳居郑州最贵之列。
如今，高价“地王”带来的后遗症正在显现。《中国经营报(博客,微博)》采访人员近日走访郑东新区部分楼盘发现，由于实际销售价格远高于区域内的备案价，一些房企选择以“双合同”形式进行销售。有置业顾问告诉采访人员， “这在该区域内并不新鲜。 ”
北龙湖热土
提及郑东新区的发展，首先想到的就是以龙湖金融岛和郑东新区CBD为两端的巨型“如意” 。
其中，在“如意”的北端，有“河南陆家嘴(600663,股吧)”之称的龙湖金融岛正在如火如荼地建设中。据了解，龙湖金融岛整体由郑州金融岛建设发展集团有限公司（以下简称“郑州金融岛”）操盘，该公司原股东为建业住宅集团（中国）有限公司， 2019年改为政企合资。区域内所有建筑统一规划建设并交付，后续统一运营管理。
据郑州金融岛工作人员介绍，根据规划，龙湖金融岛面积为1.07平方公里，岛内楼宇部分整体为环形城市布局，由外环、内环及内环沿湖商业三部分建筑组成。金融岛内外环规划的44栋楼宇中，共有金融办公楼宇35栋，其中内环20栋、外环15栋，重点集聚国际、国内金融行业龙头或知名领军企业。
采访人员看到，目前郑州金融岛已将累计确定或意向入驻的金融集团罗列在其旗下开发的翡云公寓售楼处的展示楼盘上，其中包括工商银行(601398,股吧)、中国人寿(601628,股吧)、浙商银行、中信银行(601998,股吧)、平安金融中心、光大银行(601818,股吧)、百瑞信托、渤海银行、浦发银行(600000,股吧)、珠江村镇银行管理总部、河南投资集团、河南省农信社、中原证券、河南资产集团等。
当地政府希望通过汇聚金融名企，让寸土寸金的金融岛成为郑州乃至河南新崛起的金融高地。
在龙湖金融岛附近，采访人员看到项目内环已有数座大楼建成，外环高层建筑正在施工中，疫情期间除施工人员外禁止入内。
而在该项目南边，则是在郑州房地产圈内被称为豪宅区的北龙湖片区。采访人员走访看到，不到5公里内，云集了恒大、融创、金茂、建业等知名房企的高端楼盘。
在该区域，房价很少有低于40000元/平方米的，其中， 2018年入市的北龙湖·金茂府价格高达60000元/平方米，而即将入市的融创项目，价格将突破70000元/平方米。而据郑州市房管局公布的数据，今年3、4月份，郑州市区内商品房均价仅在11000元/平方米徘徊。
据了解，自北龙湖（人工湖）注水成湖之后，各大开发商纷纷前来周边竞拍，周边很快就成为各大开发商竞拍土地的热点区域，特别是在2016年，当年14宗地王中，有6宗出自北龙湖。
北龙湖的地价接连刷新纪录。当年8月18号，融创以总价25.54亿元人民币拿下了朝阳路南、如意东路东的13号地块，约70.34亩，容积率大于1小于1.5 ，单价3630.935万元/亩，楼面价36310元/平方米。而就在当天，金茂以总价35.1亿元人民币拿下了14号地块，约83.90亩，容积率大于1并且小于1.7 ，单价4183.55万元/亩，楼面价36916元/平方米。
现在这一区域所建住宅小区，大多都是前两年竞拍土地上开发的项目，每个项目差不多都曾当过“地王” ，这里也就成了当地人口中的郑州“地王窝” 。
由于政府有限高规定，该区域内所售项目均为低密度洋房或别墅，所有在售项目都很明确地宣扬着自己的高端定位。
备案价远低于实际售价
在河南本土房企郑州康桥房地产开发有限责任公司开发的高端楼盘“康桥诸子庐”中，采访人员看到，项目不设置样板间，置业顾问通过向客户展示视频介绍楼盘。对于咨询是否有配套学校的客户，她简单干脆地回复道：“我们不卖‘学区’概念，买1000万元的房子，学校什么的都能自己解决。 ”分页标题
据了解，该项目于2018年底开盘，规划284户，目前在售均价58000元/平方米。而据采访人员了解，北龙湖区域在郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州市房管局”）的备案价均在30000元/平方米左右，远低于实际销售价格，那么项目是如何实现网签备案的？
“我们是与客户签订两个合同，备案时按照政府规定的备案价与客户签订购房合同；多出来的部分算作‘装修款’ ，另外签一份装修合同， ‘装修款’需在付首付款（即备案价的30%）时一并支付。 ”置业顾问向采访人员说道。当被问到， “装修款”是否可以延期支付时，其表示：“一般最多只能延期3个月左右，具体可以和公司领导再谈。 ”
据该置业顾问解释， “弄双份合同在北龙湖片区很常见，大家都是这么做的，不然我们拿地都2万多元，卖3万元不得赔死嘛，政府也都默许的。我们还好，给客户签的是装修款，房子嘛肯定需要装修的，有的项目还绑定车位啊什么的，总归多出备案价的钱肯定是要付的。 ”
采访人员在该区域的另一项目中也听到了类似的说法。与康桥诸子庐项目不到一公里之隔，另一本土开发商河南正弘置业有限公司旗下项目正弘臻筑，目前均价50000元/平方米，在北龙湖属于中低价位，故成为该区域内销售最快的新房项目。
对于前来看房的客户，置业顾问均对其进行验资后才允许参观样板间。采访人员看到，项目为在此置业的客户打造了装潢豪华的会所，最小户型为170平方米，总价850万元起步。
对于签约方式，该项目置业顾问亦表示需要采用双合同形式， “因为北龙湖备案价格低，都是这样签约的” 。而针对事后可能发生的换房或退房，其表示：“定过房之后不调不退。 ”
一位在郑州市场工作多年的中介告诉采访人员， “北龙湖这一区域都是这样过网签的，买的人也不在乎什么双合同，大家都觉得没什么。 ”据他解释， “现在这一片的二手房价格都超过30000元/平方米了，新房卖这个价明显不现实啊。 ”
郑州市房管局公布的郑州市房地产市场销售数据显示， 4月份，郑州全市商品房销售21195套（间），销售面积226.77万平方米，销售均价11302元/平方米。其中，北龙湖所在的郑东新区销售新房812套，均价为19875元/平方米；二手房成交303套，均价为16779元/平方米。
据了解，郑州市的限价政策开始于2017年6月底，当时省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布的《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确规定：郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。
“如果政府规定限价的话，开发商销售的楼盘不能高于这个价格，否则即是违规销售，这种双合同是违反国家的限价政策的。 ”北京东元律师事务所李松律师向采访人员解释道， “客户如果签订这样的合同，其权利不能得到法律保护。如果开发商的违规销售行为被查实，就会面临相应的行政处罚，最终合同有可能被解除，开发商需要退房子，一户两户可能退，但同时退房的人多的话，可能退起来的难度就比较大了，因此购房者是有这种潜在的风险的。 ”
采访人员针对此类问题前往郑州市房管局进行采访，其相关负责人明确指出：“购房时候只能签一份合同，所有双合同都是违规行为，对于此类现象，如果有直接证据证明的话，我们会立即采取行动去查处。 ”此外，该负责人还表示， “如果媒体采访人员有掌握到某个项目违规采取双合同售房行为的证据，可以将证据发给我们，由我们来作出相应处理。 ”
装修款可延期
实际上，出现双合同销售的并非只有北龙湖区域，与北龙湖区域极强的政策主导性类似，郑州东部经开区的滨河国际新城片区，亦是近些年热度较高的区域。分页标题
据了解， 2012年5月，中建股份、中建七局和郑州经济开发区共同合资成立中建（郑州）城市开发建设有限公司，启动滨河国际新城的建设。整个片区统一规划，所有安置房集中在片区东南角，该区域的“主城区”定位为经开区甚至整个郑州的一个“居住区” ，即中央休闲区（CLD）” ，对应郑东新区的“中央商务区（CBD）” 。
这种政府与央企合作，进行土地一级开发的模式，在整个河南省是第一次，当时吸引了省内外不少的参观团前来学习。
在政策的支持下，该区域在建设上采取“配套先行” ，公园、绿化、道路、学校、商业这些配套，在绝大多数房子交房之前就已经投入使用。区域内都是几十亩、一百多亩的小地块出让，目的是让更多的一线开发商可以进来，拿到净地。
同样是在2016年，滨河国际新城内“地王”频出。当年除了主城区的郑纺机地王外，其余“地王”全部为北龙湖与滨河国际新城。该片区域还是除了北龙湖外，郑州市区第二个明确规定既限地价又限房价的区域。
整个区域限容2.5 ，因此该区域楼盘多以改善型定位，房企纷纷抢滩，目前电建、康桥、亚新、中建、中海、保利、华润、绿地、正商、海马等知名房企已入驻。
采访人员在该区域看到，所售楼盘多为精装修交付项目。例如，由电建地产旗下子公司开发的泷悦华庭项目，均价在17000元/平方米，精装修交付。在销售方式上，该项目亦采取双合同形式，以一套109平方米的三居室为例，经过各种优惠折扣计算，最终这套房子价格为1805992元，平均16469元/平方米。
据采访人员看到的精装修协议内容，其中，过网签的购房合同涉及总价为1722101元，精装修合同涉及总价为83891元。
而据该项目置业顾问介绍，该项目143平方米大户型备案均价在19000元/平方米， 129平方米户型备案均价为18000元/平方米， 109平方米户型备案均价为17000元/平方米。
“这片区域只要是精装修交付的项目，大都是采用这种形式签约的， ”上述置业顾问说道，其表示， “装修款项可以延期一年再缴。 ”
采访人员采访时，该项目销售负责人表示， “一期是精装和毛坯两种交付方式供客户选择，选择精装修交付的客户需要另外签订精装修合同；二期是全部精装修交付。目前项目一期、二期同时在售。 ”但采访人员以购房者身份向该项目处的置业顾问咨询时，其表示：“项目的确是一期二期都在售，但全部是精装修交付，没有毛坯房。 ”
实际上，采访人员在该区域走访另一项目时亦遇到了类似的回答。在泷悦华庭项目附近的金地·滨河风华项目内，置业顾问同样表示购房时会与客户签订两份合同，以一套总价为1642571元、98平方米的小三居为例，过网签的购房合同涉及总价为1574055元，装修合同涉及总价为68516元。对于装修款，置业顾问表示可以适当延期缴付。
而郑州市房管局公布的郑州市房地产市场销售数据显示， 4月份，经开区销售住宅622套，均价11996元/平方米；二手房138套，均价为11146元/平方米。
采访人员已向走访的各项目开发企业相关工作人员询问关于项目销售价格、双合同等情况，多位工作人员均表示将会传达给相关部门，但截至发稿，采访人员尚未收到回复。
（责任编辑：王治强 HF013）