泰禾焦点 | 高杠杆房企资金风险来临能否等来“白衣骑士”？

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中房报采访人员许倩 | 北京报道
盛景与危局，有时只不过是一个硬币的正反面。
“千亿企业过千亿时都经历过资金紧张、人才流动等问题，尤其泰禾处于弯道超车、快速追求规模的时候，不加杠杆不现实。 ”去年泰禾一位高管曾这样表示。现在，这些过去靠加杠杆撬动规模与速度的房企正遭到杠杆“反噬” 。
疫情防控冲击下，泰禾的资金链风险暴露无遗。泰禾集团(000732,股吧)公告称，公司控股股东正在筹划引入战略投资者事项，泰禾董事长黄其森可能让出控制权。有消息称，正在与厦门建发等洽商之中。
不止泰禾。近一个月内，新华联(000620,股吧)、绿城均宣布引入战略投资者。 5月26日，绿城中国发布公告称，公司根据一般授权完成向新湖中宝(600208,股吧)集团发行股份。新湖中宝以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，成为绿城中国第三大股东，并将向绿城中国董事会派驻一名非执行董事。
刚跨入2000亿元规模的阳光城(000671,股吧)也有着引入战投的考量。 “我们随时像在钢丝绳上跳双人舞，如临深渊、如履薄冰，每时每刻都要保持好平衡。 ”阳光城一位高管直言。此外，据消息人士称，协信集团、阳光股份(000608,股吧)、京汉股份(000615,股吧)等也都在筹划或正在进行引入战投事宜。
“受疫情影响较严重的是现金流吃紧、高债务、高杠杆型的开发商，引入战投也是因为急着找钱还债。 ”一位开发商人士称。
同时，作为“千亿级”规模房企，泰禾集团引入战略投资者很大程度上也反映了头部之外房企生存困境。伴随着行业资源整合的加快，行业集中度将进一步提高。
【泰禾焦点 | 高杠杆房企资金风险来临能否等来“白衣骑士”？】━━━━
巨额担保之累
祸不单行。深陷债务危机的泰禾近日又公告其控股股东所持公司部分股份，遭遇司法冻结。
5月26日晚间，泰禾集团公告，公司近日收到控股股东泰禾投资告知，其所持公司7.11亿股股份被司法冻结，占其所持股份比例的58.32% ，占公司总股本比例28.56% 。泰禾集团方面称，此次股份被冻结的原因是因泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。
据采访人员了解，目前泰禾投资已经与相关债务人及债权人开展斡旋和沟通工作，敦促相关债务人与债权人沟通协商解决方案，尽快清偿负债，同时泰禾投资正积极与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票。
截至目前，泰禾投资及其一致行动人所持股份累计被冻结15.6亿股，占公司总股本33.27% 。泰禾投资在最近一年作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元，因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元，其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。
事实上，泰禾自身也担负着巨额的担保。不久前，泰禾集团及其实控人黄其森还因对外担保逾期被纳入失信被执行人名单。 5月12日，泰禾集团公告称，旗下全资子公司北京泰禾嘉信房地产开发有限公司未能按时向华能信托支付回购价款，华能信托于5月6日申请执行，为该项回购义务提供保证担保的泰禾集团及黄其森被列为被执行人。
截至5月12日，泰禾集团实际对外担保余额为797.296亿元，占公司最近一期经审计归属母公司所有者权益的431.93% ，其中的 96.44%是对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间的相互担保；剩余的3.56%是对参股公司的担保。如此之高的担保额，意味着上市公司早就已经担保不动了。分页标题
高比率股权质押是泰禾的另一个“隐形炸弹” 。据泰禾集团今年1月份公告，公司控股股东及其一致行动人累计质押所持股份的98.91% ，占公司总股本62.01% 。有资本市场人士预警，上市公司股东股权质押比例在50%以上风险概率将大大提升，超过70%就属于股权质押高风险，一旦股价下跌触发警戒线和平仓线则容易引起市场恐慌。
泰禾的股价已跌至质押价平仓线附近。截至5月27日，泰禾集团股价为4.15元，从2019年高点的8.29元跌去99.8% 。
与大房企纷纷打开低息国内融资窗口不同的是，大部分中小房企依然面临融资难、融资成本高的困境。质押股权、担保贷款被很多房企视为利器，使用频率早已超出安全警戒线。
同为闽系房企出生的阳光城亦是如此。 5月26日，阳光城集团连发两则公告，宣布为旗下两家子公司的融资提供担保，涉及担保金额约7.74亿元。截至公告日，阳光城为子公司及参股公司合计实际发生担保金额为942.8亿元，占归属母公司净资产的352.52% 。
另据阳光城集团4月17日公告，公司控股股东及一致行动人合计持有公司股票18亿股，目前已质押16.33亿股，占其所持股份比例的90.71% ，占公司总股本的39.91% 。并在公告中提示，请投资者注意相关风险。
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求助战投能否解困？
高杠杆行走的泰禾集团，资金问题似乎早就埋下伏笔。自2019年3月起泰禾集团就大肆变卖旗下项目公司股权。 Wind数据显示， 2019年泰禾涉及股权交易事件有17起之多，绝大部分是变卖项目公司部分股权。
但这仍旧不能填补泰禾面对的巨额债务。数据显示， 2019年泰禾集团负债近2000亿元，一年内到期的负债超600亿元，账面现金不足以偿付其中的10% 。国际评级机构相继下调泰禾集团评级，泰禾在47家开发商中评级倒数第一。
华创证券首席分析师周冠南分析认为，从偿债压力来看，泰禾集团发行的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元。根据泰禾集团披露的2020年一季报，经营活动产生的现金流量为-29.3亿元，同比下滑124.55% ，公司称主要受到疫情影响导致销售回款大幅下降；公司地产项目结转受到复工复产进度的限制，一季度营业收入仅为4.79亿元，同比下降93.57% 。此外，泰禾集团因偿还借款增加，同时筹资流入减少导致货币资金余额同比下降58.6%至55.52亿元。
“二季度，尽管房地产企业复工情况环比一季度有小幅改善，但需求端完全恢复尚需时日，房企销售回款或继续承压，同时结合公司自身的现金流和经营情况来看，泰禾集团到期债务存在着较大的资金缺口，外部融资需求较为强烈。 ”周冠南分析称。
“泰禾当前所面临的一系列问题，包括失信被执行、业主维权、评级下调、财报数据下滑等等，归根结底都是资金问题。一旦引入战投成功，这些问题都将迎刃而解。 ”一位知情人士称。
除泰禾之外，近期新华联集团、绿城中国、阳光城、京汉股份等房企亦宣布引入战投的计划或意向。从这些房企的表述看，寻求战略投资者主要是为了化解资金链压力。在严监管、疫情冲击的背景下，房地产行业经营情况难言乐观。
周冠南认为，疫情影响导致房企销售回款进度放慢，高杠杆运营模式下，多数房企面临现金流压力，一方面行业内的结构调整仍在继续，另一方面部分头部企业也出现了货币资金与短期债务比下降的现象。当前的低利率环境对降低各类房企融资成本均有一定效果，但对头部房企的影响更为显著，尤其是在一级市场，中小房企的发行难度依然较高，加之一季度风险偏好快速回落，高等级房企的发行规模占比快速攀升，对中小房企的直接融资亦造成一定“挤出效应” 。
数据显示， 2020年一季度房企发行信用债规模达到614亿元，环比去年四季度有小幅增长，但与去年一季度发行1168亿元相比显著回落。从发行结构来看，高评级（AAA级）头部房企的发行规模达到483.3亿元，规模占比显著提升至79% ，同比2019年一季度的56%显著提高；中小房企的信用债融资压力则相对上升，一季度债券发行规模仅131亿元。分页标题
“引进战投后企业是否能真正脱困，还与各家企业的杠杆运用程度、引进战投资金规模的大小，乃至商业模式和战略模式有关系。战略投资人除注入资金外，还要根据行业变化对商业模式、战略模式进行快速和切实的调整，才能让企业真正脱离资金之困，回到运营的安全地带。 ”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报采访人员表示。
责任编辑：马琳曹冉京
审读：戴士潮
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（责任编辑：何一华 HN110）

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