每天卖房30套的光谷，还有一个等着抄底的项目

光谷，一直是武汉最神奇的市场。光谷的房价，自有一套体系，脱离了武汉环线价格体系。光谷中心城的房价，相当于武汉二三环房价。截至5月26日，光谷5月新房累计成交778套，高于硚口，略低于汉阳。相当于每天光谷，卖出约30套新房。在光谷，去年最奇葩的区域就是花山，完全不按逻辑出牌。花山的房价，让人看不懂。与光谷中心城相比，花山最贵的两个项目房价，超过光谷中心城很多新项目的价格。花山卖1.9w ，光谷中心城1.7w 。到今年，光谷中心城，最高价破2w 。在花山内部，不同地价的项目，房价相差无几。比如， 1200楼面地价，与隔壁12000楼面地价的两个项目，房价差不到4000元。花山内外的两种“反逻辑”现象，使得这个区域定价与卖房都是一门学问。而对买房人来说，却是一次机会。因为开发商定价谨慎，害怕成为区域的站岗者。0110年前，人们还不知道花山在哪。那时，我到花山踩盘。那里是一处郊野小镇。花山就两家开发商，一大片农田，远处是山与湖。去花山买房的，多是有私家车的城市精英，他们喜欢那里的自然环境。有山有湖，有新鲜空气。很多人喜欢这里的山湖，花山也成就了他们的别墅梦。那时，报社与网站的周末看房团，一车车将城里人拉到花山免费旅游看房。每到周末，花山的湖边，都是武汉城里人。当时的一个神盘，首批高层的精装价格， 5900元。一次开盘，卖了1000多套。那时，还没有光谷中心城。光谷刚从鲁巷，转移到关山大道。10年的发展，花山从一座软件新城、一座希尔顿酒店起步，到如今软件与健康两大支柱产业。一批楚才回汉创业，落户花山。后来，很多中产家庭开始为花山的好学校买单。同时，花山内的任督二脉，均已打通。走花城大道，上严西湖大桥，直达三环线，到武汉站、汉街都很方便。从光谷五路，笔直北上，穿过两个隧道，沿着花山大道，直达四环线。第一批买花山的人，买到了自然，也回报颇丰。0210年时间，武汉人更懂花山。花山的人口，从最初的3万人，很快突破10万人。内部的全龄教育、甲级医院等配套齐全，同时未来，在严西湖、花山河、严东湖各布局一处区域级商业中心。10年后，花山同时拥有两座主城的便利。一侧是与光谷中心城无缝连接，另一侧连着武昌主城。这种双城的逻辑，直到最近才被发现。花山，位于这两座主城的中心位置。这种同时坐拥双城的格局，在武汉楼市中，花山是唯一的。对于买房人而言，不再是买环境，而是买双城的到达性。花山，独立于这两座城，不用考虑城内的拥堵交通，而是从外部快速抵达。如今， 20分钟抵达汉街， 15分钟抵达武汉火车站， 10分钟抵达光谷新中心。同时，花山的质变，还在持续。去年2月份，地铁19号线的开工建设，花山将步入地铁时代的花山。这条地铁，连接主城区、武汉火车站、天河机场，缩短光谷走出武汉和全国的时间。未来，花山还将建空轨旅游专线。植物园隧道被提上议程，未来，花山与光谷的通道也将打开。花山河商业的提速，也将改变花山无街可逛的尴尬。最近，金茂与华润前往花山新城洽谈花山河项目。未来，花山与青山、阳逻之间，开通更多快速通道。届时，花山将与光谷、武昌、青山与阳逻四个核心区对接。0310年后的今天，花山早已有了2.0版。回顾过往10年，花山的发展脉络很清晰。10年前，花山的沿着严西湖发展，跟着碧桂园、联投等买房。10年后的现在，花山开始向严东湖转移。此时，看的是湖北交投等。交投华园，是花山2.0版的首发项目，也是湖北交投的首个品质“打版”项目。一年前，湖北交投以189轮竞拍，力挫群雄，以楼面价10643元，拿下该地块。当时，项目周边的毛坯房价，每平米1.15万元。业内预测，花山房价将破2万元。2019年年末，花山的两个项目的精装房价1.8w-1.94w ，部分房源破2万元。经历过这次疫情，一道定价难题，留给了交投华园。1万元的楼面价，加上建安成本与财务成本等，毛坯单价至少1.5-1.6w 。而此时，隔壁的项目，售价还是1.3w 。04目前，交投华园的周边道路，还没有完全打通。周边多是工地，没有生活配套。这种现状，是它的短板，也是买房人的机会。如果项目周边非常成熟，这个项目的价位也会直接到花山“天花板” 。该项目位于严东湖湖畔，项目的隔壁，就是花山河的规划。东湖高新区最近表示，加快交投华园周边基础设施配套建设。这个项目，对于湖北交投来说，承载了他们进军品质地产的使命。对于湖北交投而言，在项目的选材用料、园林配置、门窗等方面，交投华园均是行业较高标准。该项目是武汉首个新宋式山水人居项目。如果这个项目以合理的价格入市，可能是武汉最具性价比的项目之一。首开限量特定优惠，低于外界测算的成本价格，很快打响市场。这种超高的性价比，买到就是赚到。这可能成为花山的第三个反逻辑现象。天壤之别的地价，房价几乎一样。楼面价破万元，而房价贴地定价，这就是买入的机会。对于花山楼市，最终还是回到正常逻辑。正常的逻辑是，光谷中心城卖2万元，花山卖1.8万元。按照2000元的价差，以此类推。花山，随着光谷中心城而水涨船高。即使持续限价，光谷中心城的房价，按照5％的增幅，预计两年后破2万元。在花山买房，等交投华园的惊喜价。［后记］今年，光谷重回花山，只因“华园” 。10年的花山，是联投时代；10年后的花山，则是交投时代。5月份，光谷中心城，两个较偏的项目取证。一个毛坯均价1.8w ，另一个精装1.8w 。以此推算，按照正常逻辑，花山毛坯1.6万，是正常价格。如果中心城2万元，花山的合理价格是1.8万元。作为花山的纯新盘，交投华园首开限量特定优惠，将是光谷最惊喜的地方。与光谷中心城一直往东发展的新城相比，花山有着10年的成熟，也有天然的生态环境，更有产城的融合发展。可以预见的是，花山未来将回归正常价格逻辑。花山，走的是生态、人文与全龄配套相结合的宜居之路。这种宜居，会吸引高端人才留在花山。高端人才带来高端产业聚集，高端产业最终使得区域更宜居。这就是花山未来的良性循环。文｜杨光华（地产写字人）