天府左手兴隆湖右手鹿溪河天府新区43亩“王炸”地块来了

5月28日，天府新区又双叒叕又一道“硬菜”将上桌，并将采取“限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。
基本指标
宗地位置：天府新区成都直管区正兴街道凉风顶村七组，兴隆街道宝塘村五组、保水村五组（兴隆湖片区，湖畔路北段北侧、科学城北路东段南侧）
净用地面积：42.65 (亩)
用地面积说明：宗地总用地面积约69.35亩，其中出让部分用地面积约42.65亩，规划道路面积约16.78亩，规划绿地面积约9.93亩（规划绿地、道路均不参与指标计算）。
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：15 %
计算容积率：2.4972
可开发体量：7.1 (万㎡)
起拍单价：1600 (万元/亩)
起始楼面地价：9611(元/㎡)
建筑密度：不大于25%
建筑高度：不大于80米，住宅建筑高度不小于18米，临北侧绿线建筑高度不大于60米。
配建要求：临规划道路建筑底层或负一层设置两处建面不小于30㎡的市政设施用房；代建规划建设绿地（约9.93亩，位于宗地北侧）与市政道路（约16.78亩，位于宗地南侧）；停车泊位充电设施。
其他要求：若须配建统筹住房，应将单套建筑面积控制在90-120㎡范围内，以清水房交付，并按规划配比相应比例、相对集中的地下停车位（不含人防车位），且需要纳入项目首期开发建设，建成后无偿移交给四川天府新区成都管委会指定单位。
天府新区土地供应“开挂”
2020年天府新区土地市场的“上新”节奏，相当令人“惊喜” 。根据锐理数据RAP系统统计显示，截至目前，天府新区已拍出地块14宗，合计面积约1410亩。
“产业兴城”是天府新区城市发展的一条重要逻辑，因此在过去尤其是近两年，产业用地是天府新区土地出让的重头戏。但今年天府新区为更多开发房企打开了一扇窗：除天府总部商务区成交的7宗地外，剩下的7宗地均为未带特定产业要求的“常规”地块。

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（2020年天府新区“常规用地”成交情况）
即将登场的这宗地，是2020年天府新区推出的第八宗“常规”地块，也是兴隆湖“出厂”的第二宗住宅地块。
若无意外，这场拍卖又将是一场“龙争虎战” 。在大戏开场前，锐理君先为大家划几个重点：
1
宗地位于兴隆湖与鹿溪河生态区之间，先天握有两大“王炸”牌，有一定稀缺性；虽有绿地与道路配建要求，但没有产业规定。
2
其9611元/㎡的起始楼面价也是目前区域第二高起拍价，同时也高于5月20日成交的万安南地块起拍价（该地块最终成交楼面价为14779.55元/㎡）。
3
目前兴隆湖版块最高成交楼面价为11944元/㎡（并需无偿移交15%计容统筹住房），而即将出让地块就位于其东侧约200米处。
兴隆湖“新粮”也是真香
该宗地北至科学城北路东段，东西两侧分别临宝塘三街、宝塘二街。从实地走访来看，宗地未实施打围，无未拆除的构（建）筑物与电力线路，但有杂树杂草、弃土、废弃电杆，与周边地面道路有两米左右的地势高差，整体形状较为方正，周边还有部分道路未形成。

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不过需要的注意的是，由于在建的地铁18号线一期、规划的轨道交通S7线及15号线工程区间隧道下穿该地块，宗地在规划设计与打造时需要充分考虑交通结构安全与设施安全，以及选用具有可靠、并满足相应功能的环保标准下的减振、降噪左右的基础及外装修形式等。

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（宗地现状）
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“地段”与“资源”堪称本宗地的两大“杀手锏” 分页标题
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（一号宗地区位图）
? 左手兴隆湖，右手鹿溪河生态区，生态资源令人“馋” 。
在宗地以北是规划在建的4500亩鹿溪河生态区，仅一路（科学城北路）之隔，宗地以南，直线距离600多米处便是兴隆湖湖区，以西还有天府科学城山地公园；此外，宗地与以北的天府公园直线距离也不足3公里。

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? 4所学校环绕，教育资源也相当有“看点” 。
宗地向西约700米，有已投入使用的成都天府新区第一小学（成都市实验小学天府校区）、成都天府新区实验幼儿园。
沿科学城北路向东700多米处是已完成改造提升的成都天府中学（原天府九中）。按照计划，其初中及国际高中将在今年9月开始招收初一及高一新生，普通高中将于三年后开始招生。
在成都天府中学对面是正在修建中的成都天府中学附属小学（原天府新区天府九小），预计2021年9月开始招生。

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? 双地铁加持，交通通勤能力较为突出。
虽然宗地旁宝塘三街等几条道路尚未形成，但南北两条横向道路科学城北路、湖畔路北段均已投入使用，向东1公里左右可直达梓州大道，向西沿科学城北路2公里左右便是天府大道，通过西侧的蜀州路向北1公里左右，穿过鹿溪河生态区，就是西博城。
左：科学城北路

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右：宝塘三街（在建）
在轨道交通方面，宗地与地铁1号线兴隆湖站约1.5公里，与东侧的地铁18号线兴隆站直线距离不足1公里（目前18号线一二期全线“长轨通” ，预计今年年内通车）。
? “稀缺”也是该片区的真实写照。
宗地9611元/㎡的起始楼面价或是最显性的注脚——兴隆湖版块目前出现的第二高起始楼面价（TOP1为10007元/㎡，即去年11月被人居以底价获取的71亩地块起拍价。）
根据锐理数据RAP系统统计， 2017年以来兴隆湖共出让了30宗地（含招拍挂），其中含产业、科研、商务等定位的纯商业用地，以及住宅部分用于定向销售或租赁的重大产业地块占到23宗，而“常规用地”（无特定产业限制）仅7宗，且全部为近半年成交。

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（2017年以来兴隆湖版块常规用地出让情况）
因此，这些地成为各大房企争抢的对象，如果将移交部分（统筹住房、滨水商业建筑）纳入地价成本，其实际楼面价基本全部破万，包括龙光在兴隆湖以南三公里拿下的地块。
在锐理君看来，该地块从区位上看属于佼佼者。除具备强势的资源优势外，目前宗地所在北片区（兴隆湖与鹿溪河生态区之间）是兴隆湖开发最早也是最成熟的区域，但同时目前待开发土地已不多，且多为产业用地， “稀缺性”突出。
目前兴隆湖版块最高成交楼面价就诞生于这一片区——去年“双11”成都永慧房地产开发有限公司以楼面价11944元/㎡+无偿移交计容建面15%的统筹住房，竞得52亩住兼商地块。该宗地就位于今日出让地块西侧200米处，目前已打围，正处于基坑挖掘阶段，项目案名显示为永慧隆溪湖邸。分页标题

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（已动工的永慧·隆溪湖邸项目）
锐理君在走访时看到某二手房中介机构展示出的资料显示，宗地邻近的天投北鑫苑一套房源挂牌价格约30000元/㎡（清水），作为中建·滨湖设计总部项目配套住宅的华府锦城一期房源，二手房挂牌价格约32500元/㎡（清水）。

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（点击看大图：从左至右依次为中建天府锦城、天府科创园配套住宅、天投北鑫苑）
当然，作为以产业为主导的兴隆湖-科学城，导入的高精尖、高净值人群是先天的高端购买力支撑。所以，综上来看，这块地怎么可能不香呢？

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（位于宗地西南侧的占地面积50亩的天府数智谷已于去年年末开始陆续迎来企业入驻）
【延伸阅读】
从区位上看，该宗地紧邻规划的鹿溪智谷公园城市示范区。资料显示，鹿溪智谷公园城市示范区位于天府新区直管区中部，是“一心三城”中成都科学城的核心区域。规划范围北至武汉路，南至科学城中路、西至宁波路-兴隆湖、东至成自泸高速，总面积18.02平方公里。

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（图源见水印）
【天府左手兴隆湖右手鹿溪河天府新区43亩“王炸”地块来了】近一年中兴隆湖版块出让的住宅用地，绝大部分都位于鹿溪智谷公园城市示范区。据了解，目前鹿溪智谷总体建设进度已超六成，包括7.6公里鹿溪河上游水环境治理、22.5公里智谷绿道已经建成等；此外，中国科学院大学成都学院、国家成都农业科技中心等多个行业龙头产业项目都已开工建设。
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（责任编辑：何一华 HN110）

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